|
Испанский рынок недвижимости называют самым динамично развивающимся в Европе. Единственная страна Старого Света, которая может составить Испании серьезную конкуренцию — Ирландия, но недвижимость Дублина, Корка и Киллкенни практически не представлена в России. Зато испанское направление "раскручено" очень мощно: достаточно посетить любую нашу выставку по недвижимости, чтобы убедиться — испанских предложений на ней немало.
Как отмечают профессионалы, одной из структурообразующих особенностей рынка Испании последнего десятилетия являются постоянно растущие цены на недвижимость (что наблюдается далеко не во всех европейских странах). По мнению Александра Глебова, специалиста испанского рынка недвижимости, "нередко именно сравнив нынешние цены с ценами, предположим, 5-летней давности, бизнесмены принимают решение о серьезных инвестициях в испанскую экономику, а обычные покупатели — о приобретении недвижимости. Причем, еще и выбирают регион, в котором капиталовложения могут принести наибольшую отдачу. Поэтому, наверно, так быстро растет интерес к прибрежной зоне Мурсии — провинции, где рост цен в 2004 году составил 27% (больше, чем в любом другом регионе Испании), а в 2005 году, согласно прогнозам, должен составить 15 – 19%".
Цены — вещь, безусловно, важная, для некоторых — определяющая. Но только ли их постоянный рост обеспечил Испании такой интерес со стороны россиян? Чем еще привлекательна Испания? Как изменился рынок недвижимости страны за последние несколько лет? Изменились ли вместе с ним предпочтения российских покупателей? Сегодня об этом на страницах ДН рассказывают профессионалы.
Наталья ПАРФЕНОВА
директор корпорации Greenmar
В 1995 году, в начале нашей работы на рынке зарубежной недвижимости, мы объехали много стран — США, Грецию, Турцию, Кипр (в том числе и Северный), Францию, Чехию — с целью сделать выбор, с кем же нам сотрудничать. Если вы помните, тогда каждое государство рассматривалось еще и как запасной вариант для ПМЖ, который можно было использовать в случае чего. Так вот, со всех точек зрения Испания оказалась "правильной" страной, в которой комфортно и отдыхать, и жить, и работать.
Во-первых, отношение испанцев не только к россиянам, но вообще к иностранцам приветливое и доброжелательное — чего не скажешь, например, об их соседях-французах. В Испании вы не чувствуете себя изгоем, люди готовы объясняться с вами хоть на пальцах, чтобы достичь взаимопонимания. Во-вторых, в Испании дешевая, в сравнении с остальной Европой, жизнь — даже сейчас, когда европейские цены в целом серьезно повысились. В-третьих, климат в общем-то небольшой Испании не только благоприятен, но и разнообразен: скажем, северное Средиземноморье похоже на Крым, но южное уже гораздо теплее. В‑четвертых, в Испании много крупных городов, являющихся центрами деловой активности и культуры (например, Барселона, Валенсия) — а это немаловажно для предпринимателей и вообще работающих людей, привыкших к жизни в крупных мегаполисах.
В-пятых, испанская недвижимость все время растет в цене (в том числе и в те годы, когда спрос на жилье довольно резко падал). За прошедшие 10 лет минимальный ценовой прирост составлял 6% в год (за исключением 1993 – 94 годов, когда он снизился до 4%), в последние 3-4 года он в среднем составляет уже 19-20%, а в сфере наиболее ликвидной недвижимости — 40% и даже 50% в год. Так что люди, которые купили недвижимость 4 – 5 лет назад, теперь могут все затраченные деньги вернуть с помощью кредита: он дается на 50 – 80% от стоимости жилья, а их нынешняя недвижимость стоит в 2, а то и в 3 раза дороже, чем на момент покупки.
Немаловажны и еще два момента. Первый: в Испании нет института депортации, поэтому нелегалов, которые "чтут Уголовный кодекс", власти страны не выдворяют. Более того, раз в 2-3 года объявляется "амнистия", в ходе которой нелегалы могут узаконить свое пребывание в стране. Европа журит Испанию за подобную практику, тем не менее, пока все остается по-прежнему — получить вид на жительство в Испании гораздо проще, чем в любой другой стране ЕС.
И второй: в Испании существует специальная мультивиза для владельцев недвижимости, которая при подаче документов в посольство выдается, по сути, автоматически. (В других странах можно, имея там недвижимость, просить подобную визу, но автоматически она не выдается). Эта виза дает право пребывать в Испании 180 дней в году — по 90 в каждом полугодии. Кстати, некоторые клиенты покупают недвижимость (обычно, недорогую) именно для того, чтобы иметь такую визу и, стало быть, возможность в любое время вылететь из России и оказаться в Шенгене.
Если говорить о наиболее существенных изменениях на рынке недвижимости Испании, то они, прежде всего, связаны с расстановкой новых территориальных акцентов. Если 20 лет назад строительный бум наблюдался, прежде всего, в Каталонии, то сейчас он переместился на южную часть Коста Бланки: именно там сегодня диапазон предложений больше, чем в любом другом регионе Испании.
Произошли изменения и в области покупательского спроса. Скажем, раньше основными претендентами на испанские квадратные метры были немцы, а теперь — англичане. Появились целые урбанизации, заселенные англичанами, и сегодня англичане, по статистике, составляют 35% всех иностранных покупателей испанской недвижимости. Для сравнения: на долю россиян и выходцев из стран бывшего СССР приходится только 1%, хотя все мы и считаем, что русских в Испании очень много.
В свое время англичане вложили много денег в регион Коста-дель-Соль, и развили здесь серьезную туристическую инфраструктуру элитного, даже элитарного уровня — с гольф-полями, 5-звездочными отелями, шикарными пляжами. Сейчас их интерес переместился на Коста Бланку, но с ориентацией не на "элитность", а на интересы среднего класса — и сами выходцы с Британских островов, как правило, имеют здесь небольшую квартирку или домик, позволяющие провести какое-то время у моря. Соотношение фунта и евро достаточно выгодно для англичан, и как они сами признаются, на те деньги, которые в Англии им надо потратить на отопление в холода, они безбедно могут всю зиму прожить в Испании.
Коста Бланка строится очень активно, но вся недвижимость раскупается на этапе строительства. Поэтому в регионе начал развиваться рынок вторичного жилья, чего раньше не было. Зачастую вторичное жилье оказывается дешевле первичного — за счет того, что люди, приобретавшие недвижимость относительно дешево, теперь и продать ее готовы недорого (по крайней мере, в сравнении с первичным рынком).
Стоит отметить также и район Барселоны: там идет колоссальное строительство, которого не было еще 10 лет назад. В прибрежной зоне центрального проспекта Диагональ Мар строятся элитные комплексы с полной инфраструктурой, цены в них очень высокие — в среднем, 5.000 – 6.000 € за м2. Но все тоже раскупается на начальном этапе строительства: порой еще проекта нет, а покупатели уже резервируют квартиры, которые когда-нибудь появятся на данном участке.
Впрочем, россияне остаются верны себе и своей традиционной, глубоко укоренившейся мечте о "домике у моря". Англичане, голландцы, прочие нации спокойно относятся к расстоянию до моря, которое всегда можно преодолеть на машине. Наши же стремятся удовлетворить свою мечту буквально: клиенты, как правило, спрашивают так называемую "первую линию", в крайнем случае — "вторую". Но сейчас предложений даже в пешей досягаемости от моря в Испании становится все меньше, в основном это новые проекты на Коста Бланка с окончанием строительства через 2 года. Стоимость "морских" домов и апартаментов высокая — что дает дополнительные баллы, например, Турции, где подобные предложения пока есть и по значительно меньшей цене. Нам приходится ломать российские стереотипы, объяснять, что помимо позитивных, есть (даже кроме цены) и негативные моменты владения недвижимостью на "первой линии". Например, большое скопление народа в пляжной зоне и повышенная влажность — если дом или квартира не проветриваются постоянно, стены просто покрываются плесенью. А ведь жить в лесу, в тишине, в 3 километрах от моря куда приятнее.
Некоторые клиенты, решившие приобрести дом в Испании несколько лет назад и долго копившие деньги, к сожалению, опаздывают с ценой — за сумму, на которую они все это время ориентировались, теперь ничего не купишь. Приходится их успокаивать и объяснять, что лучше осуществлять покупку в кредит. Например, на новое жилье можно получить кредит в размере до 80% от стоимости жилья (всего под 3,5 – 3,75% годовых). Стало быть, чтобы стать испанским домовладельцем, достаточно всего 20% и еще около 10%, чтобы заплатить налоги государству.
Перспективы развития испанского рынка недвижимости радужны: жилье в Испании еще долго будет востребовано и теми, кто мечтает о втором доме у моря, и теми, кто хочет надежно вложить свободные средства, но опасается осуществлять инвестиции только в России. Никаких предпосылок к тому, что цены на недвижимость в Испании пойдут вниз, нет. Но хочу отметить: сделка окажется выгодной только в том случае, если она грамотно подготовлена и проведена. Россияне нередко стремятся "укоротить цепочку" и, видимо в целях экономии, исключить из сделки посредника. В итоге мы вынуждены исправлять не только ошибки российских граждан, но и результаты недобросовестности ряда испанских фирм.
Наша компания работает со всеми регионами Испании и тщательно отбирает предложения для своих клиентов по их инвестиционной привлекательности. Все-таки сейчас на дворе время специалистов, и участие в сделке профессионального посредника-консультанта — дополнительная гарантия чистоты, законности и удачного завершения всего процесса, тем более, что цены большинства строительных фирм фиксированы и не зависят от национальности клиента. Поэтому англичане покупают у фирм, работающих с англичанами, русские с русскими, получая дополнительные услуги, понимание менталитета, а главное гарантии и решение поставленных клиентами задач.
Денис ЛОЯНОВ
заместитель генерального директора компании TALANI
Статистика по рынку недвижимости Испании гласит, что на его долю приходится 16 и даже более процентов общего спроса россиян на зарубежные объекты недвижимости. Таким образом, Испания является несомненным лидером направления.
Почему именно эта страна, а не, скажем, Кипр или Греция? Испания сама по себе — раскрученный туристический брэнд, общепризнанная страна увлекательного туризма и разностороннего отдыха. Многоликая по природе, ландшафту и культуре Испания круглогодично принимает миллионы туристов со всего мира. В распоряжении любителей отдыха на море — ее средиземноморские берега и острова. В зимний период к услугам туристов — горнолыжные курорты Сьерра-Невада на юге и Андорра на севере. После кончины Франко и снятия международной блокады Испания получила статус общеевропейской здравницы, и тысячи европейцев устремились на ее берега для отдыха и проживания, увлекая за собой туристическую и строительную индустрию.
Масштабы и темпы возведения объектов туристического бизнеса и жилья впечатляют. За короткий срок миллионы иностранцев стали владельцами испанских апартаментов или собственных домов. Немало иностранцев отдыхает в арендуемых апартаментах и виллах. Подобный вид отдыха в Испании становится все более популярным и среди россиян, но все-таки большинство предпочитает иметь для отдыха собственное жилье.
Долгое время наиболее популярной была Каталония, а еще конкретнее — ее побережье Коста Брава ("Дикий берег") с центром в Барселоне. Так что и покупатели недвижимости поначалу охотнее всего искали жилье именно там. Каталония — это наука, искусство, промышленность, история, развитая индустрия туризма и отдыха. Местный климат схож с крымским — в мае еще не купаются, в октябре уже не купаются; зимой снег — частое явление. Первые авиалинии связывали Россию именно с Барселоной, и знакомство большинства соотечественников с Испанией происходило на Коста Брава.
Но постепенно начали появляться все новые и новые туристические центры, которые обживались выходцами из разных стран мира, в том числе и из России. Расчетливые европейцы, например, предпочитают селиться южнее: если большую часть года не можешь пользоваться недвижимостью сам и тем более сдавать ее в аренду, покупать что-либо там нерентабельно.
Наша компания специализируется на возведении жилья в центральном средиземноморье Испании — Коста Бланка, в районе городов Бенидорм, Алтеа, Алтеа Хиллс, Кальпе, Дения. Коста Бланка, как и вся Испания, неоднородна. По ландшафту и качеству жизни она делится на две резко отличающиеся части — южную и северную, на границе которых расположен город-аэропорт Аликанте.
Южная Коста Бланка (к югу от Аликанте) — это равнина почти по уровню моря. В районе города Торревьеха равнина залита морской водой, много огромных высыхающих соленых озер, и ветер разносит соль по окрестностям, доставляя немало хлопот местным жителям. Просоленная земля стоит немного, и дешево построенное жилье продается по рекордно низким ценам. Такая дешевизна привлекла в Торревьеху множество людей, приехавших в Испанию в поисках работы. Сейчас здесь переизбыток рабочей силы и высокий уровень преступности, что является большой проблемой для властей Испании. Реклама местных риэлторов, что в Торревьехе лечебный климат, комфортное проживание, качественное жилье и самая крупная диаспора славян, кроме последнего утверждения, не соответствует действительности. Однако вряд ли языковые удобства компенсируют неблагополучную социальную среду и скучный ландшафт.
Северная Коста Бланка, простирающаяся от Аликанте до столицы автономии Валенсии, — совсем другое дело. Благодаря своим обширным фруктовым плантациям этот район известен как "сады Испании". Здесь расположены именитые курорты и туристическая Мекка побережья — Бенидорм. Наиболее красив ландшафт между Бенидормом и Хавией, где горная гряда Сьерра Берния вплотную подходит к морю. На ее склонах раскинулась шикарная урбанизация "Алтеа Хиллс" с пятизвездочным отелем "Melia Altea Hills" в центре. Да и за Хабией ландшафт интересный — холмистый, с обилием зелени, садов и виноградников.
За последние десятилетия законодательство Испании в отношении недвижимости не изменилось: сейчас, как и раньше, иностранцы вправе в неограниченном количестве приобретать в стране недвижимость. А вот цены меняются постоянно — их ежегодный прирост, в среднем, составляет 20-25%. Спрос опережает предложение, и не случайно объекты раскупаются на начальном этапе строительства: к моменту, когда еще не закончен нулевой уровень 9-этажного дома, процентов 70 квартир в нем уже продано. И по официальным прогнозам еще десяток лет недвижимость в Испании будет стабильно дорожать такими же темпами.
Мы работаем не только с россиянами, среди которых обычно большинство — представители регионов (хотя в этом году интерес к недвижимости на Коста Бланка проснулся и у москвичей). Наш испанский офис обслуживает англичан, немцев, скандинавов. Так вот они отдают предпочтение апартаментам и бунгало. Русские же предпочитают покупать дома. Понятно, что все мечтают о "доме у моря", однако в непосредственной близости от береговой линии сейчас практически ничего не возводится, разве что комплексы из бунгало и апартаментов. А все отдельно стоящие дома обычно расположены в урбанизациях на склонах, в 1 – 1,5 километрах от берега, и имеют панорамный вид на море.
Но отмечу, что вся новая недвижимость на Коста Бланка очень качественная. Особенно это касается отделки: страна славится своей мебелью, керамической плиткой, мрамором, поэтому уровень внутренней отделки домов сопоставим с уровнем отделки жилья, которое на московском рынке позиционируется как элитное. Зато квартира, аналогичная той, что в Москве стоит около 7.000 €/м2, в Испании обойдется в 3.000 – 4.000 €/м2.
Потенциальные клиенты находят нас по рекламе в прессе, Интернете, а чаще по рекомендации. Обычно это люди, ясно представляющие себе цель приобретения недвижимости — для отдыха, для последующей сдачи в аренду, с инвестиционными или предпринимательскими целями, с целью в будущем получить резиденцию страны и т. д. Мы охотно консультируем всех наших клиентов, помогаем сделать правильный выбор, ориентируя на предложения в том или ином ценовом и целевом диапазоне — от квартиры в многоэтажном доме до крупного инвестиционного проекта стоимостью десятки миллионов евро. Часто приобретается сразу несколько объектов — один для отдыха, другой для вложения капитала или сдачи в аренду.
Увы, безответственных Интернет-порталов, предлагающих варианты приобретения недвижимости в Испании, и риэлтеров, видящих объекты своей торговли только на мониторе личного компьютера, в Москве тьма; информации очень много, в общей массе недостоверной. Начитавшись и наслушавшись всего этого, люди составляют себе иногда неверное представление об Испании. Приходится их разуверять и переубеждать. Иногда нас просят подыскать квартиру в пределах 30.000 – 50.000 €. Да, на рынке присутствуют такие варианты. Но это недвижимость, которая строилась испанцами в 80-х годах прошлого века для внутреннего рынка, когда строительная индустрия страны не слишком дружила с архитекторами и дизайнерами.
Обычно покупатели из России ориентируются на стоимость квадратного метра жилья. Для испанской недвижимости такая цифра мало о чем говорит, потому что большую часть времени владельцы жилья проводят на балконах и террасах, в зонах бассейнов и барбекю. Но все же, можно назвать цифры: 3.000 – 5.000 €/м2 жилой площади. Надо заметить, что эти цифры подразумевают жилье "под чистовую отделку", со встроенными платяными шкафами, кухней, оборудованной мебелью и бытовой техникой, ванными комнатами и туалетами с сантехникой. В стоимость часто входят гаражи или паркинги. В итоге вилла класса "де люкс" с панорамным видом на море и горы в шикарной "Алтеа Хиллс" обойдется значительно дешевле, чем коттедж аналогичной площади на Новорижском шоссе с панорамным видом на соседские заборы.
Кирилл АНДРЕАНОВ
коммерческий директор инвестиционно-строительной компании VERA BOSCO
Приобретение летних резиденций на средиземноморских курортах в последние несколько лет стало достаточно популярно. Все больше людей решают купить недвижимость в этих прибрежных зонах, чтобы в последующем наслаждаться отпуском, не беспокоясь о бронировании номеров и прочей гостиничной рутине. Но, кроме удобства, эта инициатива предполагает экономию средств и высоко рентабельные инвестиции.
Учитывая регулярные переоценки рынка недвижимости в курортных зонах Испании, кроме простых обывателей сюда из различных уголков нашего континента устремляются инвесторы, которые видят, что на сегодняшний день испанский рынок недвижимости, а в частности регион Коста Бланка, продолжает быть одним из самых надежных с точки зрения возможных капиталовложений.
Постоянно развивающаяся инфраструктура (высокоскоростная железная дорога, мощная сеть автомагистралей, воздушное и морское транспортное сообщение) и уникальные физико-климатические условия делают эту зону очень привлекательной и содействуют высоким темпам роста цен в регионе. Набирающая силу гольф-структура также может быть занесена в список положительных инвестиционных факторов — учитывая растущую популярность гольфа среди потенциальных покупателей, а также то обстоятельство, что постройкам жилых элитных комплексов сопутствует инсталляция полей для гольфа и других туристических направлений.
Согласно данным Национального Статистического Института Испании (ИНЭ), рост цен на недвижимость, наблюдаемый в период с 1999 года (792,29 €/м2) по 2003 год (1.428,16 €/м2), составил 80%. Средний годовой рост цен составляет 10% (начиная с 1999 года). Самый заметный скачок цен пришелся на 2003 год и составил 17,1%. Исходя из уже существующих данных и принимая во внимание исторически низкие банковские процентные ставки на ипотечные кредиты (1,9 – 2,4%), увеличенные сроки возврата кредита (до 30 лет) и высокий интерес инвесторов, можно прогнозировать сохранение постоянно растущего спроса как на вновь строящуюся недвижимость, так и на предложения вторичного рынка. Что в конечном итоге приведет к новому повышению цен, несмотря на высокие темпы строительства и порой завышенные цены, фигурирующие на вторичном рынке. В связи с чем, сложившийся среднегодовой 10-процентный ценовой прирост постепенно достигнет показателей 12 – 14% в год.
Уже в 2004 году количество проданной недвижимости на побережье превысило 13,4%, что почти вдвое больше показателей 2003 года (7,7%.) Внутренняя банковская политика Испании и политика Европейского Центрального Банка направлены на то, чтобы всячески привлекать иностранный капитал и сделать доступной покупку жилья для гражданина со средней покупательной способностью. Эта политика и является своеобразным генератором спроса на жилье. В связи с этим, внутренняя налоговая политика отдельных европейских стран, в частности Испании, предполагает выплату 16% НДС при покупке вторичного жилья и 7% НДС при покупке нового жилья (до 1 года).
Исходя из статистических данных ИНЭ, можно отметить, что более 55% прибрежных резиденций в 2004 году были приобретены национальным (испанским) капиталом. Но эксперты утверждают, что интернациональный спрос ускорит темпы и превысит национальный. Со стороны английских и немецких инвесторов не следует ожидать перемен — они продолжают быть ведущими покупателями. Однако предвидится существенное увеличение числа покупателей из северной части Европы, заинтересованных в приобретении летних резиденций или резиденций для постоянного места жительства на Средиземноморском побережье после выхода на пенсию. В последние годы эта практика стала достаточно популярной.
Инна КРЕНЕВА
представитель ООО "СИТИИНВЕСТ" в Испании
За последние 4 года в регионе Коста Дель Соль, который мы хорошо знаем, наблюдался высокий рост темпов строительства недвижимости для продажи иностранным гражданам. В основном это квартиры с двумя или тремя спальнями. Квартиры всегда пользовались наибольшим спросом, так как их было легче сдать в аренду местным жителям или приезжающим на отдых иностранцам. В начале 2001 года за 100.000€ можно было купить, что называется, "на плане" квартиру вблизи моря — с двумя спальнями, с полной внутренней отделкой, встроенной кухней и оборудованными ванными комнатами. На данный момент те же самые квартиры можно приобрести из вторых рук или же снова купить "на плане", но уже за 300.000€.
Конкуренция среди крупных и средних строительных компаний высока, предложений существует масса, хотя они и не всегда отвечают требованиям капризных клиентов: последних могут, в частности, не устраивать маленькие спальни, плохой вид на море или полное его отсутствие. Поэтому всегда рекомендуется выбирать и покупать квартиру "на плане", так как в данном случае богатство выбора больше. Да и приобрести жилье можно намного дешевле — в ходе строительства и до момента сдачи объекта цены на плановую застройку обычно повышаются до трех раз.
Существует масса мнений по поводу снижения спроса на недвижимость в Испании. Возможно, это обусловлено, прежде всего, тем, что люди стали придирчивее в выборе объектов, и рассматривают испанскую недвижимость не только как вариант выгодных инвестиций, но и как возможное место для постоянного проживания. Тем не менее, объем предложений на рынке недвижимости страны растет, наблюдается развитие тех зон, которые раньше не представляли интереса для потенциальных покупателей.
В частности, сейчас идет крупномасштабное развитие прибрежной зоны и быстрое развитие местной инфраструктуры. Так что в последнее время наши клиенты стали рассматривать возможность приобретения недвижимости в отдалении от ранее популярных курортных мест, где цены уже успели вырасти весьма солидно. Теперь люди все чаще делают ставки на другие регионы, в которых цены остаются значительно более низкими.
Что касается российских покупателей, они отдают предпочтение объектам, которые полностью удовлетворили бы их требования как места для постоянного проживания — поэтому и выбирают россияне либо большие квартиры, либо индивидуальные виллы.
Обычно люди понимают, что за любой каприз нужно платить, так что цена не всегда является для них основным показателем при выборе объекта. Но существуют клиенты, которых, в первую очередь, интересует инвестиционная сторона покупки. И вот они, как правило, выбирают объекты по определенному ценовому критерию.
Мы прекрасно понимаем людей, заинтересованных в приобретении квартир и домов в Испании. Эта страна имеет богатое культурное наследие и благоприятный климат, а также устойчивый и разнообразный с точки зрения предложения рынок недвижимости, приемлемые цены и банковское финансирование (кредитование) до 70%.
К тому же, по личному опыту могу сказать, что содержание недвижимости в Испании, по сравнению с другими европейскими странами, обходится намного дешевле. Наконец, пока в Испании не существует ограничений на количество недвижимости, приобретаемой иностранными гражданами, а налоги иностранцы платят в том же объеме, что и местные жители.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | сентябрь 2005 | № (7) | http://www.d-n.ru/
Валерия МОЗГАНОВА
|
