|
Сейчас квартиру в центре Западного Берлина еще можно купить по цене обычной московской новостройки. Но к лету следующего года об этом можно будет забыть. Финальный матч Чемпионата мира по футболу - 2006, который состоится в Берлине, обещает "взорвать" не только эмоции болельщиков у Бранденбургских ворот, но и цены на столичном рынке жилья.
Минувшим летом немецкие партнеры прислали в одну московскую фирму заманчивое предложение. Квартира площадью 83 м2 в центре Западного Берлина предлагалась по цене 88.000 €. Долго думать над такими предложениями потенциальные покупатели позволить себе не могут. Упомянутая квартира на Бисмарк-штрассе была продана за 15 минут, и купил ее россиянин. А если бы не купил, то в тот же день ее бы зарезервировал какой-нибудь богатый житель Кельна или Штуттгарта, или англичанин, или американец. Сейчас спрос на хорошие варианты в Берлине огромен, так как все ждут повышения цен.
До открытия Чемпионата мира по футболу осталось ровно девять месяцев. Берлин готовится принять на себя основные потоки туристов, так как здесь будет проводиться не только финал, но и все встречи немецкой сборной. Грандиозное мероприятие не пройдет для города бесследно. Дело даже не в том, к 7 июня перед Рейхстагом Adidas возведет мини-стадион, и не в том, что в городе обновляются дороги, заменяются коммуникации и ремонтируются гостиницы. Просто World Cup - это лучшая после Олимпиады возможность прорекламировать свой город на всю страну, а страну - на весь мир. Трансляции, туристы, денежные вливания - все это положительным образом сказывается не только на имидже, но и на экономике. Уже сейчас цены на жилье в германской столице растут и, по прогнозам некоторых риэлторов, через год превысят нынешний уровень на 30%.
Так бывает во многих странах, однако, случай Берлина - особый. В отличие от той же Португалии, хозяйки прошлогоднего Euro-2004, несомненный промо-эффект чемпионата подкреплен здесь еще и объективными экономическими процессами. Ведь матчи будут проводиться по всей стране, но, например, в самом дорогом городе страны Мюнхене и других городах Западной
Германии цены на недвижимость сейчас падают, и наплыв туристов-болельщиков вряд ли сможет их реанимировать.
Берлин долгое время был сильно недооценен: средняя стоимость квадратного метра по состоянию на июнь - 1.990 /м2, максимальная - 5.350 /м2. С этой точки зрения город до сих пор остается самой дешевой столицей Западной Европы. Если сравнивать цены внутри самой Германии, например, с городами богатой Баварии, то отставание тоже ярко выражено (2.550 и 8.250 /м2 соответственно). Причин тому несколько. Во-первых, стране понадобилось полтора десятилетия, чтобы преодолеть историческое деление на богатый запад и демократичный восток. Административный центр в Берлин перенесли, но штаб-квартиры немецких корпораций и банков так и оставались работать во Франкфурте-на-Майне, Мюнхене и других городах с более высоким уровнем жизни. Сейчас Берлин потихоньку забирает себе функции делового центра. В крупнейший город страны уже переехали десятки головных офисов крупных компаний и многие выставки мирового значения.
Свою роль играет также запоздалый эффект перехода с марки на евро. Цены на недвижимость ведут себя более инертно, чем цены на обычные товары. Если бутылка пива стоит сейчас 3€ против 3 DM, то рынок жилья прежние цифры пока еще только догоняет.
Кроме того, для "игры на повышение" есть и причины внешние. Берлин - фактически единственный реальный кандидат на звание столицы общеевропейского государства. Что говорит в пользу такого прогноза? Германия является главным донором Евросоюза: она вносит в его казну едва ли не вдвое больше, чем Англия и Франция вместе взятые. (Правда, Париж и Лондон и так не заинтересованы взваливать на себя дополнительные административные функции.)
С расширением ЕС на восток его географический центр переместился из Брюсселя как раз ближе к Берлину. Здесь сейчас заканчивается строительство самого большого в Европе железнодорожного вокзала, будет возведен самый большой аэропорт и т. д. Имея в виду такое развитие событий, многие бельгийские, датские, ирландские пенсионные фонды сейчас вкладывают средства в немецкую недвижимость. Если немцам удастся пролоббировать свой сценарий, это даст мощный толчок рынку. Ставку на это делают и частные инвесторы: характерно, что деньги в старые здания в центре города вкладывают главным образом немцы из богатых западных земель и иностранцы.
Гости Берлина наиболее активно покупают не столько свободное жилье для собственного проживания, сколько так называемое жилье с "митерами" (mieter - арендатор). Это не та полулегальная аренда, к которой мы привыкли в новой России, когда хозяин - бог, и может выселить жильца по своему желанию. Параллель можно провести скорее с Советским Союзом: семьи живут в этой квартире, может, уже десятилетиями, платят свою квартплату, и смена собственника на положении этих людей практически никак не сказывается. Сначала государство, затем какая-нибудь управляющая компания, потом купите вы... При этом "митеры" имеют право занимать жилье, пока не захотят куда-нибудь съехать сами, а арендная плата строго контролируется государством. Впрочем, такая предсказуемость на годы вперед устраивает многих инвесторов - особенно тех, кто владеет целыми домами, населенными "митерами". Это что-то вроде вклада в надежный банк, только на сегодняшний день вдвое более выгодный: доходность может достигать порядка 6-7% годовых.
Ее, конечно, не сравнить c возможной отдачей от игры на рынке ценных бумаг или спекуляциями с жильем к востоку от Германии. Однако надежность постепенно становится приоритетом и для растущего числа домовладельцев-россиян. Такое размещение капитала абсолютно легально с точки зрения российского законодательства, но, главное, собственность будет находиться под защитой немецкого государства.
Если планы у покупателя краткосрочные и на десятилетия вперед он свою жизнь не рассчитывает (хотя немцы делают именно так), то можно рассмотреть другие схемы инвестиций в жилье. Например, купить квартиру в центральном месте и сдавать ее на небольшие сроки бизнесменам. Или вложиться в идущий под капитальный ремонт дом с последующей реализацией отдельных квартир, зарабатывая на реконструкции до 50%. Или, наконец, приобрести жилье для собственных нужд по очень выгодной схеме. Приватизации в том виде, как у нас, в Германии не было. И сейчас через связанные с берлинским сенатом компании на рынок иной раз выбрасываются государственные квартиры по нереально низким ценам ($1.350 - 1.400/м2) - просто потому, что бюрократы согласовали именно такую цифру.
НЕДВИЖИМОСТЬ - И ИММИГРАЦИЯ
Само по себе приобретение недвижимости не дает права даже ходатайствовать о выдаче ВНЖ в Германии. Однако владение жильем - особенно доходным - является важным плюсом в вашу пользу, если вы решили получить вид на жительство по статье "бизнес-иммиграция".
Дело в том, что по линии Kontingentfluchtling, которую до недавнего времени использовало большинство желающих "прописаться" в Германии (иммиграция для лиц еврейского происхождения), сейчас остаться в стране чрезвычайно трудно. В новом Законе об иммиграции, вступившем в силу 1 января 2005 года, немцы выдвинули к претендентам трудновыполнимые требования. А вот иностранным предпринимателям, желающим работать в Германии, этот документ, наоборот, дал некоторые гарантии и преференции. Надо сказать, что хотя услуги по бизнес-иммиграции предлагались соответствующими фирмами уже довольно давно, еще в прошлом году официально этого явления здесь не существовало. Юристы использовали всевозможные законодательные дыры и канал трудовой иммиграции - когда россиянин регистрировал в Германии бизнес, создавал рабочее место, сам к себе трудоустраивался на безальтернативной основе и таким образом получал ВНЖ. В новом законе понятие бизнес-иммиграции впервые четко сформулировано. Правила игры стали более понятными, и, несмотря на удлинившийся список требований, довести вас до цели юристам теперь легче.
Кроме открытой в Германии фирмы, бизнес-плана ее деятельности и прочих деловых моментов, немецкое государство ждет от претендента на ВНЖ и реального подтверждения его финансовой независимости. Ментальность местного чиновника такова, что миллионное состояние в России имеет для него гораздо меньший вес, чем те несколько тысяч евро дохода, которые вы получаете в Германии от сдачи жилья. Тут-то и пригодится квартира с "митерами". Просто квартира, без арендаторов, тоже положительный - хотя и не решающий - фактор при получении ВНЖ. У вас есть крыша над головой, а значит, вы не пополните армию претендентов на социальные льготы.
Что касается немецкого ПМЖ, то, согласно новому закону, апеллировать о его выдаче бизнес-иммигранты смогут уже через 3 года после получения ВНЖ, а не через 5 лет, как это было раньше.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | сентябрь 2005 | № (7) | http://www.d-n.ru/
Ольга КАЛАНТАРОВА
|
