Новая жизнь тысячелетнего города

Столица Республики Татарстан Казань - один из крупнейших экономических, научных, культурных центров и один из самых древних городов современной России. В 2005 году исполнилось 1000 лет со дня основания города, расположенного на Волге и издавна являвшегося торговым посредником между Востоком и Западом.


Сегодня население Казани составляет 1 миллион 105 тысяч человек, город входит в число крупнейших научно-промышленных центров России. Казань - порт пяти морей, крупный авиационный, железнодорожный и автомобильный узел. К тысячелетию города, которое отмечалось 30 августа 2005 года, в городе запланирован пуск первой линии метрополитена.

Рынок коммерческой недвижимости Казани, в отличие от многих других региональных рынков, в настоящее время находится в стадии насыщения и стабилизации. Если в других городах только сейчас реализуются проекты по строительству  современных бизнес-центров и торговых комплексов, то в Казани этот процесс начался еще 2-3 года назад и сейчас уже видны его первые результаты.

НЕМНОГО ИСТОРИИ

Так было не всегда. На рубеже 2001-2002 годов в городе отсутствовали современные офисные и торговые площади. Это являлось одним из факторов, тормозящих развитие малого и среднего бизнеса, и признавалось серьезной, государственной проблемой.

Сейчас можно выделить несколько основных причин бурного развития рынка коммерческой недвижимости Казани в 2002-2004 годах. Это продолжающийся экономический рост и рост доходов населения, а также активная политика городских и республиканских властей по развитию рынка недвижимости, в том числе по передаче земельных участков в частную собственность.

Большое влияние на развитие рынка оказывает реализация масштабной программы реконструкции исторического центра Казани и массовое жилищное строительство. Пятый год подряд объемы строящегося в городе жилья превышают 600.000 м2 в год. По строительству жилья (на душу населения) Казань находится в первой тройке городов России. Во многом интенсивное развитие обусловлено наличием развитой нефтедобывающей и нефтеперерабатывающей промышленности, а также достаточно сильной и влиятельной местной власти, способной находить баланс интересов с федеральными властями и получать поддержку международных дружественных структур.  Свою роль сыграл и  тысячелетний юбилей, подогревший интерес инвесторов к городу.

Так или иначе, рынок все расставил на свои места. Явно выраженный дефицит на рынке офисных и торговых площадей привел к бурному росту арендных ставок. Достаточно сказать, что за полтора года (середина 2001 года - начало 2004 года) арендные ставки на офисные площади выросли в 2 - 2,5 раза. Если весной 2001 года помещения в самых известных бизнес-центрах шли по 200 - 220 руб./м2 в месяц, а новых офисных зданий не было вообще, то в начале 2003 года эти же бизнес-центры предлагали площади по 420 - 450 руб.

Инвестиции в недвижимость стали выгодными. Наличие свободных земельных участков, наличие свободных (в том числе полученных от экспорта нефти) денежных ресурсов, опыт более развитых в плане коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга явились катализаторами для осуществления в Казани масштабных девелоперских проектов. В результате рынки торговой и офисной недвижимости Казани стали высокоразвитыми и конкурентными.

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Сегодня в Казани насчитывается 42 бизнес-центра общей площадью около 180.000 м2. Идет строительство еще 10 бизнес-центров общей площадью 47.614 м2. Рост предложения офисных площадей составляет около 20.000 - 25.000 м2 в год. В результате объем офисных  площадей увеличился с 92.000 м2 в 2001 году до 180.000 м2 на середину 2005 года. Планируется, что к концу года объем рынка достигнет 200.000 м2, то есть за 4 - 5 лет объем офисных площадей увеличится более, чем в 2 раза. За 2002 - 2004 год был реализован целый ряд крупных проектов по строительству и реконструкции бизнес-центров. В частности, были введены в эксплуатацию 9 бизнес-центров общей площадью свыше 60.000 м2, арендные ставки на офисную недвижимость возросли 2 раза. Появились первые здания высших классов - В, В+. Важной особенностью новых бизнес-центров является то, что они построены "с нуля" на уровне лучших отечественных стандартов. Отличительные характеристики зданий - оригинальный архитектурный дизайн, качественная отделка мест общего пользования, со
временные инженерные системы (в т. ч. центральное кондиционирование и вентиляция), высокий уровень сервиса и дополнительных услуг. По ряду параметров новые здания приближаются к уровню  класса А.

Арендные ставки в бизнес-центрах, в зависимости от количества арендуемой площади, расположения и качества здания, варьируются в пределах 600-800 руб./м2 в месяц ($260-340/м2 в год) для бизнес-центров класса В и 400-550 руб./м2 в месяц ($170-230/м2 в год) для бизнес-центров класса С.

Большая часть офисных комплексов и наиболее высокие арендные ставки зафиксированы в центральной деловой части города - Вахитовском районе. Вахитовский район Казани, до недавнего времени состоявший из старой жилой застройки, в результате реализации программы ликвидации ветхого жилья становится районом для работы и отдыха. Здесь расположены офисы компаний, здания министерств и ведомств Татарстана, пешеходные улицы, торговые и развлекательные центры (ГУМ, ЦУМ, Детский Мир, "Пирамида"), памятники культуры (в частности, Казанский кремль).

При этом далеко не все введенные офисные площади пользуются одинаковой популярностью. Доля свободных площадей за последние 2 годы выросла более чем в 2 раза - с 3,2% в 2002 году до 6,8% в I полугодии 2005 года. Примерно с I квартала 2003 года наблюдается резкое замедление роста арендных ставок. Арендные ставки на площади высокого класса (современные торговые центры, бизнес-центры класса В) остаются практически неизменными.

Значительная часть компаний ориентирована на покупку офисных площадей в собственность, благо большие объемы строительства и наличие свободных земельных участков обуславливают достаточно низкую стоимость офисной недвижимости. Стоимость покупки офисных площадей на первых этажах жилых домов составляет $450 - 600/м2, в строящихся офисных комплексах достигает $600 - 800/м2.

Несмотря на относительную стагнацию рынка аренды, реализуется целый ряд проектов по строительству бизнес-центров класса А. Среди наиболее интересных можно назвать проект строительства многофункционального комплекса "Спартаковский" (33.000 м2 торгово-развлекательных и 18.000 м2 офисных площадей) и строительство технопарка "Идея" (32.000 м2). Оба проекта могут серьезно повлиять на рынок офисной недвижимости Казани.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Торговля является одной из самых быстроразвивающихся отраслей экономики Казани. Объем розничного товарооборота в 2004 году составил 60 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 17,5% больше, чем в 2003 году. Согласно данным Управления торговли Казани, на начало 2005 года в городе функционировало 2.272 предприятий розничной торговли общей площадью 719.500 м2.

Важной тенденцией развития рынка является бурное строительство современных торговых и торгово-развлекательных центров. Общая площадь 16 торговых центров на февраль 2005 года составляла 235.000 м2. Из них только 2 объекта представляют собой здания советской эпохи (ЦУМ и Детский мир), один торговый центр "Мебельград" был построен в 1998 году. Остальные 13 торговых центров были введены в эксплуатацию в 2002 - 2005 годах.

Только в 2004 году общий объем инвестиций в сферу торговли Казани превысил 6,5 млрд. руб. Были введены в эксплуатацию такие крупные объекты торговли как торговые центры "Бахэтле" (16.230 м2), ХL (37.180 м2) и "Караван" (15.600 м2), "Южный" (21.150 м2), "Сити-Центр" (вторая очередь - 15.000 м2), торговый дом "Муравейник" (7.000 м2), торговый центр "ГУМ" (9.500 м2) торговый комплекс "Советский" (10.000 м2) и другие. Казань стала третьим российским городом (после Москвы и Санкт-Петербурга), где открылись магазин "ИКЕА" (23.500 м2) и комплекс оптовой торговли "МЕТРО Кэш энд Керри" (14.000 м2).

На сегодняшний день в Казани идет строительство 9 торговых центров общей площадью порядка 360.000 м2. В 2005 году планируется ввести в эксплуатацию около 180 объектов торговли общей стоимостью около 5,2 млрд. руб. Причем наибольшее увеличение наблюдается именно по торговым центрам. Среди реализуемых проектов такие как "ИКЕА-МЕГАМОЛЛ" (100.000 м2), Торгово-развлекательный центр "Парк Хаус" (54.200 м2), торгово-развлекательный центр "Тандем" (62.350 м2).

В изменении арендных ставок на торговую недвижимость Казани можно выделить два этапа. Нехватка качественных торговых площадей в 2001 - 2002 годах при росте спроса на них со стороны развивающихся местных и общероссийских (московских) компаний привела к взрывному росту арендных ставок на протяжении 2002 года: за год ставки выросли с 350 - 400 руб./м2 до 700 - 750 руб./м2 в месяц. Средние арендные ставки на площади в торговых центрах выросли с 450 - 500 руб./м2 до 800 - 850 руб./м2 в месяц.

Рост арендных ставок сделал инвестиции в недвижимость привлекательными. Инвестиционная и строительная лихорадка, захватившая город, позволяет российским и иностранным сетям как нигде быстро проникать на потребительский  рынок Казани.

Сюда вышли такие  сетевые компании как ИКЕА, Рамстор, Перекресток, Мир, Спортмастер, МВидео, Паттерсон, Пятерочка, SELA и многие другие. В результате строительства торговых центров отошел в прошлое дефицит площадей, появились первые профессиональные проекты.

Рост предложения привел к стабилизации арендных ставок. Примерно с I квартала 2003 года наблюдается замедление роста арендных ставок. Ставки на площади торговых центров остаются практически неизменными, с 2,4% до 4,7% вырос объем свободных площадей. На рынке существует целый ряд неуспешных проектов с пустующими площадями, частой ротацией арендаторов. Быстрее росли арендные ставки на автономные магазины (стрит-ритейл).

Основные торговые коридоры Казани - это оживленные улицы в центре (ул. Кремлевская, ул. Баумана (казанский Арбат), ул. Пушкина, ул. Кирова, ул. Татарстан) и крупные транспортные магистрали, связывающие районы Казани (ул. Декабристов, ул. Ямашева, ул. Рихарда Зорге, Проспект Победы, ул. Ершова, Сибирский тракт, ул. Вишневского).

Средние арендные ставки на встроено-пристроенные помещения выросли с 700 - 720  руб./м2 в месяц в I кв. 2003 года до 820 - 850 руб./м2 в IV кв. 2004 года ($350 - 360/м2 в год). Ставки на торговые помещения, расположенные в самых проходных местах, достигают $650 - 700/м2 в год.

СКЛАДСКАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок складской недвижимости является наименее развитым рынком недвижимости в Казани. То, что предлагается как складские помещения, представляет собой помещения либо старых оптовых баз, либо старых производственных корпусов. Это, в основном, неподготовленные под конкретное использование помещения низкого качества. В результате сокращения производства высвободилось большое количество складских площадей, что привело к усилению конкуренции на этом рынке.

Доля предложения складских помещений составляет 12 % от общего объема рынка коммерческой недвижимости. Арендная ставка варьируется в зависимости от того, отапливаются или не отапливаются помещения: на отапливаемые ставка аренды колеблется в диапазоне 100 - 220 руб./м2 в месяц ($40-94/м2 в год); на неотапливаемые - 50 - 100 руб./м2 в месяц ($21 - 45/м2 в год).

Складские помещения во встроенно-пристроенных зданиях в большинстве случаев предлагаются по более высоким ставкам - до 250 - 300 руб./м2 в месяц ($107 - 130/м2 в год). Складские помещения во встроенно-пристроенных зданиях могут быть пригодны лишь для хранения мелких партий и небольшого размера товаров, они имеют низкие потолки и небольшие площади. Современные складские комплексы в городе, к сожалению, отсутствуют.

Сегодня Казань представляет собой огромную строительную площадку, и среди региональных столиц является одним из лидеров по темпам развития рынка коммерческой недвижимости. Происходит увеличение спроса на недвижимость, строительство новых торговых и офисных объектов, повышение эффективности использования производственных и складских площадей. Участники рынка от получения "легких" денег переходят к профессиональной системной работе, задумываются о повышении цивилизованности рынка недвижимости, внедряют самые современные стандарты и методики работы. Это в любом случае позитивный процесс, работающий на благо бизнеса, государства и населения.

РАСТИ БОЛЬШОЙ!

Таких темпов роста торговых площадей не знает ни один другой региональный город нашей страны. По показателю обеспеченности современными торговыми площадями на душу населения Казань уже сейчас обгоняет Москву (140 м2 на 1.000 жителей против 120 м2) и грозит догнать Париж (370 м2 против 400м2). Можно утверждать, что рынок торговой недвижимости Казани достиг стадии насыщения.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | сентябрь 2005 | № (7) | http://www.d-n.ru/