|
Архитектурная концепция элитного дома - проблема не эстетики, а самого что ни на есть прагматичного бизнеса. Удачный архитектурный проект является одним из ключевых параметров, которыми руководствуется покупатель при выборе "своего" объекта на рынке элитного жилья. Стало быть, даже наличие у застройщика козырной площадки и готовности снабдить дом сверхсовременной инженерной начинкой не может избавить его от необходимости вкладываться в архитектуру.
Маркетинговый инструмент
Несмотря на то, что большинство опрошенных ДН экспертов достаточно прохладно оценили общий архитектурный уровень элитных объектов в Москве, положительная динамика на этом фронте видна невооруженным глазом. Ряд застройщиков (например, Rose Group, "Баркли", "Балтийский Монолит") делает акцент на архитектурной концепции здания. "Еще 5 лет назад в качестве элитного дома запросто продавался "Торис Хаус" (построенное в середине 1990-х годов невыразительно здание)", - говорит партнер компании Eaton Way Алексей Хайков. - Сегодня покупатели становятся более требовательными, им важно, чтобы дом выделялся на общем фоне".
Не последнюю роль в формировании такой разборчивости покупателей сыграло относительное насыщение рынка элитной недвижимости. "Рынок стал значительно более узким, каждому выводимому на рынок дому необходимы конкурентные преимущества, - утверждает генеральный директор компании "Калинка Риэлти" Екатерина Румянцева. - Поэтому есть застройщики, которые готовы откладывать выход на площадку, тратить время, мирясь с "простоем" уже затраченных средств, лишь бы найти архитектурную компанию, которая бы могла подготовить устраивающий их проект". И, по мнению Алексея Хайкова, отсутствие у дома архитектурной индивидуальности заведомо гарантирует "проседание" продаж.
А вот удачная архитектурная концепция, являясь одним из мощных маркетинговых инструментов на элитном рынке, способна сократить срок экспозиции квартир - причем, по оценкам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в разы: "Если обыкновенный дом будет продаваться в течение полутора лет, то удачный архитектурный проект в состоянии помочь сократить этот срок до полугода".
Здесь надо учесть, что действительно хорошие архитектурные концепции элитного жилья в Москве остаются в дефиците, поэтому всегда существует подобие очереди из покупателей, которые ждут появления проекта, заслуживающего их внимания - или же выхода на вторичный рынок квартиры в уже сданных привлекательных домах. Так, по словам Екатерины Румянцевой, среди клиентов "Калинка Риэлти" есть такие, которые откладывают покупку, дожидаясь появления свободной квартиры в "Дворянском Гнезде" (Большой Левшинский переулок, д. 9), или же появления в продаже аналогичного дома.
Классический дефицит
Вместе с тем, грамотная маркетинговая политика застройщиков, в качестве "фишки" предлагающих притягательную архитектурную концепцию, и удовлетворение вкусов покупателей - как говорится, две большие разницы. Практически все элитные дома, отмеченные опрошенными экспертами в качестве успешно реализованных проектов, относятся к стилю хай-тек с его прямыми линиями, масштабным остеклением и явной тягой к минимализму. А между тем, нынешний покупатель элитной недвижимости желает если не классику в чистом виде, то хотя бы что-то более традиционное. Раньше подобные вкусы объяснялись так: мол, покупателю не хватает знания современных архитектурных тенденций, его взгляды сформировались в детстве благодаря экскурсиям в Петергоф или Павловск. Однако сейчас уже понятно, что дело вовсе не в отсутствии культурного багажа. "Спекуляция на лофтах утомила покупателей. Раньше это было модно, но сейчас они хотят жить в традиционно оформленном доме", - уверена Екатерина Румянцева.
Возможно, дело здесь не только во вкусовых предпочтениях, но и в невысоком среднестатистическом уровне "хай-тековских" домов, построенных в последнее время. "В начале моды на хай-тек были действительно хорошие проекты - в Молочном, Бутиковском, 1-м Зачатьевском переулках, в частности, Cooper House, - отмечает Владимир Говорин, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty. - Сейчас же появляются поверхностно выполненные клоны этих проектов, и покупателей такая архитектура привлечь не может". Константин Ковалев в принципе скептически относится к маркетинговым возможностям домов, выполненных в этом стиле - по его мнению, даже застройщики с действительно хорошими объектами хай-тек шли в свое время на порядочный риск: "Хотя удачные проекты хай-тековских домов многим понравились, я бы не советовал делать сейчас ставку на этот стиль".
Один из экспертов рынка элитной недвижимости, пожелавший остаться неназванным, вспоминает о визите группы европейских архитекторов в московский район "Золотой мили": по его словам, они оценили уровень тамошней архитектуры как реплику "социального" жилья в Германии 70-х годов.
Круглые минусы
Яркая архитектурная концепция дома - не всегда безоговорочный плюс. Все-таки для покупателя на первом месте находится комфорт проживания, а для этого необходимы грамотные планировки. А не в любом доме, особенно построенном по особо заковыристому проекту, можно это правило соблюсти. Одним из распространенных недостатков Владимир Говорин называет избыточную глубину здания - что особенно ярко выражено при секционной форме дома: в этом случае квартира площадью 280 м2 может иметь максимум две спальни, поскольку основное пространство оказывается в центре квартиры, лишенное окон и пригодное разве что для устройства гардеробной. Неудобство для жильцов представляют и круглые в плане дома: в них окна выходят, как правило, всего на две стороны, да и планировочное решение приходится изобретать нестандартное, чтобы обыграть нетрадиционную форму жилплощади. Кроме того, круглые в плане дома представляют сложность и для застройщика, поскольку такая геометрия создает проблемы для кирпичной кладки. Выходом в этой ситуации становится монолитная конструкция - что качества дому не прибавляет.
Константин Ковалев отмечает, что одним из минусов современной архитектуры можно считать избыток неиспользуемых пространств в доме - что ложится тяжким грузом на плечи покупателя, поскольку содержание пространных лобби и лифтовых холлов в здании в любом случае оплачивает именно он. "Нормой считается, если помещения общего назначения составляют не более 25% от общей площади дома, - отмечает Константин Ковалев. - У российских же архитекторов коэффициент потерь, как правило, гораздо выше".
Отечественное - значит лучшее?
Все построенные на сегодняшний день элитные дома "подписаны" российскими архитекторами. Это, впрочем, не означает, что данные проекты действительно были придуманы специалистами отечественного разлива. По свидетельству Екатерины Румянцевой, целый ряд удачных домов в Москве был построен по проекту итальянского архитектора, сохранившего анонимность по вполне определенной причине: "Его проекты выходили под именем известных российских архитекторов - просто потому, что у отечественных специалистов есть связи в нужной области, и застройщик вынужден использовать лоббистские возможности такого мастера. С помощью главы той или иной известной архитектурной мастерской застройщик имеет возможность согласовать нужную высотность, общий объем площадей. Поэтому российский архитектор с давних пор привлекался в качестве некоего локомотива. Сейчас ситуация осталась в общем прежней, разве что застройщик все-таки задействует "творца", который останется безымянным, но будет осуществлять авторский надзор".
К способностям российских архитекторов скептически относится и Константин Ковалев: "Наши архитекторы способны сделать неординарный проект, но он запросто может оказаться нереализуемым, хотя бы по тому же превышению коэффициента неиспользуемых площадей в здании".
Дело вкуса и кошелька
Если на рынке элитной недвижимости запоминающийся архитектурный проект является лишь одной из "изюминок" дома, то на рынке недвижимости бизнес-класса акцент на интересную концепцию становится действительно "тягачом" проекта. "Дом с грамотно реализованным архитектурным проектом продается гораздо быстрее, он имеет больший спрос и в перспективе - большую ликвидность", - уверена Ирина Иваненко, PR-менеджер холдинга "Капитал Групп". По ее словам, в настоящее время застройщики недвижимости этой категории уделяют архитектурной составляющей особое внимание. Такое же мнение высказывает и Алексей Хайков: "Ключевую роль архитектура играет в домах бизнес-класса. В этом случае модный проект - основная особенность здания, на которую нанизываются все остальные плюсы". Что касается повышения ликвидности благодаря архитектуре на рынке элитной недвижимости, то здесь данный вопрос более спорный. Как считает Владимир Говорин, "это интересует покупателей лишь во вторую очередь. Все-таки квартира стоимостью $8.000 - 10.000 за квад
ратный метр должна в первую очередь просто нравиться".
Михаил ФАСТОВЕЦ
руководитель
Управления маркетинга ОАО "Новый мир"
Архитектурная безликость и однотипность московских кварталов, построенных в середине и конце XX века, лишали будущих владельцев квартир возможности стать жильцами дома с уникальной архитектурой. Рыночные и маркетинговые рычаги, управляемые желанием строителей выделиться, способствовали тому, что покупатели квартир стали уделять внимание не только самой сути приобретения жилья, но и, в немалой степени, выбирать ДОМА по своему вкусу. Москва в последние годы наглядно демонстрирует различные архитектурные и строительные стили новых домов. Однако, до недавнего времени эта тенденция, в основном, наблюдалась на рынке жилых домов бизнес-класса и элитного жилья. В настоящее время застройщики, находящиеся в жесткой конкурентной борьбе, не только позиционируют свои дома в соответствии с классом, месторасположением и инфраструктурой, но и выделяют их уникальной отделкой фасадов и порой самыми причудливыми формами зданий. Примером может служить нашумевший проект голландского архитектора Эрика ван Эгераата "Русский авангард".
Для покупателей с высоким уровнем дохода выбор и покупка квартиры заключается не только в самой сделке, но и в выборе жилья, равного по престижности статусу его владельцев. И на этот факт огромное влияние оказывает именно архитектурные особенности дома. В качестве примера можно привести "Дом на Озерковской", где гармонично сочетаются престиж и дороговизна внешнего вида дома с классическими архитектурными деталями фасадов и небольшим количеством квартир, что создаст атмосферу спокойствия, отдыха, а главное - защищенности своего жилища в самом центре Москвы.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | сентябрь 2005 | № (7) | http://www.d-n.ru/
Наталья БАЛЫНИНА
|
