Ипотека, ПЕРСПЕКТИВЫ Ценою подешевле

В этом году уже несколько банков снизили процентную ставку по ипотечным кредитам, некоторые пошли на уменьшение размера первоначального взноса. Означает ли это, что теперь ипотека стала доступнее массовому заемщику? Ответ на этот вопрос не так очевиден, как кажется. Ведь не всегда низкая процентная ставка - то, что нужно клиентам.

История ипотеки в России - это история неуклонного снижения ставок и размера первоначального взноса. Сейчас как дурной анекдот вспоминаются ипотечные реалии на рубеже третьего тысячелетия: кредит не более 70% (а временами и 50%) от стоимости квартиры, 15% годовых в валюте - такими были самые обычные условия для получения самого обычного кредита на покупку вторички . С тех пор базовые ставки приблизились к уровню инфляции, и теперь они составляют в среднем 11% в валюте. Размер первоначального взноса снизился еще заметнее - возможность внести всего 15% собственных средств перестала быть исключением из правил.

В этом году стремление к минимуму продолжилось: Московский Международный банк в мае объявил о ставке в 9,9%, Внешторгбанк 24 - о ставке в 9,8%, Собинбанк снизил проценты до 11% годовых, Московский международный банк - до 13% в рублях, АИЖК - с 15% до 14% в рублях; Промсвязьбанк вышел на рынок сразу с 11% годовых. Процесс на этом, судя по всему, не закончится: АИЖК анонсировал дальнейшее снижение рублевой ставки до 12% в конце следующего года; президент группы компаний ПИК Кирилл Писарев сообщил , что входящий в состав группы Банк жилищного финансирования планирует пересмотреть размер ставок в сторону уменьшения до конца этого года.

Параллельно ряд банков пошел на увеличение срока кредитования - а поскольку это означает снижение размера ежемесячного платежа, то заемщики получили реальное послабление. И если, по словам руководителя Школы ипотечного брокера Алексея Теребкова, еще в прошлом году всего около трети московских банков выдавали кредит на сумму большую 70% от стоимости квартиры, то в этом году ситуация сложилась прямо противоположная: две трети активно работающих банков предлагают программы с первоначальным взносом меньше 30%.

Рад бы в рай,
да грехи не пускают

Потенциальные заемщики, только начинающие знакомство с рынком ипотеки, часто сетуют на величину процентных ставок по кредиту. Даже если они (что чаще всего происходит) собираются в ближайшем будущем кредит погасить, величина ежемесячно относимой в банк суммы их, понятное дело, интересует в первую очередь. Поэтому снижение процентной ставки или, что существеннее, первоначального взноса - беспроигрышный маркетинговый ход, который поднимает волну интереса к ипотечным программам того или иного пошедшего на снижение банка. Например, Московский Международный банк, сравнительно недавно вышедший на рынок ипотечного кредитования, находится в пятерке лидеров среди банков в том числе благодаря небольшому размеру первоначального взноса (см. таблицу) и низкой процентной ставке.

Между тем, эти параметры перестают быть для потенциального заемщика приоритетными, как только он переходит от теории к практике и начинает поиск кредита. Выясняется, что если условия по кредиту клиенту и нравятся, это совсем не значит, что он сам нравится банку с этими привлекательными кредитными программами. У клиента на первый взгляд все может быть хорошо: белая зарплата, средний возраст, гражданство РФ, - говорит Алексей Теребков. - Но бизнес у него находится не в Москве, а банков, которые работают с такими заемщиками, очень мало . Кроме того, у ряда банков есть ограничения по технологии сделки на вторичном рынке: первоначальный взнос требуется внести до выдачи кредита, а у заемщика, который для этого продает собственную квартиру, такой возможности нет. Между тем, по свидетельствам ипотечных брокеров, до 40% их клиентуры составляют именно те, кто квартиру покупает по альтернативе .

По словам Алексея Теребкова, при подборе заемщику кредитного продукта в первую очередь рассматривается не его способность взять кредит под ту или иную ставку, а другие параметры: возраст клиента, размер его собственных средств, которые пойдут на первоначальный взнос, специфику этих средств (возможно, заемщик собирается сформировать первоначальный взнос за счет имеющейся у него квартиры). В результате выбор сужается до 2 - 3 банков, и только на этом этапе имеет смысл искать кредитную организацию, предлагающую минимальные ставки. И параллельно с этим - учитывать, насколько понравившийся банк лоялен к клиенту - который не всегда соответствует образу идеального заемщика.

Что и говорить о таких соблазнительных предложениях, как 5-процентный первоначальный взнос: спектр действия этих программ крайней узок и рассчитан на молодых заемщиков, обеспеченных не только постоянным приличным заработком, но и состоятельными родителями, способными их подстраховать , то есть выступить поручителями. Особые программы для молодежи предлагают, в частности, Сбербанк и Национальная Ипотечная компания. Среди наших клиентов мало находится людей, подходящих под эти требования, - говорит директор департамента ипотечного кредитования финансового центра НОВА Иван Лонкин. - Не много найдется таких, кто подходит под определение молодая семья и при этом скопили необходимый первоначальный взнос, либо имеют большой доход, необходимый для получения необходимой суммы кредита . Президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова сама подтверждает, что специализированные программы, рассчитанные на узкий круг потребителей и обладающие нестандартными параметрами, особой популярностью не пользуются.

Природа процента

Банкиры пока не видят особых предпосылок для дальнейшего существенного снижения процентных ставок. В настоящее время величина ставок, номинированных в рублях, находится примерно на уровне инфляции, - говорит Анатолий Печатников, старший вице-президент банка Внешторгбанк Розничные услуги . - Развитие рынка ипотечного кредитования невозможно рассматривать в отрыве от развития всей экономической системы в целом . На высокий уровень инфляции в стране, мешающий снижению ставок, сетует и руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин.

Вместе с тем, существуют и иные факторы, влияющие на величину процентных ставок. В частности, таким локомотивом становится присутствие на российском ипотечном рынке иностранных банков, которые привлекают капитал совсем под иные проценты и поэтому в состоянии предложить российским заемщикам выгодные условия. Эксперты полагают, что изменение параметров по кредиту иностранцами влечет за собой снижение ставок и у российских банков. Поскольку сейчас в Москве работает уже несколько банков с зарубежным капиталом, то их присутствие действительно ощущается коллегами по рынку.

Однако не всегда даже положительный пример конкурентов способен воодушевить банкиров на пересмотр. Анонимный источник рассказал  , что один из банков, недавно открывший свою программу ипотечного кредитования, параллельно принял инвестиционное участие в строительстве жилого объекта в Москве. По итогам реализации объекта дальнейшее присутствие на ипотечном рынке банку показалось не таким привлекательным, как раньше: инвестиции начали окупаться с прибылью в 150%, что не идет ни в какое сравнение с доходностью от ипотеки.

Зато шансы на дальнейшее снижение первоначального взноса есть, и вполне реальные. Благодаря хоть скромному, но постоянному росту цен на недвижимость банкиры могут уменьшить люфт между размером кредита и стоимостью квартиры, поскольку их вероятные затраты на реализацию залога в случае дефолта заемщика должны окупиться даже при 90-процентном кредитовании.