|
Более трети работающих москвичей заняты в секторах экономики, определяющих высокий спрос на офисные помещения. Москва привлекает большое количество региональных и международных компаний, которые открывают свои представительства и переносят центральные офисы в столицу. Офисный рынок Москвы, как считают специалисты, является более развитым, чем остальные сегменты коммерческой недвижимости. В то же время продолжается его активное строительство, причем акцент сегодня делается на качественные проекты. Однако, несмотря на появление в прошлом году большого количества зданий высокого качества, спрос на них в первом полугодии текущего года был по-прежнему не удовлетворен.
КЛАССЫ А И В
Общее предложение офисов классов А и В, по данным Jones Lang LaSalle, в 1-ом полугодии текущего года составило 3,46 млн. м2 (по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko - 3,8 млн). Из них около 25% приходилось на помещения класса А. В Colliers International говорят, что общий объем нового строительства офисных площадей классов А и В за 1-ое полугодие 2005 г. составил около 200 тыс. м2 (класс А - 58%, В - 42%). Кстати, в аренду в этот период было сдано точно такое же количество площадей, 120.000 м2 были проданы. Это говорит о том, что спрос сегодня более чем перекрывает предложение.
Вакантных площадей становится все меньше. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в июле 2005 года уровень свободных площадей офисов классов А и В составил 4,2 %, что на 0,16% меньше, чем в начале года (для сравнения, в конце 2003 года этот показатель равнялся 6, 6%). Jones Lang LaSalle называет несколько иные цифры: доля вакантных помещений в 1-ом полугодии текущего года, по данным этой компании, составила 5,4% (2,1% - в классе А, 6, 3% - в В). Похожие данные у Colliers International: также 2,1% незанятых площадей в классе А на конец 2-го квартала 2005 г. (на конец 1-ого квартала - 2,5%), и 7,3% - класса В (7,5%).
Как бы то ни было, дефицит налицо. В результате, специалисты отмечают более широкое распространение практики предварительной аренды, позволяющей арендаторам обеспечить себе рабочее помещение к нужному сроку. Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, отмечает: при работе с возводимыми офисными зданиями состав арендаторов на 90 - 95% известен еще за 3 - 6 месяцев до ввода объектов в эксплуатацию. Владельцы офисных центров класса А даже начинают составлять waiting-lists - списки ожидания - еще на промежуточных стадиях строительства. Между тем, в Jones Lang LaSalle прогнозируют рост доли свободных площадей к концу 2006 года до 9%, а в 2008 - до 16%.
Что касается ближайших перспектив, то, по данным Colliers International, до конца года планируется ввести в эксплуатацию 440.000 м2 офисов классов А и В. Но это, конечно, не решит проблему дефицита.
Максимальные ставки аренды в классе А на сегодня составляют $600 - 640 / м2 / год (без НДС), в классе В - $470 - 490 / м2 / год. Эти цифры в среднем в два раза превышают соответствующие показатели в Центральной и Восточной Европе (Прага, Варшава, Будапешт). Максим Жуликов говорит, что в некоторых объектах планка аренды зашкаливает и за $1.000. При том, что, по мнению Юлии Никуличевой, растут ставки очень высокими темпами - на 5 - 7% в год. Не каждый бизнес может выдержать такую динамику. Поэтому сейчас наметилась тенденция к дифференциации арендаторов, которые выбирают между классами А и В, а также между центром в пределах Садового Кольца (СК) и другими районами, правда, также фешенебельными. За СК аренда дешевле, но по функциональным свойствам новые построенные там офисы соответствуют самым высоким требованиям.
То есть продолжается децентрализация офисного рынка высших категорий. Это происходит также из-за высоких темпов роста цен на землю и острого дефицита участков под застройку в центре города. Кроме того, политика городских властей по переносу промышленных предприятий за границы МКАД включает выделение крупных участков за пределами СК, в том числе и для возведения офисных площадей. По данным Jones Lang LaSalle, в течение 3 - 5 лет основная масса застройки офисных зданий переместится в Северо-Западный сектор столицы. В Penny Lane Realty считают, что предпочтения арендаторов зависят и от вида бизнеса. Нефтяникам, энергетикам и другим крупным российским компаниям больше по душе запад города, в то время как к северу тяготеет целый ряд иностранных корпораций.
Еще одна тенденция - укрупнение арендаторов. Как говорит Юлия Никуличева, еще около 2-х лет назад аренда 2.000 м2 считалась очень солидной сделкой. Сейчас довольно обычной практикой является аренда 3.000 - 5.000 и даже 8.000 м2.
КЛАСС С
К объектам класса С принято относить площади так называемого отечественного сегмента. Это реконструированные здания старой постройки, которые по уровню инженерных систем, сетей, коммуникаций и инфраструктуры не доведены до уровня более качественного сегмента. Кроме того, они не отвечают ему по критерию месторасположения. Второй тип - объекты старой постройки, НИИ, заводоуправления и т. д. Это устаревшие здания с высоким уровнем износа и ограниченной инфраструктурой, в которых за последние 15 лет проводились лишь выборочные ремонтные работы.
По словам экспертов Becar Commercial Property, наименьшее предложение офисов класса С в 1 полугодии 2005 г. было отмечено в ЮЗАО, СЗАО и ЗАО, наибольшее - в ЦАО, САО, ЮАО и ВАО. При этом больше всего офисов в центре - на него приходится четвертая часть всех предлагаемых помещений класса С. В структуре спроса более 50% составляют площади 50 - 100 м2. Востребованность на офисы этого класса формируют в основном российские предприятия малого и среднего бизнеса, а также средние и крупные компании для размещения back-office (10% в структуре спроса).
В пределах Садового Кольца арендные ставки на офисы класса С в 1-ом полугодии текущего года составили $420-470 / м2 / год. Максимальная ставка в отдельных случаях достигала $550, минимальная - $300 / м2 / год. Между СК и ТТК аренда стоила $300 - 420/ м2 / год. И далее - до МКАД - $220 - 300 (на престижных западных и северо-западных направлениях - около $400 - 450 / м2 / год). Минимальные средние ставки аренды отмечались в ЮВАО и ЮАО ($250 и $295 соответственно), максимальные - в ЦАО, ЮЗАО и ЗАО ($445, $340 и $330 / м2 / год).
ПРОДАЖА И ИНВЕСТИЦИИ
В Penny Lane Realty говорят, что на данный момент ставки продажи офисных помещений самые высокие со времен появления рынка. Рынок купли/продажи офисных помещений до 15.000 м2, по мнению Георгия Дзагурова, остается рынком продавца, что ведет к стабильному повышению стоимости объектов.
Цены и условия диктуют профессиональные девелоперы с опытом работы в этом сегменте, которые четко понимают текущее состояние и потребности рынка. Средний рост цен, по словам Максима Жуликова, не превышает 20% в год. По данным Penny Lane Realty, за первые 6 месяцев текущего года лучшие офисные помещения (менее 0,3% предложения) по ценам продажи перешагнули уровень $10.000 за м2. Площади в бизнес-центрах класса "С", как говорят в Becar Commercial Property, продавались по ценам от $800 до $1.500 за м2.
На рынке появилось несколько современных бизнес-центров, которые предлагают небольшие площади на продажу по частям, что является реальной альтернативой аренде. Так, например, один из таких объектов расположен рядом с центральным зданием "Газпрома", что очень удобно для его поставщиков и партнеров.
По словам Елены Архиповой - аналитика по инвестициям Fleming Family & Partners, для инвесторов решающим фактором при выборе объекта инвестирования является соотношение риска и доходности. Офисная недвижимость является наименее рискованной и менее подверженной колебаниям рынка. Именно поэтому многие инвесторы связывают свои интересы с этим сегментом.
ПРОГНОЗЫ
По данным Jones Lang LaSalle, основная часть новых завершенных проектов, которые запланированы на ближайшие 4 года, появится на рынке в 2006 - 2008 годах. В связи с этим доля свободных помещений возрастет к концу 2006 году предположительно до 9%, а к завершению данного периода - до 16%, что может привести к некоторому снижению арендных ставок. Но это будет не скоро. Пока же ожидается повышение базовых ставок аренды, правда, не такое интенсивное, как в прошлом году. Пик роста в Jones Lang LaSalle ожидают в 2007 - 2008 гг.
Многое зависит от ряда сдерживающих развитие рынка факторов, к основным из которых специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko относят отсутствие участков, пригодных для возведения офисов высокого класса, задержки в строительстве, связанные с оформлением ИРД, а также проволочки при прохождении госкомиссии. Тем не менее, по данным этой компании, ожидается, что в текущем году будет введено в эксплуатацию около 1,2 млн. м2 офисных площадей классов А и В. Таким образом к началу следующего года обще предложение достигнет 5 млн. м2, из которых 80 - 90% будут представлены на рынке уже в этом году. А к концу 2008 года предложение офисов международного класса составит 8 млн. м2. Очевидно, что с ростом количества качественных помещений будет пересмотрена существующая ныне классификация офисного рынка.
Георгий ДЗАГУРОВ,
генеральный директор Penny Lane Realty
Рынок коммерческой недвижимости сегодня находится в наивысшей точке развития со времени своего появления и характеризуется в целом большим количеством предложений при постоянно растущем спросе. К катализаторам такого процесса можно отнести следующие факторы: развитие ипотеки, увеличение объемов инвестиций, перемены в политике многих компаний по отношению к своему имиджу, а также некоторые позитивные сдвиги в плане прозрачности рынка.
Юлия НИКУЛИЧЕВА,
заместитель директора отдела стратегического консалтинга и исследований рынка Jones Lang LaSalle
Рынок офисной недвижимости в Москве никак не может насытиться. Мы каждый год ожидаем, что откроется несколько крупных объектов. Но прогнозы снова и снова не сбываются - спрос растет намного быстрее, чем предложение. И все же думается, что к 2007 году, когда будут построены основные крупные объекты в Москве-Сити, некоторый баланс этих показателей наконец установится.
Елена АРХИПОВА,
инвестиционный аналитик Fleming Family & Partners
Если говорить об инвестиционном рынке, то его пока не существует. Для этого необходимы свободные открытые инвестиционные сделки, информация о которых доступна рынку. Сейчас же многие консервативные инвесторы либо отказались от идеи вкладывать средства в российскую недвижимость вообще, либо заняли выжидательную позицию в надежде, что рынок позволит им заработать больше, чем этого можно достичь в других странах. Или же рассматривают возможность инвестирования исключительно в девелопмент. На мой взгляд, в перспективе 2006 год будет еще слишком ранним сроком, чтобы говорить о появлении развитого рынка, хотя определенные качественные изменения, безусловно, происходят.
ТИПИЧНЫЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ КЛАССА С
Бизнес-парк "Контакт"
адрес Остаповский проезд, 5
Комплекс из 12 зданий сформирован на базе производственных площадей АО "Контакт" путем реконструкции.
Арендные ставки $240-350/кв. м/год (включая НДС).
Коммунальные платежи по факту расходов
Вооруженная охрана, центральная система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, наземная бесплатная парковка, выделенная линия Интернета.
Бизнес-центр на Криворожской
адрес Криворожская ул., 35
Сформирован на базе административного здания с коридорно-кабинетной планировкой.
Арендные ставки $260/ м2 /год (вкл. НДС и комм. платежи).
Наземная охраняемая парковка на 8 м/м, вооруженная охрана, видеонаблюдение, выделенная линия Интернета, лифта нет.
Бизнес-центр на Ленинградском проспекте
адрес Ленинградский проспект, 7
Сформирован на базе административного здания.
Арендные ставки $550/кв. м/год (вкл. НДС и комм. платежи).
Круглосуточная охрана, видеонаблюдение, наземная охраняемая парковка
ТИПИЧНЫЕ ОФИСЫ КЛАССА А
"Романов двор"
адрес Романов пер., 4, стр. 2
фаза 2-я фаза сдана в прошлом году
общ. площадь 40.000 м2
офисная площадь 28.400 м2
арендная ставка $650-900 / м2 / год
парковка 248 м/м
"Башня на набережной"
адрес Москва-Сити, Краснопресненская наб., 18
фаза 1 фаза
общ. площадь 40.000 м2
офисная площадь 17.600 м2
арендная ставка $560-610/м2/год
парковка 184 м/м
Бизнес-центр "Земля" в комплексе "Крылатские холмы"
адрес Крылатская ул, 19
общ. площадь 13.700 м2
офисная площадь 12.700 м2
арендная ставка $450/м2/год
парковка 1.150 м/м (для всего комплекса)
ТИПИЧНЫЕ ОФИСЫ КЛАССА В
"Кантри Парк"
адрес ул. Панфилова, 19
общ. площадь 16.800 м2
офисная площадь 15.000 м2
арендная ставка $350-460/м2/год
парковка 260 м/м
Бизнес-центр "Дербеневский"
адрес ул. Дербеневская, 1/2
общ. площадь 26.000 м2
арендная ставка $450 - 525 / м2 / год (с учетом операц. расх.)
парковка 100 м/м
Особняк на Большой Дмитровке
адрес Большая Дмитровка, 10/2, стр. 4
офисная площадь 2.300 м2
арендная ставка $500-600/м2/год
парковка 10 м/м
СТРОИТЕЛЬНАЯ АКТИВНОСТЬ В МОСКВЕ ( макроуровень)
Крупномасштабные офисные проекты (2005 - 2010):
"Москва-Сити"
(площадь 1 млн. м2) предполагает строительство нового делового района с преобладанием многоэтажных зданий офисных помещений самого высокого качества (Класс A+). С нашей точки зрения, основной тип арендаторов - это компании, работающие в сфере финансов и оказания консультационных услуг. На практике качественные характеристики могут отвечать стандартам помещений класса А/B.
"Технопарк ЗИЛ"
(площадь 1 млн. м2) станет "бизнес-инкубатором", предназначенным для компаний малого и среднего бизнеса, которым необходимы большие, но недорогие офисные помещения (Класса B/C).
Район Ленинградского проспекта
(площадь 650.000 м2) объединяет в себе крупные проекты смешанного назначения (например, "Авиапарк", "МИГ", проект на Войковской) и здания средней этажности высокого качества (такие как "Мерседес", "Сименс"). В основном здесь представлены высококачественные здания функционального назначения (Класса А/В), предназначенные для крупных компаний (IT, телекоммуникации и т.д.).
Район станции метро "Белорусская"
постепенно становится продолжением престижного офисного сегмента Тверской улицы (т. е. Класса А+). Этот район будет привлекателен для банков, инвестиционных компаний и компаний, оказывающих консультационные услуги, которым необходимы офисы в самых престижных районах города.
Бизнес парки
(Крылатские Холмы - 58.000 м2 арендуемой площади, Беловежский - 70.000 м2 арендуемой площади, Московский аэропорт - 150.000 м2, Рябиновая - 300,000 м2 арендуемой площади).
Проект Авиапарк
требует тщательно продуманной стратегии в отношении спроса со стороны арендаторов для обеспечения его конкурентоспособности; при этом также необходимо принимать во внимание другие крупные проекты в районе Ленинградского проспекта
Александр ШАРАПОВ,
президент Becar Commercial Property
Основной целевой аудиторией потребителей площадей, не попадающих в международный сегмент "А" и "В", являются небольшие компании, зачастую или не имеющие необходимых средств для выплаты высоких арендных ставок, или занимающиеся бизнесом, не требующим престижного месторасположения в качестве фактора, который определяет имидж компании. Хотя "отечественный" офисный сегмент может быть привлекателен и для крупных компаний, которые располагают здесь свои back-office. Востребованность площадей класса "С" в ближайшие годы останется высокой. При этом рост арендных ставок продолжится. Их снижение возможно лишь при вводе большинства заявленных объемов офисов всех классов, но это маловероятно.
Олег МЫШКИН,
партнер Colliers International
Более ярко выраженной в последнее время на офисном рынке становится тенденция роста количества договоров предварительной аренды. В первом полугодии 2005 года в зданиях класса "А" они составили примерно 40% от общего объема арендованных площадей
Сергей РЯБОКОБЫЛКО,
исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko
Московский офисный рынок сохранит положительную динамику. Его рост будет и в дальнейшем характеризоваться увеличением объемов, высоким спросом на качественные площади, повышением арендных ставок. На рынке появится больше опытных и знающих рынок девелоперов, которые будут более четко фокусироваться на целевых сегментах с качественным развитием. При всем этом уровень вакантных площадей в ближайшие годы будет по-прежнему низким. Хотя в дальнейшем он обязательно дойдет до уровня, характерного для развитого рынка.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | сентябрь 2005 | № (7) | http://www.d-n.ru/
Владимир МИРОНОВ
|
