|
С тех пор, как улеглись страсти вокруг Сербии, рынок туризма и недвижимости в Черногории развивался достаточно равномерно. Число отдыхающих росло. Иностранцы присматривали, строили и покупали себе жилье для отдыха. Евросоюз выделял деньги, власти обновляли городское хозяйство.
Cамолеты из России на побережье прилетали только летом: незачем гонять пустой чартер, если пассажиров не-туристов почти нет. В холодное время года добираться от нас до черногорской Адриатики долгое время приходилось через Белград. Черногорские курорты в народе традиционно считалась "бюджетным" направлением, особенно по сравнению с соседней Хорватией. Минувшей зимой впервые многое изменилось. Вместо сезонной спячки цены на жилье совершили резкий скачок. Если накануне осенью отдельный дом на курорте реально было купить за 200000 €, то в марте за него хотели уже не меньше 300000 €. В традиционно самый провальный для продаж сезон здесь вдруг стали открывать свои офисы западные риэлторские агентства. Только в городе Котор за зиму появилось четыре представительства одних только английских фирм. Британцев, ирландцев, датчан стали привозить на осмотр объектов целыми группами — совсем, как это делается в Испании или на Кипре.
Что касается россиян, то наши авиаперевозчики впервые не стали снимать чартер с маршрута Москва-Тиват по окончании туристического сезона. Более того, в дополнение к двум московским рейсам в неделю появился еще и санкт-петербургский. Выяснилось, что отели и землю в Черногории уже приобрели некоторые наши крупные сырьевые структуры и отдельные олигархи.
На самом деле, все это произошло, конечно, не вдруг. Просто долго копившиеся количественные изменения перевели рынок на качественно новый уровень. Новизна эта заключается в том, что на данной стадии основным привлекательным фактором Черногории становится уже не столько ее замечательная природа, сколько инвестиционный потенциал. Грубо говоря, если раньше здесь покупали просто, чтобы отдыхать, то теперь множество иностранцев спешит сюда, дабы заработать на предстоящем росте. Взрыв интереса со стороны англичан — верное тому подтверждение.
Два года назад новую квартиру в одном их самых красивых мест Черногории — в Бока-Которской бухте — можно было купить всего за 15000 €. Для страны, где отели и дороги не ремонтировались с социалистических времен, эта цена считалась нормальной. Однако с тех пор здесь были освоены десятки миллионов "европомощи": реконструированы горные тоннели, дороги обновлены, размечены, освещаются и убираются.
Параллельно возрос интерес к стране со стороны частного капитала. Сравнивая уровень цен с соседней Хорватией, зарубежные структуры скупают и землю без коммуникаций (когда-нибудь их все равно подведут), и коммерческие объекты самого разного профиля и в любом состоянии. Например, сейчас выставлен на продажу порт в городе Тиват (бывшая военная база с судоремонтным заводом), который после перепрофилирования будет превращен в порт для мега-яхт.
Естественно, что когда вкладываются огромные средства в туристическую и городскую инфраструктуру, не может не дорожать и жилье. Раньше европейских покупателей сдерживали неприемлемые для них стандарты строительства и коммунального обслуживания: самые требовательные просто уезжали, ничего не купив. Сейчас общий уровень черногорских проектов, что называется, подтянулся. В немалой степени это произошло благодаря ведущим здесь застройку российским фирмам, изначально ориентировавшимся на покупателей-россиян и "импортировавшим" сюда для них московские стандарты. Плотину отложенного спроса со стороны обывателей с Запада наконец-то прорвало, поскольку хорошие предложения появились в более широком ассортименте.
"С высоты птичьего полета Черногория походит на огромные соты со множеством ячеек… Куда ни глянешь — везде горы и горы… Никакой промышленности, заводов, фабрик в Черногории нет и в помине", — таким 90 лет назад видели это княжество наши соотечественники. Отсутствие производств, тогда считавшееся признаком отсталости, сейчас превратилось в одно из главных достоинств страны. К достоинствам также относятся видовые участки на склонах гор, изрезанная и потому чрезвычайно протяженная береговая линия, дешевые продукты.
Бока-Которский залив — крупнейший фьорд Европы — очень нравится скандинавам: напоминает родину, только климат теплый. По причине объективных экономических трудностей черногорцы просто не успели переразвить свои курорты и испортить ландшафт, как это произошло после перехода к рынку в некоторых других бывших соцстранах. Когда же в страну устремился крупный иностранный капитал, то здесь уже был утвержден детальный урбанистический план. Согласно ему, свободной земли под застройку масштабными проектами выделяется очень мало. А хорошие участки в продаже — без обременений, не спорные, с разрешением на строительство — в данный момент практически не встречаются. Ясно, что дефицит земли также будет способствовать повышению цен в ближайшей перспективе.
Оценивая рост интереса к стране, только на 2006 год эксперты предрекают черногорской недвижимости почти 100-процентное подорожание. Учитывая набранный минувшей зимой темп, нет оснований не доверять этой цифре. Наблюдающийся сейчас взлет цен реально заставляет людей менять планы. По словам представителей работающих в Черногории российских фирм, многие их клиенты-соотечественники, покупавшие жилье для семейного отдыха год-два назад, сейчас все чаще решают повременить с рекреацией. Квартиры продают, а деньги вкладывают в другие проекты на нулевом цикле. В общем, всем известная схема заработка. Разница лишь в том, что в Черногории такой "бизнес" за ограниченностью разрешенного к застройке места никогда не станет массовым.
Сейчас апартаменты в строящемся элитном жилом комплексе в Которе с видом на залив можно купить по цене от 1500 €/м2 (проект "Святая Врача"). Есть предложения еще более высокого класса, например, клубный поселок "Ораховац" в одноименном курортном местечке в Которской бухте. За 1750 €/м2 покупатели через год получат жилье в 150–200 метрах от пляжа, в водоохранной заповедной зоне в окружении сосен и пихт, недалеко от ресторана, где подают свежих омаров и мидий. К моменту сдачи эти апартаменты подорожают до 2900-3000 €/ м2, тем более, что сам застройщик цену корректирует на 100 € ежемесячно.
Такие варианты интересны как покупателям, намеревающимся в Черногории отдыхать, так и инвесторам-частникам. Первых привлекает наличие в комплексах собственной инфраструктуры и управляющей компании. Вторых — рассрочка платежа и возможность зафиксировать для себя текущую цену, заплатив лишь 20–30% полной стоимости. Площади апартаментов относительно небольшие (от 46 м2), но с возможностью объединения. Поэтому начальные инвестиции по сравнению с курортами всех других стран могут быть совсем невелики. Налоги в Черногории мизерные (общие расходы при покупке — всего 2%), на прибыль физических лиц от простой перепродажи жилья черногорское государство пока не претендует.
Что касается вариантов за пределами таких комплексов — квартир и коттеджей на вторичном рынке, — то это в большей степени товар на любителя. За ним надо ухаживать, присматривать, самостоятельно заниматься решением коммунально-бытовых проблем. Безусловно, для тех, кто может себе это позволить, наиболее интересны старинные родовые дома из камня в исторической части черногорских городов — такое жилье западные европейцы с любовью реконструируют под дворцы-"паласы". Некоторые особняки помнят еще времена Венецианской республики: в них проживали самые зажиточные горожане — судовладельцы и капитаны. К недостаткам данного типа жилищ можно отнести скромные размеры земельного участка (6–8 соток) и необходимость вложить солидную сумму в ремонт. Сам антикварный объект тоже стоит недешево — от 400000 € и более.
Можно предсказать, что росту интереса россиян к черногорскому рынку в наступающем сезоне наверняка поспособствует и новый фильм "Граф Монтенегро", повествующий о приключениях россиян в исторически близкой нам стране. Самые популярные лица нашего кино (Александр Домогаров и Алексей Чадов) на фоне живописной адриатической природы — такая картинка подаст идею посетить эти места людям самых разных социальных слоев, до того Черногорией не интересовавшимся.
Герои фильма, кстати, ищут в современном Монтенегро клад. А образ страны, где в землю зарыты богатства — в переносном, конечно, смысле — нынешней Черногории вполне соответствует.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель-май 2006 | № 4 (14) | http://www.d-n.ru/
Ольга КАЛАНТАРОВА
|
