Кредит без первоначального взноса

Человека, нуждающегося в улучшении жилищных условий, уже не пугают размер процентных ставок по ипотечному кредиту, необходимость собирать целый портфель бумаг и общаться с въедливыми представителями банковской сферы. Единственное, что ему в ипотеке не нравится, - это необходимость внести до 30% собственных средств за квартиру. А если таких денег не имеется - значит, об ипотеке можно забыть? Вовсе нет. Существует несколько способов выти из этого трудного, но не безнадежного положения.

Одолжить на ипотеку...

Банкиры принципиально за то, чтобы при покупке квартиры часть ее стоимости была оплачена заемщиком из собственных средств. Принципиально - в том числе и потому, что взнос из кармана заемщика является в некотором роде свидетельством серьезности намерений клиента, то есть того, что он собирается честно гасить кредит с процентами, и решение взять деньги взаймы было принято  им со всей ответственностью. Аналогичным образом обстоят дела и в странах, где покупка в кредит является самым распространенным способом приобретения жилья: пусть процентные ставки там ниже в несколько раз по сравнению с российскими, однако размер первоначального взноса - за исключением специальных программ - примерно такой же. Кроме того, кредит не на полную стоимость недвижимости позволяет банку в случае дефолта заемщика и реализации квартиры с торгов окупить свои издержки.

Однако у заемщика все же есть возможность оплатить взнос из "чужих", то есть заемных денег. Способ законный - оформить в банке два кредита: один - потребительский (или "на неотложные нужды"), который и пойдет на первоначальный взнос, другой - собственно ипотечный. Это возможно в том случае, если клиент имеет постоянный высокий официальный доход, позволяющий погашать оба кредита одновременно - тогда терять время и копить деньги на взнос нет никакого смысла. Если сумма обязательств по обоим кредитам не превышает 60 - 65% доходов заемщика, проблем никаких не возникнет. "Это совершенно реальная ситуация, - говорит руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков. - Недавно наш клиент получил ипотечный кредит в Московском международном банке, а потребительский - в Райффайзенбанке, и оба банка об этом знали".

Однако здесь надо учитывать, что полное отсутствие собственных средств у клиента может все же обернуться отказом в выдаче кредита. "Частично оплатить первоначальный взнос из заемных средств можно только в разумных пределах - например, имея на руках $10.000 и получив в кредит $5.000 - 7.000", - считает директор департамента ипотечного кредитования финансового центра "НОВА" Иван Лонкин. По словам Алексея Теребкова, успех предприятия зависит от "качества" заемщика: "Если заемщику всего 25 лет, и он уже взял несколько кредитов, то ему, скорее всего, откажут. Если же у него в собственности есть машина, квартира, свой бизнес, то решение будет положительным".

Для тех, у кого размер "белой" зарплаты недостаточен для того, чтобы получить одобрение банка на получение нескольких кредитов (или же просто хочется взять кредит по минимальным ставкам, действующим в отношении "белых" заемщиков), также существует способ "обелить" свои доходы. Для этого надо открыть счет в банке и ежемесячно, в течение примерно года, класть туда свою зарплату (забирать обратно ее можно будет хоть на следующий день). Не имеет особого значения, в каком банке открыт счет - в том, в котором вы собираетесь брать кредит, или же в постороннем. Во втором случае достаточно будет принести выписку со счета.

Правда, далеко не каждый банк готов считать такие доходы подтвержденными. Например, Московский международный банк, по словам Алексея Теребкова, такую практику не признает. А вот Национальная Ипотечная компания ничего против подобной формы подтверждения доходов не имеет. Также благосклонно к такому "обелению" доходов относится и банк Сосьете Женераль Восток.

Интересную схему предлагает банк Евротраст для тех, у кого нет денег на первоначальный взнос: открыть вклад, накопить необходимую сумму и получить ипотечный кредит по льготной ставке без уплаты комиссии за рассмотрение заявки.

...и при этом пойти на обман

Есть другой источник получения средств на первоначальный взнос - но его законным назвать уже нельзя. Заемщик может взять тот же кредит на неотложные нужды, но в другом банке, а в заявке на получение ипотечного кредита умолчать об уже имеющихся обязательствах. По такой схеме действуют многие заемщики, чей доход в "банковских понятиях" недостаточен для обслуживания двух кредитов, но которые, тем не менее, чувствуют себя готовыми ежемесячно относить в банк большую часть своих доходов. "Есть заемщики, которые оплачивают первоначальный взнос с помощью двух - трех потребительских кредитов, взятых в разных банках", - говорит Иван Лонкин.

Строго говоря, такие действия законов Российской Федерации не нарушают, однако банковским правилам противоречат, и противоречат серьезно. Если об утаивании другого, уже взятого кредита узнает банк, заемщик в будущем на лояльность этой структуры может не рассчитывать. Если о существовании других, скрытых кредитных обязательств станет известно на этапе получения кредита, процесс на этом и закончится, и заемщику придется отправляться в другой банк. А вот если правда станет известна уже в процессе погашения кредита, то на взаимоотношения заемщика с банком это практически никак не повлияет. Просто потому, что банки заинтересованы в регулярных выплатах по кредиту, и если в этом отношении заемщик перед банком чист, никаких штрафных санкций не последует. Правда, после такого казуса клиенту не стоит полагаться на доброе к себе отношение - например, в том случае, если обстоятельства мешают внести очередную порцию денег в срок. Честным клиентам банки дают отсрочку без штрафов на вполне приличные сроки, но  недобросовестный заемщик должен будет выкручиваться самостоятельно.

Отдельный вопрос - каким образом банк сможет узнать об обязательствах по другому кредиту, если сам заемщик об этом умолчал. С 1 июня этого года в силу вступил закон "О кредитных историях", согласно которому информация о каждом выданном кредите обязательно поступает в то или иное кредитное бюро. И это означает, что после запроса в такое бюро банк станет обладателем информации по всем кредитам, которые находятся "на балансе" обратившегося за ипотекой клиента.

Однако закон - законом, а в реальности должен пройти не один год, прежде чем база данных будет сформирована. Кроме того, за редким исключением (см. статью "Повесть кредитных лет", стр. 76) банки не имеют возможность обнародовать информацию о кредитах, выданных ранее 1 июня.

Здесь, правда, не стоит недооценивать коммуникабельность сотрудников кредитных отделов и служб безопасности банков и совсем исключать тот факт, что им по своим внутренним каналам может стать известно о наличии у заемщика уже полученного кредита.

Собственность нам поможет

Гораздо больше денег взаймы удастся получить, если брать тот же ипотечный кредит, но под залог имеющейся квартиры (раньше это называлось "Ломбардным кредитованием"). В этом случае можно рассчитывать на 60 - 80% от оцененной стоимости квартиры. По словам Ивана Лонкина, 70% выдают в банке "Ресурс-траст" и "Славинвест", Промстройбанке; Алексей Теребков местом дислокации наиболее крупных кредитов (до 80%) называет Газпромбанк. Заемщик должен пройти ту же процедуру андеррайтинга, что и при ипотеке, предоставить стандартный пакет документов, провести оценку квартиры; банк оценит платежеспособность клиента и, исходя из стоимости залога и доходов заемщика, определит размер кредита. "Чтобы квартира могла быть заложена, в ней не должны быть прописаны несовершеннолетние дети, - отмечает Алексей Теребков. - Раньше правила были еще жестче: банк требовал, чтобы на заложенной жилплощади вообще никто не был прописан".

Кроме того, в ряде банков под залог имеющейся недвижимости можно получить целевой кредит на ремонт. Вообще-то по целевым кредитам банк требует подтверждения расхода выданных средств "в нужном направлении". Однако ни для кого не секрет, что оформленную по всем правилам смету якобы произведенного ремонта можно купить за пару сотен долларов.

Продай-купи

Оплатить первоначальный взнос можно из средств, вырученных от продажи уже имеющейся квартиры. "Для этого заемщик информирует банк, что первоначальный взнос будет сформирован из средств от продажи квартиры. В течение трех месяцев, пока действует решение банка о выдаче кредита, заемщик параллельно ищет покупателя на свою квартиру и присматривает себе новое жилье, и обе сделки происходят в один день", - рассказывает Иван Лонкин.

Однако этот вариант особо удобным назвать нельзя. "В такой ситуации лучше проводить обыкновенную альтернативную сделку, - считает Алексей Теребков. - После того, как заемщик получит в банке положительное решение о выдаче кредита, он находит покупателя, получает от него аванс, находит себе новую квартиру и одновременно проводит обе сделки. Правда, надо иметь в виду, что придется уложиться в 3 месяца, в течение которых действует решение кредитного комитета. И что надо будет найти покупателя, который готов ждать переезда некоторое время". И, тем не менее, уверяет Алексей Теребков, большинство ипотечных сделок проходит как раз по "альтернативе".

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | сентябрь 2005 | № (7) | http://www.d-n.ru/