|
Негласная конкуренция между курортами Крыма и Черноморского побережья Кавказа существовала всегда. Только в последние пять лет соревнование идет уже не только за российских туристов, но и за деньги российских покупателей элитного жилья.
НЕ ДЛЯ ЛЮДЕЙ В ФУТЛЯРЕ
У крымских курортов изначально был и остается существенный PR-ресурс. Рекламируя свои проекты жилой застройки на Южном берегу Крыма (сокращенно ЮБК), редкая компания не сравнит здешнее количество солнечных дней в году с сочинскими показателями. В Алуште только летом выдается 2 000 часов — столько, сколько в Адлере за весь год.
Сильной позицией украинских риэлторов является также богатая мифология (красивые истории про Тавриду удобно использовать для формирования имиджа проектов). А также наши воспоминания о счастливом пионерском детстве и великая сила искусства, влекущая всякого интеллигентного россиянина в Ялту и Коктебель. Сочи в противовес этому делает упор на номенклатурную традицию советской эпохи и пример представителей нынешней власти.
На руку российским курортам в свое время сыграла и украинская революция. Благодаря шлейфу "оранжевой" риторики прошлым летом российские застройщики перехватили у крымских коллег немало потенциальных покупателей, рассуждающих по известному принципу: "Как бы чего не вышло" (напомним, сформулированному ялтинским жителем А.П.Чеховым).
Сейчас ложные страхи этой части аудитории рассеялись. Даже самому юридически неграмотному обывателю ясно, что его право собственности на жилье — купленное законно — никто под сомнение ставить не собирается. Если же принимать во внимание не мнимые, а реальные риски в Крыму, то от российских они ничем не отличаются. Чтобы защитить свои инвестиции, надо внимательно читать договор и интересоваться финансовыми показателями компании-соинвестора, чтобы исключить возможность долгостроя.
ЧТО ИЩЕТ ОН…?
Несмотря на то, что крымские курорты порой справедливо обвиняют в низком качестве сервиса и неадекватно высоких ценах на размещение, люди самого разного социального достатка как ехали, так и едут в Крым. Только лишь этой зимой (за январь-февраль 2006 года) здесь побывало 70 000 отдыхающих. Недостатки сервиса гости при этом обходят, как могут: по статистике, 78% предпочитают частный сектор, причем доля "дикого" отдыха в противовес отелям и санаториям продолжает расти.
Что касается VIP-клиентов, то в этой нише достойных мест для так называемого организованного отдыха и вовсе мизер. На элитный уровень тянут лишь 2% санаторно-курортной инфраструктуры. Отелей высшей категории в Крыму всего три: небезызвестные "Ореанда", "Поляна сказок" и "Ялта-Интурист". Очевидно, что бороться за самую платежеспособную и "обделенную" аудиторию — наиболее перспективно и выгодно. Кредит доверия в глазах таких клиентов у ЮБК есть. Репутацию лучшего места для оздоровления детей, особенно самых маленьких, соображениями престижа перебить трудно, и состоятельные покупатели лишь ждут достойных предложений.
На весенней выставке ДОМЭКСПО днепропетровская компания "Маркетт-Групп" обнародовала данные о крымских предпочтениях материально благополучных россиян. Специалистами было опрошено 520 респондентов в VIP-залах аэропортов Москвы и Симферополя на предмет гипотетической возможности купить на ЮБК жилье.
Выяснилось, что состоятельные россияне в принципе готовы переселить своего ребенка в Крым в среднем на 96 дней в году в компании жены или гувернантки. Но — если будут предложены достойные условия. 60% не исключили возможность купить жилье в собственность. Однако оставшиеся 40% испытывали сомнения относительно того, что финансовая надежность, высокое качество строительства, уровень сервиса могут быть предложены им в ближайшее время, и потому сказали, что покупать пока не хотят.
Добавить им веры могла бы информация об активности в Крыму иностранцев. На них сейчас приходится 3,8% всех здешних инвестиций, причем наиболее активны структуры из США. Основная часть их денег (67,4%) вкладывается в проекты санаторно-курортной сферы. Некоторые сделки имели широкий резонанс. Так, в сентябре 2005 года структурами Дональда Трампа было выделено 500 миллионов долларов на разработку проекта яхт-клуба в Ялте, после чего Министерство транспорта Украины поспешило сообщить, что скоро они смогут принимать океанские супер-лодки Романа Абрамовича. Еще один яхт-клуб строят в Балаклаве англичане. Все более значимым фактором становится въездной туризм. На приезжих из дальнего зарубежья приходится 7% всего турпотока, и они тоже рассматриваются здесь и как потенциальные покупатели элитного жилья (тем более, что часть из них — это бывшие граждане самой Украины).
Что касается российских инвестиций, то на них приходится четыре доллара из каждых десяти, вкладываемых сегодня в Крыму. Ожидается, что расти эта доля в ближайшем будущем должна, в том числе, за счет привлечения частных инвесторов — покупателей жилья.
"ЛЕЧЕБНИЦА" ПРОТИВ "КРЕПОСТИ"
Украинские компании-застройщики осознают, что конкурировать за VIP-клиента им сегодня приходится не столько с российскими черноморскими здравницами, сколько с Европой. Круглосуточная охрана и круглогодичный сервис, собственная инфраструктура в виде SPA- и фитнес-центров, ресторанов, бассейнов и прочая являются на средиземноморских курортах привычным стандартом для элитного жилья. И в Крыму состоятельные граждане РФ и самой Украины хотят того же.
Сейчас крымский рынок уже в состоянии предложить им концептуальные проекты высокого уровня. Позиционируются они не просто как жилье, а как рекреационные комплексы ("Нептун Центр" в Береговом), пансионаты с апартаментами ("Прибрежный" в Ялте), клубные резиденции. В таких проектах, прежде всего, выполняется главное требование VIP-аудитории — полный комплекс обслуживания. Чтобы как уехал в октябре, так до апреля о сохранности своего жилья можешь не беспокоиться: если надо, то служба сервиса его и приберет, и мелкий ремонт сделает.
Элитное жилье без менеджмента предлагать сегодня уже бессмысленно, поэтому все больше девелоперских компаний учреждают собственные управляющие структуры. Они же, как правило, занимаются и эксплуатацией рекреационной инфраструктуры (от ресторанов до аквапарков). Сервис премиум-класса при отсутствии достаточного числа хороших отелей в Крыму является гарантированно прибыльным бизнесом.
Для собственников квартир это дает гарантии иного рода — возможность сдавать такое обслуживаемое жилье в течение большей части года (в зависимости от конкретного расположения на ЮБК). По данным уже упомянутого социологического опроса, 70% состоятельных россиян с удовольствием сдавали бы свое гипотетическое жилье другим VIP-отдыхающим, если бы этим кто-то занимался. Очевидно, что при наличии управляющей жилым комплексом структуры эта проблема снимается.
Некоторые компании приводят расчетные показатели. Например, администрация комплекса Santanna View в Партените обещает полный возврат инвестированных сегодня средств до 2014 года (то есть ежегодный доход в размере 20000-30000$).
Приятно отметить тот факт, что девелоперы элитных проектов не жалеют денег на хороших архитекторов. Востребованы, в основном, не тяжеловесные стилизации, а современная, легкая и одновременно романтичная архитектура. Авторы стараются использовать все видовые возможности, закладывают в планировку трехстороннюю ориентацию квартир, открытые веранды, солярии и бассейны на крыше. Паркинги убираются под землю, оставляя больше пространства для ландшафта.
Желание отличить свой проект от других подталкивает и к интересным маркетинговым решениям. Клиентам стараются предлагать не просто квадратные метры, а особую философию отдыха и стиль жизни. В качестве самого экзотического примера можно привести комплекс "Эдинбург Тауэр" в центре Ялты, возле Морского вокзала. Проект позиционируется как наследник одноименного отеля, построенного в городе в конце XIX века и до наших дней не сохранившегося. Обещан консьерж в килте и дух шотландской крепости, в которой семьи будущих жильцов почувствуют себя членами аристократического клана.
Другую заманчивую легенду эксплуатируют застройщики клубного комплекса "Дача доктора Штейнгольца" в Алуште. Их детище перенимает историческую эстафету у "веранды для интенсивных ингаляций", открытой упомянутым медиком на своей даче-лечебнице в 1910 году.
Что еще интересного может найти в Крыму VIP-покупатель? Упомянуть, пожалуй, осталось лишь такое предложение как возможность без всяких дополнительных инвестиций получать прибыль от эксплуатации рекреационных площадей. Так, в качестве катализатора продаж одна из компаний предлагала 10-процентное участие в доходах своего комфорт-центра будущим собственникам пентхауса и по 2–5% дохода первым десяти покупателям квартир.
Однако мы вынуждены констатировать, что момент упущен. Пока одни россияне колебались и читали антирекламу о Крыме, кто-то из менее мнительных соотечественников эти "апартаменты с коммерческим интересом" уже купил. Со всеми другими интересными предложениями в ближайший пляжный период, наверняка, произойдет та же история.
И не забывайте — сезон в Крыму начинается в апреле.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель-май 2006 | № 4 (14) | http://www.d-n.ru/
Ольга КАЛАНТАРОВА
|
