|
Прошло уже полгода с момента вступления в силу закона о защите прав "дольщиков", однако покупка новостройки остается рискованным мероприятием. Впрочем, даже самое совершенное законодательство не в состоянии полностью обезопасить операции с недвижимостью. В ожидании, когда застройщики найдут свою выгоду в цивилизованном ведении бизнеса, покупателям не остается ничего другого, как стараться своими силами минимизировать риски.
1. Читайте внимательно все подписываемые документы. В принципе, можно было бы ограничиться одним этим советом - поскольку, как правило, неприятности возникают как раз из-за легкомыслия потребителя. "Был случай, когда одна дама внесла деньги за квартиру, подписав договор оказания услуги по бронированию - вместо договора, согласно которому она приобретает впоследствии право собственности", - говорит риэлтор, пожелавший сохранить анонимность. Такие случаи, когда внесенные деньги оформлялись по договору страхования или как оплата по дополнительным услугам, и в зачет стоимости квартиры не шли, встречаются нередко.
В договоре должен быть максимально точно прописан предмет договора, то есть то, какую конкретно квартиру после сдачи дома в эксплуатацию покупатель должен получить - этаж, секция, по возможности количество комнат, размер общей и жилой площади. И, разумеется, сумма, за которую квартира приобретается.
Что касается метража, то определить его с точностью до метра на этапе строительства дома не всегда возможно. Поэтому в договоре должно быть прописано: допускаются ли изменения общей площади и в каких пределах; будут ли возвращены деньги покупателю в случае, если площадь квартиры окажется меньше оплаченной. А также то, по какой цене ему придется докупать дополнительные метры, если они в его квартире по результатам обмеров БТИ объявятся - по цене на день покупки или же по цене на момент сдачи дома.
2. Проверяйте основные документы на объект у застройщика. По рекомендации Романа Гангалюка, юриста управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", просмотреть надо следующий перечень правоустанавливающих документов на объект: постановление правительства Москвы о выделении земельного участка под строительство жилого дома (там указан застройщик, которому выделяется земельный участок для строительства жилого дома; адресные ориентиры и площадь земельного участка; ориентировочная общая площадь жилого дома, подлежащего возведению; лицо, осуществляющее функции генерального инвестора и/или заказчика строительства жилого дома; распределение долей между правительством и застройщиком или же генеральным инвестором). А также договор аренды земельного участка с адресными характеристиками, прошедший учетную регистрацию в Москомземе, и в случае его заключения сроком более чем на 11 месяцев - государственную регистрацию в Главном управлении федеральной регистрационной службы по Москве. Кроме того - инвестиционный контракт с московским правительством, прошедший учетную регистрацию в департаменте жилищной политики и Жилищном фонде города Москвы. Если застройщик или риэлтор эти документы по тем или иным причинам отказывается продемонстрировать, от такой недвижимости лучше всего отказаться. А вот отказ в предоставлении копий криминалом не является - по закону, потребителя должны ознакомить с документами, только и всего, а выдавать копии на руки потребителям закон, увы, продавца не обязывает.
3. Следите за тем, чтобы в договоре было указано, что данная квартира никому не продана, под обременением и арестом не состоит - это будет некоторой страховкой от так называемых "двойных продаж". В идеале в договоре должны быть прописаны штрафные санкции в случае возникновения "второго хозяина" квартиры - хотя на практике добиться от застройщика компенсации за такую неприятность очень и очень сложно. Также стоит поинтересоваться актом о распределении квартир между застройщиком и правительством Москвы - например, на основании инвестконтракта. Там указано, какие квартиры кому причитаются. И значит, по меньшей мере, можно удостовериться, что вам продают то, на что имеют законное право, а не чужую собственность. Если компания права по застройке получила от другого юридического лица, у нее, тем не менее, должны быть все правоустанавливающие документы на земельный участок. Если же вы покупаете квартиру не у застройщика, а у агента, то смотреть придется всю цепочку переуступок.
4. По возможности приходите на подписание договора с юристом. Если так поступают даже покупатели не такого дорогого товара - в частности, машин, то почему бы не заручиться профессиональной поддержкой на рынке недвижимости? Особенно кстати это будет еще и потому, что застройщики и агенты крайне не любят давать покупателям текст договора на руки до его подписания. Причины такой тактики довольно курьезные: в силу неурегулированности рынка недвижимости юридические отделы компаний-застройщиков стоят перед необходимостью договор оформить так, чтобы и овцы были целы, и волки сыты - то есть, чтобы и свою выгоду соблюсти, и закон не нарушить. Так что договоры появляются на свет в результате длительного мозгового штурма в стенах юридического отдела, и компания, считая их своей интеллектуальной собственностью, стремится сделать все возможное, чтобы ноу-хау не досталось конкурентам. Поэтому пригласить с собой юриста для похода в отдел продаж будет явно нелишним.
6. Выбирая квартиру, проверьте, в срок ли застройщик сдавал свои предыдущие проекты - и если нет, то с каким запозданием. Затягивание сроков на полгода, к сожалению, не может считаться однозначно плохим симптомом: такая ситуация давно стала нормой на рынке. Строительство - процесс, который зависит не только от собственно застройщика, но и от множества других структур, перед которыми у застройщика есть те или иные обязательства, в том числе и от городской администрации. А чиновники - та составляющая строительства, которую контролировать невозможно. Поэтому застройщики в договорах избегают указывать четкий срок сдачи дома в эксплуатацию, ограничиваясь привязкой к тому или иному кварталу года. Обратите также внимание на то, срок чего указан в договоре - сдачи дома приемочной комиссии (что, безусловно, предпочтительнее) или же момент оформления в собственность (здесь также может стоять формулировка "в течение такого-то времени после сдачи дома приемочной комиссии"), что сильно ограничивает покупателя в правах апеллировать к обязанности застройщика окончить строительство вовремя.
Если указан четкий срок сдачи в эксплуатацию без ссылок на то, что он может измениться, то покупатель в случае затягивания конца строительства, может говорить о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств и подавать в суд. Однако искать компанию, которая в своих договорах указывает сроки сдачи дома с точностью до недели, практически бесполезно. Бесполезно и апеллировать к закону, устанавливающему штрафные санкции за срыв сроков.
Поэтому следует ориентироваться на предыдущую практику выбранного вами застройщика. Единственная возможность понять, насколько часто в работе компании встречается затягивание сроков (в том числе и по вине неурегулированных отношений с городской администрацией), - ознакомиться с опытом покупателей квартир в предыдущих объектах этого застройщика. Благодаря Интернету сделать это сегодня несложно.
5. Обратите внимание на то, чтобы в договоре не было пункта, согласно которому вы подтверждаете одностороннее право застройщика на увеличение обговоренной цены квартиры. В идеале надо прописать, что указанная и оплаченная стоимость - окончательная, и обжалованию она не подлежит. Но даже если в договоре об этом ничего не сказано, правда находится на стороне потребителя. Цена является одним из существенных условий сделки, и покупатель имеет полное право ничего не доплачивать за квартиру, что бы застройщик при этом ни говорил. "Ни рост цен на стройматериалы, ни прочие обстоятельства законом в расчет не принимаются", - подчеркивает юрист компании "БЕСТ-Недвижимость" Лилия Лисицина, напоминая о том, что единственный законный повод заплатить больше - увеличение площади квартиры по результатам обмеров БТИ. Стало быть, при возникновении подобного конфликта покупатель должен требовать передачи квартиры по той цене, которая указана в договоре. Правда, в этой ситуации застройщик имеет ряд увесистых аргументов в свою пользу - в частности, он может не передавать в органы регистрации документы, необходимые для оформления квартир в собственность. Судиться в этом случае оказывается сложно - но все-таки вполне реально.
7. Ознакомьтесь с пакетом документов, которые должны быть у каждого застройщика. Роман Гангалюк среди необходимых документов перечисляет следующие: устав (особенно вас должны интересовать разделы "Компетенция участников общества" и "Компетенция органов управления"); свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, выданное МНС; свидетельство о присвоении ИНН; решение учредителя или собственника юридического лица о реализации квартир на определенных условиях; наличие лицензий на производство строительных работ в случае, если правообладатель является заказчиком строительства. Если квартиры продает не инвестор, а агент, то у риэлторской фирмы должен быть договор с владельцем этого жилья на продажу квартир. А также не забудьте удостовериться в том, что лицо, подписывающее с вами договор от имени компании, имеет на то полномочия. Как правило, такими полномочиями обладает директор компании или же тот сотрудник, который имеет на это правильно оформленную доверенность. Наконец, доверенность должна быть не просроченной.
8. Каким бы заманчивым ни было предложение, и какой бы низкой ни была цена этого предложения, не решайтесь на сотрудничество с первым попавшимся застройщиком. Удостоверьтесь, что на рынке он работает не первый год. Стопроцентную гарантию надежности вы не получите, однако шансы остаться без денег и без квартиры снизите. "Понятно, что чем дольше компания на рынке недвижимости существует, чем больше у нее количество успешно возведенных объектов, тем увереннее можно быть в ее стабильном положении, - говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании "Квартал". - Необходимо удостовериться в безупречной репутации застройщика, в отсутствии судебных исков, разбирательств. Нетрудно предположить, что компании, у которых была такая неприятная практика, вряд ли захотят распространяться о подобных фактах своей биографии. Поэтому, чтобы быть уверенным в отсутствии в прошлом компании подобных моментов, необходимо внимательно изучить информацию о застройщике, которая появлялась в СМИ. Обычно подобные процессы освещаются достаточно широко".
9. В договоре должна быть определена судьба аванса, который вы вносите за квартиру. То есть прописано, что происходит с вашими деньгами в том случае, если вы отказываетесь от дальнейшего приобретения или не выплачиваете оставшуюся сумму. Например, аванс может быть возвращен сразу или через некоторое время (следует прописать, в течение какого времени застройщик должен вернуть вам деньги), а также по частям (в ваших интересах добиться описания в договоре максимально подробной схемы выплаты).
Кроме того, необходимо прописать ответственность застройщика в случае, если он отказывается от исполнения договора: каков будет порядок возврата уплаченных средств? Возможно, компания вместо денег предлагает ту или иную альтернативу?
10. Заставить застройщика заключить договор по выбранной вами форме невозможно. Есть компании, которые работают по вексельной схеме или по предварительному договору купли-продажи, есть такие, которые задним числом заключают договор соинвестирования. Те же, которые согласно закону руководствуются договором долевого участия в строительстве, составляют исключение из правил. Вексель плох тем, что он гарантирует возврат определенной суммы денег, а не передачи квартиры; предварительный договор - в частности, тем, что заплаченный по нему аванс оказывается вне легитимного поля. Однако если даже внести небольшие поправки в договор - дело малореальное, то предложить его форму по своему выбору - вообще фантастика. Поэтому здесь остается опять-таки внимательно проверять то, что вы подписываете (например, в случае с векселем - кем он выдан, когда может быть предъявлен) и ориентироваться на репутацию застройщика.
|
