ТУРЦИЯ Русские деньги в Турции работают быстрее

В Подмосковье полный цикл строительства коттеджного поселка - от выработки концепции до вручения ключей покупателю - занимает около трех лет. На Средиземноморском побережье Турции реализация аналогичного проекта занимает год-полтора.

Почему такая разница? Во-первых, в Турции тепло, и при зимних +18° С "строительный сезон" ничем не тормозится. Во-вторых, рынок жилья в зоне Антальи сейчас только в начале бурного развития. На побережье достаточно мест, где уже есть инфраструктура, но и земля пока свободна от застройки. В-третьих, бизнес-климат. Туризм объявлен стратегической отраслью экономики, и правительство поощряет любые вложения в курорты, а особенно крупные. Лишних препон иностранным инвесторам не чинят - усилия бюрократии в сфере строительства сконцентрированы, в основном, на соблюдении норм сейсмоустойчивости и зонирования.

ДЛЯ ТЕХ, КТО ГОТОВ
ВЛОЖИТЬ ОЧЕНЬ МНОГО...

Все, кто посетил зону Антальи в последние пару сезонов, стали свидетелями по-настоящему взрывного роста больших и малых курортов турецкой Ривьеры. Власти обещают, что уже в ближайшие годы летняя столица страны завоюет светскую репутацию Майами и славу второго Канна (многочисленные международные фестивали уже проводятся). Однако только лишь местных денег для этого недостаточно. Турецкие компании готовы строить, есть сотни уже разработанных проектов, но внутренних финансовых возможностей на все хватает. Поэтому желающих принять участие иностранцев поддерживают и на национальном, и на муниципальном уровне. Как выразился в неформальном разговоре с корреспондентом  один местный риэлтор, "чем больше денег ты готов вложить, тем больше тебя будут "облизывать". В последние три года это особенно заметно.

Стремительное расширение границ курорта и сейчас во многом обеспечивается средствами из-за рубежа. Однако структура этого потока (более 56% прямых иностранных инвестиций в Турции приходится на компании из Германии) не оставляет сомнений, что капитал этот "турецкой национальности".

Очевидно, что для достижения амбициозной цели возможностей даже столь экономически активной диаспоры, как турки, недостаточно. Требуемые вложения в туристическую отрасль страны оцениваются в $25 млрд., поэтому власти с конца 90-х годов законодательно стимулируют любые иностранные вложения. Учредить фирму здесь можно всего за несколько часов, открыть счет в банке - в течение 5 - 10 минут. Происхождением средств никто не интересуется, что по-настоящему шокирует впервые приезжающих сюда работать европейцев. Обналичивать деньги можно беспрепятственно, без комиссии и в любых количествах. По словам опытных людей, расплатиться за приобретаемый отель чемоданом с купюрами здесь в порядке вещей и, можно сказать, приветствуется.

Не удивительно, что чем дальше, тем активнее в строительстве на побережье проявляют себя не только этнические турки из Западной Европы, но и "настоящие" немцы, голландцы, англичане и скандинавы. Нормы прибыли здесь, по европейским меркам, огромные, а ограничений в бизнесе меньше. Появляются и обладатели так называемых green-money - инвесторы из арабских стран, в частности Объединенных Арабских Эмиратов. Например, этим летом арабы перекупили Falez Hotel близ центра Антальи.

Интересуются ли открывающимися возможностями россияне? Интересуются, а некоторые используют их достаточно давно. По словам местных риэлторов, в широко рекламируемые по нашему телевидению отели Rixos вложен именно российский капитал.

Главный привлекательный фактор Турции для крупных инвесторов - невысокая стоимость приморской земли по сравнению с курортными зонами Испании, Италии и Греции. А также просто наличие свободных участков с хорошими характеристиками, которые в странах ЕС обычно давно заняты и освоены. Если сравнивать с Россией, то и тут преимущества очевидны: это другая потенциальная аудитория, другой класс отдыха, нет привязки только к одному рынку, да и коэффициент заполняемости в течение года гораздо выше.

По данным аналитиков из Colliers Resco, турецкого партнера международной консалтинговой группы Colliers International, подходящая для размещения высококлассного отеля земля в Испании стоит сейчас 100.000 - 200.000 € за сотку. В то время как на юго-западе Турции подобный по видовым и инфраструктурным характеристикам вариант можно найти от 2.000 до 40.000 €/сотка (бизнес в Турции, в отличие от государственных институтов, оперирует ценами в евровалюте). Сейчас идет ажиотажная скупка этой земли под будущее развитие. Многие владельцы известных отелей продают объекты 5 - 10‑годичной давности постройки, чтобы успеть перевести активы в землю. В Турции уже зашла речь и о строительстве объектов уровня
6 - 7 (за рамками официальной классификации), так что хорошие участки в ближайшие годы будут в большой цене. А такого выбора площадок, как сейчас, наоборот, уже не будет.

Второй плюс Турции в том, что здесь дешевле рабочая сила, да и цены на все остальные составляющие проекта. При этом у турецких строительных подрядчиков достаточно хорошая репутация на мировом рынке. Они работают в 60 странах мира, в частности, по информации турецкой газеты Zaman, возводят многие объекты в ОАЭ. Поэтому строительство отеля-пятизвездочника является одним из самых выгодных вложений. В предстоящем сезоне в регионе Антальи вводится в строй очередная большая группа таких "фабрик отдыха" на 400 - 500 номеров каждая: Fame Residence и Savarona в районе Лара, Porto Bello в Кемере, Cornelia De Lux Resort в Белеке и многие другие. Не все собственники управляют отелями сами: этот путь хорош только для тех, кто имеет налаженные связи с туроператорами. Многие сдают готовый отель в аренду компании-хотельеру (местной или международной сети), которые за хорошие предложения еще и конкурируют.

Долгосрочные инвестиции в сферу туризма интересны и в случае покупки уже построенного объекта. Между Мармарисом и Аланией на сегодняшний день продаются около 20 работающих и строящихся отелей категории 5 стоимостью от 20 млн. до 57 млн. €. Однако если брать класс на одну-две звезды ниже, то риэлторы могут предложить варианты от 1 млн. до 7 млн. €. Инвестиции в отель окупаются в течение 5 - 8 лет без учета капитализации самого объекта.

Есть вероятность, что к 2010 - 2012 годам Турция все-таки вступит в ЕС, и тогда заведения сферы гостеприимства будут стоить уже совсем других денег. Одно из последних известий, облетевших Анталью минувшим летом - это визит в регион представителей нашего олигарха номер один. Команда анонимно собирала информацию о хороших отелях, находящихся в продаже, но остаться незамеченной турецким бизнес-сообществом (надо сказать, гораздо более открытым, чем наше) ей не удалось.

Вторым способом выгодно вложить большой объем средств является массовая жилая застройка. Речь идет не о нескольких виллах на продажу (об этом чуть ниже), а о комплексном освоении приграничных зон существующих курортов. Власти завлекают инвесторов уже и в такие дали как Хатай на границе с Сирией, однако неосвоенной целины много и в радиусе 100 километров от аэропорта Антальи. Отдача от масштабных преобразований высока (по данным Информационного офиса Кемера, от 50% в год), но и вложить требуется многие миллионы долларов, даже если речь идет об участии в пуле инвесторов.

 ... И ПРОСТО МНОГО

В случае с более скромными коммерческими инвестициями - например, возведением одного поселка на десяток-другой вилл или многоквартирного здания небольшой этажности - все гораздо проще. Земельный участок под такой проект либо приобретается у строительной компании уже с полным или частичным набором документов (бизнес-планом, разрешением, архитектурным проектом и сметой), либо участок можно купить у собственника и поручить бюрократические хлопоты юридическому отделу риэлторской компании, с которой вы в процессе покупки сотрудничаете. Некоторые потенциальные инвесторы, пытаясь начать работать на турецких курортах, зачем-то ищут контакты в крупных компаниях в Стамбуле и Анкаре, видимо, думая, что так их путь на местный рынок будет короче, а посредников меньше. Это неверная логика: большие "акулы" из столиц потом все равно будут связываться для сбора информации с местными риэлторскими агентствами, которые в курсе текущей конъюнктуры. И работать инвестору в любом случае предстоит с муниципальными властями, что и определяет верный выбор фирмы-партнера.

Отметим, что в случае с небольшим поселком до десятка домов "порог вхождения" на рынок жилищного строительства составляет всего 0,5 - 2 млн. € - деньги, за которые в иных странах Средиземноморья можно купить разве что одну готовую виллу. Как уже говорилось выше, срок возврата средств в Турции минимум вдвое короче, чем в России, и соответственно довольно высока прибыль. 100% годовых - сейчас вполне реальная цифра для проектов в сфере строительства. Во многом благодаря тому, что турецкие подрядчики строят оперативно и выдерживают оговоренные временные рамки. На строительство небольшого многоквартирного дома на полтора-два десятка семей у них уходит от силы год, включая проектирование и согласование. 18 - 20 месяцев хватает, чтобы построить пятизвездочный отель или большой жилой комплекс с водными парками, подземными стоянками и магазинами. Даже такой отель, как Sun Gate Port Royal (один из самых больших в Турции), открывшийся в Бельдиби в этом году, строился около 3 лет. За это время там не только возвели и отделали четыре отдельных комплекса зданий, но и насыпали километр пляжа и провели ландшафтные работы на территории в 40.000 м2.

Кстати, обладателям небольших капиталов дорога в отельный бизнес тоже не закрыта. Для поощрения инвестиций правительство Турции предлагает кредиты на постройку отелей и развитее окружающей инфраструктуры. Имея начальный капитал даже около 0,4 млн. € и хорошую юридическую службу, можно освоить около 4,5 млн. € кредитных денег в течение двух лет.

Важный плюс работы в Турции состоит в том, что при последующей реализации жилья в России страну не придется "продвигать" как направление среди потенциальных клиентов. Хотя местный рынок недвижимости открылся для россиян лишь в начале 2004 года, Турция хорошо знакома, любима и практически обжита соотечественниками (см.  №7 за 2005 г.). Из-за относительно низких цен на недвижимость ваш готовый товар будет доступен как раз той части нашей покупательской аудитории, которая обделена вниманием как коттеджных застройщиков в самой России, так и тех, кто предлагает курортное жилье за рубежом. Себестоимость такова, что квартиры на начальных этапах строительства предлагаются по цене от 45.000 €, а виллы от 70.000 € (это, конечно, самая нижняя планка, но она показательна). Отложенный спрос в ценовой нише "эконом" у наших семей с детьми очень велик, и турецкие продавцы жилья сейчас практически единственные, кто может его удовлетворить.

К тому же, продавать можно не только на российском рынке, но и на западноевропейских. Только лишь англичане в пошлом году приобрели в собственность 2.700 вилл и квартир на побережье и еще несколько тысяч - прочие иностранцы из зоны ЕС. Это одна из причин, по которой в Москве ничего не слышно о российских инвестициях в жилищное строительство Турции. Приезжая туда, инвесторы и застройщики поначалу, может, и планируют реализовывать свои проекты соотечественникам. Но потом, так сказать, окунувшись в среду, полностью меняют стратегию и начинают работать, например, с бельгийцами и ирландцами. Со стороны Западной Европы спрос сейчас ажиотажный, и этим было бы странно не пользоваться.

НАШИ ВКЛАДЫВАЮТСЯ. ТОЛЬКО ВОТ ВО ЧТО?
Некоторые российские отдыхающие ошибочно полагают, что Турция сейчас сильно зависит от потраченных ими в отпуске денег. На самом деле, это не совсем так: туризм обеспечивает лишь 5% турецкого ВНП. Но весь потенциал своей средиземноморской Ривьеры страна собирается использовать именно в ближайшие годы. Правительство Тайипа Эрдогана поставило цель увеличить доходы от туризма до $18 млрд. в 2006 году и до $30 млрд. в 2010 году. Чтобы достигнуть такой цифры, вместимость отелей, пансионов и курортного жилья должна возрасти минимум вдвое против нынешней. По данным турецкой статистики, совокупные инвестиции российских компаний в Турции в 2004 году составили $14,4 млн. Сколько из них было вложено конкретно в строительство, к сожалению, неизвестно. Но ориентироваться на цифры, в любом случае, не стоит. Российские деньги редко приходят напрямую из РФ. Легализации средств турецкие власти не требуют, поэтому даже примерно оценить наше присутствие на турецком рынке (по крайней мере, до вступления страны в ЕС) будет непросто.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | октябрь 2005 | № (8) | http://www.d-n.ru/