КИПР Как сделать желаемое действительным?

Весьма условно, конечно, но потенциальных покупателей зарубежной недвижимости можно разделить на две группы. Представители первой движутся от общего к частному, то есть вначале принципиально решают для себя вопрос о покупке дома или квартиры в той или иной стране, а уж потом начинают интересоваться "мелочами" вроде почем, как и у кого. Представители второй идут прямо противоположным путем: сперва выясняют все детали, вплоть до мельчайших нюансов, и только затем, на основании полученной информации, делают окончательный вывод о целесообразности зарубежного приобретения.

Претенденты на кипрские квадратные метры (из числа тех, кто не считает подробности "мусором для головы") уже смогли узнать из публикаций , как изменилась ценовая ситуация на кипрском рынке недвижимости после вступления страны в ЕС, как складываются отношения между греками-киприотами и турками-киприотами, как развивается гольф-структура на Кипре, как взять ипотечный кредит в одном из кипрских банков и даже какие налоги необходимо платить владельцу недвижимости. Сегодня им предстоит получить ответы еще на некоторые вопросы, которые обычно возникают у покупателей недвижимости на острове.

Какую недвижимость в принципе можно приобрести на Кипре?

Основных типов недвижимости на острове три: самый дорогой - отдельно стоящие виллы с участками земли; в средней ценовой категории находятся так называемые мезонеты - дома с небольшими участками земли, рассчитанные на несколько семей; самый демократичный тип недвижимости - 1-, 2- или 3-спаленные (соответственно, 2-, 3- или 4-комнатные) квартиры.

Понятно, что на Кипре можно отыскать и нечто выходящее за рамки вышеперечисленного. Однако к "основным типам недвижимости" это уже относиться не будет.

Что касается цен, то - в который уже раз - отметим: присоединение Кипра к ЕС не вызвало ни их лавинообразного роста, ни их активного замораживания. Например, за 2004 год жилье в стране в среднем подорожало на 7,5%, и киприоты ожидают, что еще в течение минимум 2 - 3 лет ценовой прирост будет держаться на уровне 10 - 15% в год.

Впрочем, статистика - дама лукавая, и не стоит воспринимать указанные 7,5% или 10 - 15% как абсолютную истину: к примеру, с 2002 по 2004 год на самых популярных объектах-новостройках в наиболее раскрученных курортных зонах Кипра цены выросли вдвое, а то и больше. При этом, если квартиры и мезонеты наиболее заметно дорожали в Айя-Напе и Протарасе, то виллы - в окрестностях Лимасола.

Для ориентира можем сказать, что сегодня на этапе строительства 2-спаленную квартиру в Протарасе вполне можно купить за 60.000 - 70.000 кипрских фунтов, в то время как в Пафосе аналогичная квартира будет стоить никак не меньше 100.000. Зато виллу на 3 спальни в том же Пафосе наверняка удастся приобрести за 170.000 - 180.000 кипрских фунтов, зато в Лимсасоле и Протарасе все разговоры о продаже вилл начинаются с суммы 250.000 - 260.000.

Почему в предложениях о приобретении недвижимости на Кипре никогда не указывается стоимость квадратного метра недвижимости? В этом кроется какой-то подвох?

В отличие от россиян, которые привыкли измерять цену объекта недвижимости в пересчете на один квадратный метр, киприоты всегда указывают полную стоимость виллы или квартиры. Вы, конечно, можете путем нехитрых арифметических действий вычислить цену квадратного метра, непонятно только, зачем. Если затем, чтобы сравнить получившуюся цифру с той, что "действует" в вашем городе, то не забудьте: все жилье на Кипре сдается практически полностью отделанным, причем отделанным на самом высоком уровне - с применением качественных материалов, с прекрасным инженерным оборудованием, с парковками-кладовками-холлами и так далее.
И еще один немаловажный момент. В указанном метраже квартиры всегда учитывается и причитающаяся этой квартире доля мест общественного пользования - холлов, лестничных клеток и т. п. В общую площадь включены и террасы, которые по традиции являются немаленькими и которые киприоты обычно используют как столовые и комнаты для отдыха. Так что если по документам квартира занимает площадь, скажем, 100 м2, то в реальности она будет чуть меньше.

Действительно ли при покупке недвижимости стоит воспользоваться услугами профессиональных компаний или можно все сделать самостоятельно?

Как кипрские банки проводят в жизнь принцип равноправия и не выдвигают никаких особых требований к клиентам, предположим, из Восточной Европы, так и кипрское государство на рынке недвижимости не делает особой разницы между покупателем-киприотом и покупателем-иностранцем. Единственное ограничение, установленное в отношении иностранных граждан - размер приобретаемой недвижимости: площадь дома или квартиры не должна превышать 4.000 м2, что, согласитесь, если и является "поражением в правах", то весьма условным.

Несмотря на такую либеральность, подыскивать объект сделки все-таки лучше не самостоятельно, а с помощью хорошо зарекомендовавшей себя строительной компании. Во-первых, знание местного рынка у ее специалистов наверняка больше, чем у вас, поэтому вашему вниманию может быть представлен внушительный список предложений.  Не стоит также забывать, что цена готовой недвижимости, как правило, процентов на 20 дороже, чем строящейся, поэтому, прислушавшись к советам профессионалов и выбрав со всех точек зрения надежный объект, можно прилично сэкономить.

С некоторых пор на Кипре получила широкое распространение продажа проектов - при заключении подобной сделки покупатель, по сути, выступает на строительстве в роли заказчика. Это означает, что он, в частности, может изменить планировку строения, внести в проект те или иные дополнения, сразу же решить вопросы с отделкой, установкой кондиционеров и каминов и т. д. Для того, чтобы потом ни у кого ни к кому не было никаких претензий, при оформлении сделки к контракту прилагаются (и вместе с контрактом регистрируются) "Технические спецификации" - довольно подробный документ, где расписано все, от ширины стен до точного их цвета.

Во-вторых, россияне теперь все чаще предпочитают приобретать недвижимость в кредит, а рекомендательное письмо от заслуживающей доверия компании может стать отличным дополнением к списку документов, которые необходимо представить в кипрский банк для оформления договора по кредиту.

В-третьих, компания-продавец может взять на себя массу обязанностей - от подготовки и проведения сделки до поиска детского садика для ребенка или арендаторов для недвижимости, которую вы, по тем или иным причинам, не готовы использовать круглогодично. Отметим, что хотя доходы от сдачи в аренду не так уж и велики, как хотелось бы некоторым, это, в среднем, от 5% до 8% от стоимости недвижимости. То есть больше, чем среднестатистическая банковская ставка по кредиту - 4,2 - 4,5% годовых в долларах или 5,5% в кипрских фунтах.

Для того, чтобы еще больше обезопасить себя, можно привлечь к делу адвоката (который на Кипре является одновременно и нотариусом). За приемлемый гонорар (от 400 до 800 кипрских фунтов, в зависимости от своей "маститости") он полностью подготовит контракт. К тому же, адвокат обязан гарантировать чистоту сделки и нести полную ответственность в случае возникновения каких бы то ни было неприятностей и недоразумений.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | сентябрь 2005 | № (7) | http://www.d-n.ru/