|
А ведь каких-то 4 года назад счет был в нашу пользу, и с большим перевесом. О российском нашествии, конечно, никто не говорил, однако присутствие нашего капитала на Черноморском побережье в глаза бросалось.
Туристы из ЕС тогда, в первые годы миллениума, уже начали обживать окрестности Варны, но их было относительно мало. В 2001 году один бизнесмен из русских - хозяин нового 3-звездного отеля - с гордостью рассказывал нам, что от работы на российском рынке совсем отказался и предпочитает принимать голландцев и англичан. Это, мол, более перспективно.
И вот ирония туристического бизнеса: англичане и ирландцы, оценив преимущества Болгарии, сами начали строить здесь отели, и теперь конкурируют за клиентов с нашим знакомым. Конечно, и сейчас газеты время от времени сообщают о крупных инвестициях со стороны россиян (вспомнить хотя бы июльское известие из мэрии Москвы о покупке столичным правительством целого горнолыжного курорта в Болгарии с двумя санаториями и земельным участком в 60 га). Однако в массе западных инвесторов российские почитатели Болгарии сейчас просто теряются. Теперь мы тут просто "одни из" - наряду с французами, немцами и японцами. И всех нас затмевают своим количеством подданные Ее Величества.
Общеизвестно, что англичан в тот или иной теплый край привлекает не столько солнце и море, сколько возможность выгодно вложить деньги. В Болгарии условия оказались идеальными: длинные участки практически пустого берега, близость к богатым странам Евросоюза, очень дешевая недвижимость и правительство, готовое продавать свою землю и объекты курортной инфраструктуры компаниям с иностранным капиталом. (На сельскохозяйственные земли это пока не распространяется, но в 2007 году Болгария надеется вступить в ЕС, и мораторий все же придется отменить - по прогнозам болгарской инвестиционной компании Elana Eurofund, это приведет к подорожанию земли еще в 3 - 5 раз.) Одновременно ВТО провозгласила Болгарию одной из самых многообещающих стран для развития туризма. По ее оценкам, потенциальная "вместимость" этого рынка минимум вдвое превышает нынешние показатели, и 20 миллионов отдыхающих к 2010 году - цифра вполне реальная.
В результате, здесь началась ажиотажная скупка всего, что могло иметь хоть какое-то отношение к индустрии отдыха. На побережье стали прибывать не только крупные инвесторы, но и покупатели-частники - тысячи англоговорящих пенсионеров и представителей среднего класса, которые стремились приобрести жилье, пока цены не достигли пика. Купить для себя, для перепродажи, для сдачи в аренду. Благодаря прессе и сарафанному радио все осведомлены, что только за прошлый год цены в Болгарии выросли в среднем на 47,5%, а в этом продолжают прибавлять примерно по 10 - 11% в квартал (по данным Национален статистически институт РБ). Сейчас на вторичном рынке Варны квадратный метр стоит от 500 до 1.000 € в зависимости от района и состояния жилья.
В ответ на социальный заказ последовало не менее ажиотажное строительство жилья. Издающаяся в Болгарии "Русская газета" охарактеризовала происходящее как "истерический бум инвестиций в строительство". Попав в приморские поселки вроде Каварны и Русалки еще четыре года назад, вы думали, что время там остановилось - была полная иллюзия, что ты вернулся в эпоху социализма с ее сонной атмосферой, стилем, бытовыми стандартами и ценами. Уже сейчас из-за растущих повсюду так называемых ваканционных поселков (апартаменты и виллы средиземноморского образца, предназначенные для летнего отдыха) эти места не узнать. А через несколько лет, когда все это будет введено в строй, техника убрана и рассажены цветы в клумбах, Черноморское побережье Болгарии станет направлением далеко не "бюджетного" отдыха, каковым оно по инерции до сих пор считается в России. Министерство экономики Болгарии, кстати, уже занимается созданием соответствующего паблисити в странах, известных под аббревиатурой EU15. Участие болгарских фирм в выставках курортной недвижимости вроде прошедшей в сентябре в Лондоне A Place In The Sun ("Место под солнцем") поддерживается на государственном уровне.
75% иностранцев, в этом году впервые приехавших в Болгарию, заявляют, что собираются обязательно посетить страну вновь. Как выяснила компания Visa International, проведя в августе опрос на стойках регистрации в аэропорту Бургаса, ⅔ иностранных туристов не заинтересованы ни в посещении культурных достопримечательностей, ни даже в горнолыжных курортах, а нацелены исключительно на отдых у моря. Это диктует стратегию тем, кто собрался здесь что-либо купить с намерением в дальнейшем сдавать жилье в аренду.
Наиболее выгодные варианты таковы. Во-первых, это покупка новостройки малой площади и с малым количеством спален. Не следует забывать, что в самой Болгарии проживает 8 миллионов человек, и многие из них тоже привыкли отдыхать на море. Нынешний рост цен на жилье вызывает у местного населения панические настроения (средняя зарплата в стране эквивалентна 150 €), однако, по мере роста интеграции в общеевропейскую экономку, недвижимость будет доступна все большему числу болгар. Небольшие квартиры окажутся тогда наиболее ликвидным товаром.
Часто компании сознательно идут на снижение классности объекта, чтобы сделать свое жилье привлекательным для болгар уже сегодня. Например, отсутствие бассейна в комплексе снижает стоимость квадратного метра примерно на 50 €, что для низшего ценового сегмента существенно. У иностранных покупателей-спекулянтов, намеренных заработать на перепродаже строящегося жилья, апартаменты малой площади пользуются также максимальным спросом. Инвесторы это учитывают и предпочитают возводить дома, где преобладает жилье до 50 - 70 м2. Если выбирать этот незатейливый вариант для себя (от 500 - 700 €/м2 на этапе строительства), то можно приобрести квартиру уже обставленной. На конечную цену меблировка влияет незначительно, так как для апартаментов эконом-класса закупается дешевая чешская или польская мебель.
В случае долгосрочного инвестирования (для собственного комфортного отдыха пару недель в году и сдачи в аренду туристам в остальное время), выгоднее, наоборот, вкладываться в высококлассное жилье. В Болгарию люди приезжают отдыхать семьями, поэтому наличие в комплексе бассейна, детских и спортивных площадок, собственного кафе или ресторана будет влиять на спрос и доходы. В этом сегменте начали появляться и первые жилые комплексы с менеджментом.
Например, в городе Бяла, который расположен на побережье южнее Варны, сейчас развивается целая система апартаментных отелей класса "люкс". Такое жилье замечательно наличием управляющей компании, которая может заниматься собственно коммерческим использованием квартиры, пока вы находитесь в России. За определенную комиссию с дохода она может сама искать, встречать в аэропорту и размещать для вас туристов, контролировать сохранность имущества и осуществлять его ремонт, платить коммунальным службам, выступать вашим страховым и налоговым агентом и т.д. Собственник же, без лишних визитов на Балканы, получает деньги на свой банковский счет.
Кстати, как место покупки недвижимости Бяла интересна не только единственными в своем роде апартаментными отелями, но и наличием пристани для парусных яхт и частных моторных судов. Это единственный порт на весьма длинном участке побережья. Ближайшие пристани есть только на севере, в самой Варне (а это город довольно крупный) и южнее, в Несебре (где цены гораздо выше, в среднем 1.300 €/м2). Застройщики возлагают на яхтенную специализацию курорта большие надежды, тем более, что у россиян этот вид спорта набирает популярность.
Путеводители также отмечают, что окрестности Бялы являются одним из традиционных центров виноградарства. Еще здесь есть "Белые скалы" - местность, где археологами найдены останки динозавров и сейчас устроен небольшой музей. Заметим, что подобным набором развлечений может похвастаться далеко не каждый курортный городок болгарского побережья. А в конкурентной борьбе за "качественного" туриста-арендатора этот фактор может оказаться для собственника очень важным.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | октябрь 2005 | № (8) | http://www.d-n.ru/
Ольга ПЕРСИКОВА
|
