Технология займа

В какой валюте лучше брать ипотечный кредит?

На этот вопрос принято отвечать: "В какой валюте к вам поступают основные доходы, в такой и надо брать кредит". В целом это утверждение верно, однако оно может быть скорректировано с учетом нескольких нюансов.

Первый нюанс должен приниматься во внимание, если речь идет о покупке квартиры в новостройке - как известно, расчет в этом случае осуществляется в рублях. Заемщик может воспользоваться банковской конвертацией, однако надо помнить, что в большинстве случаев конвертация проходит по курсу продажи, и в ряде банков эта услуга - платная.

Второй нюанс касается разницы рублевых и валютных ставок по кредиту. Тем, кто получает рублевые доходы, но готов пойти на некоторые риски, имеет смысл взять кредит в валюте: большинство экспертов сходится во мнении, что рост (тем более существенный) курса доллара маловероятен, а вот дальнейшее удешевление американской валюты вполне реально. Задуматься о возможности гасить кредит по более низкой ставке, которую дает "долларовая" ипотека, особенно стоит тем, кто намерен расплатиться с банком досрочно.

В некоторых банках предлагаются кредиты с плавающей ставкой LIBOR. Что это такое и может ли это быть выгодным?
LIBOR (London Interbank Offered Rate) представляет собой процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Ставка LIBOR постоянно меняется, поэтому такие кредиты более рискованны, нежели с фиксированной ставкой. Есть возможность сэкономить на выплатах по процентам в случае, если LIBOR будет снижаться, однако управлять этим процессом невозможно, и, как гласит статистика, с середины 2004 года ставка LIBOR растет. "Такие кредиты популярны среди клиентов, которые предпочитают более агрессивный стиль управления своим бюджетом, - говорит финансовый директор DeltaCredit Сергей Озеров. - При этом ипотечные кредиты с плавающей ставкой очень популярны во многих странах, в том числе в Великобритании и Канаде".

Какие платежи выгоднее - аннуитетные или дифференцированные?

Вопрос не вполне корректен, потому что выбора в этом вопросе у заемщика практически нет: подавляющее большинство банков предлагает только аннуитетную схему платежей. При этой схеме ежемесячные платежи получаются равными; при дифференцированной - меняются каждый месяц от сравнительно больших сумм в начале срока кредитования до незначительных в конце.

При дифференцированной схеме заемщик каждый месяц гасит часть кредита, плюс выплачивает проценты, начисленные на остаток задолженности. По мере погашения кредита задолженность сокращается, поэтому уменьшается и сумма процентных выплат, а вместе с ней и размер ежемесячного платежа. Аннуитетная схема устроена сложнее и высчитывается по определенным формулам. Упрощенно ее алгоритм таков: вначале основная часть ежемесячного платежа - это проценты, в конце срока - напротив, задолженность по кредиту.
"При дифференцированной схеме заемщик может погасить основную задолженность раньше, поэтому и процентов заплатить несколько меньше", - отмечает Михаил Бусыгин, начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского Ипотечного банка. При такой схеме заемщик к середине 10-летнего срока успевает выплатить примерно половину суммы кредита, в то время как по аннуитетной схеме - всего около трети. Поэтому в целом дифференцированная схема позволяет начислить меньше процентов, чем аннуитетная. Здесь также нужно учесть, что при аннуитетных платежах на остаток задолженности начисляется так называемый сложный процент плюс идет округление сумм.

Почему же аннуитетные платежи получили гораздо большее распространение в банковской сфере всех стран? "Такая схема является общепринятой в мире и оптимальной для всех участников процесса - для клиента, для банка-кредитора и для инвесторов, покупающих ипотечные активы", - говорит Михаил Бусыгин.

Впрочем, есть ситуации, при которых аннуитетные платежи могут оказаться выгоднее дифференцированных - например, при постоянном снижении курса доллара.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | сентябрь 2005 | № (7) | http://www.d-n.ru/