|
Северо-западный район Подмосковья - самый популярный для загородного проживания. Именно здесь находится элитарная Рублевка, где цена на особняки определяется их месторасположением, Новая Рига с огромными коттеджными поселками, количество домов в которых подчас превышает количество домов в больших русских селах, и Пятницкое шоссе, ставшее знаменитым благодаря Истринскому водохранилищу, приюту поклонников яхт и спиннингов. Проходящее здесь же, на подмосковном северо-западе Волоколамское шоссе - узкое и загруженное, с большим количеством светофоров - у риэлторов "отдельной строкой" не выделено. На загородном рынке принято говорить "Новорижское направление", включающее в себя Новорижское и Волоколамское шоссе.
Некоторое время назад подобная ситуация была с сильно загруженным и узким Киевским шоссе, также шедшим "одной строкой" с Калужским. Сегодня, после реконструкции дороги к аэропорту, положение вещей резко изменилось - началась бурная застройка свободных территорий. В результате поднялись продажи на Калуге, а Киевское с каждым месяцем пытается приблизиться к первой тройке направлений, лидирующих по количеству продаж, и занять свое место под солнцем.
Есть вероятность, что такое же светлое будущее ждет и Волоколамское шоссе. К Красногорску, городу, через который сразу же после МКАД проходит шоссе, собираются строить первую платную магистраль, она-то и разгрузит старую Волоколамку. Вряд ли после этого появятся новые строительные площадки (плотность застройки здесь и сегодня велика), но есть шансы, что поднимется цена на особняки как в коттеджных поселках, так и в точечной застройке. Впрочем, все это - в перспективе.
Волоколамское шоссе - одно из старых в Подмосковье и ведет свою историю с XII века, когда во времена правления Юрия Долгорукого стали прорубать дорогу через непроходимые русские леса к Великому Новгороду. Через некоторое время на этом пути возник Волоколамск, и тракт получил название Волоколамский. Шли века, вдоль тракта возникали деревни, села, города. В XX веке способствовала появлению новых населенных пунктов и железная дорога, конечная станция которой теперь находится за границей, в столице Латвии.
Во времена Советского Союза благодаря двум факторам - шоссе и все той же железнодорожной ветке - здесь стали появляться санатории и дома отдыха, а также выделяться участки под дачи. В первой половине 90-х годов прошлого века, когда еще только начинался бум на загородное строительство, у пансионатов, на окраинах деревень спонтанно начали возникать особняки: пришло время так называемой точечной застройки. Когда же приоритеты на рынке сменились и на место "шанхая" пришло организованное строительство, т. е. коттеджные поселки, то оказалось, что свободной земли под них на этом направлении очень мало. По крайне мере, для больших поселений, которыми славится соседнее Новорижское направление.
Так сложилось, что самые лакомые и дорогие участки земли находятся в 15-ти километровой зоне от МКАД. На сегодняшний день сотка земли в коттеджном поселке в "Раздорах" на Рублевке стоит больше $50.000, на Новой Риге в "Третьей охоте" - около $25.000, чуть меньше стоит надел на этом же расстоянии на Калужском шоссе. А на Волоколамке в этом радиусе расположен Красногорск, и земли под загородную застройку, конечно же, нет.
Начинаются первые загородные поселения по этому направлению в Опалихе, месте, как гласит легенда, получившем свое название в память о патриархе Никоне, попавшем в опалу и отправленном сюда в XVII веке. От тех дальних времен здесь осталось разве что название, которое теперь носит не только дачное поселение, но и новый коттеджный поселок, раскинувшийся среди смешанного сосново-березового леса. На 12,6 га земли возводятся 7 малоэтажных корпусов. Проектом предусмотрены одноуровневые 2- и 3-комнатные квартиры и двухуровневые 5-комнатные от 94 до 176 м2. Высота потолков - 3 метра, конструктивная схема домов позволяет будущим владельцам реализовать оригинальную планировку собственной квартиры. На техническом этаже расположены индивидуальные гаражи. Цена квартир зависит от метража. Корпуса таунхаусов объединяют от 3 до 10 трехуровневых коттеджей площадью от 257 до 338 м2, высота потолков - 3,3 метра, в каждом доме - гараж. Площадь прилегающего земельного участка - от 2 до 4 соток. Стоимость квартир в таунхаусах - от $242.500.
Помимо жилых зданий, в поселке предусмотрена и собственная инфраструктура, которая включает спортивный многофункциональный центр, супермаркет, кафе или ресторан, медицинский пункт. Территория комплекса будет благоустроена, огорожена и охраняема. Вблизи жилых домов оборудуют детские площадки, а во "внутреннем" дворике планируется разбить цветочные клумбы и установить фонтан. Несмотря на столь компактную застройку, авторы проекта обещают максимально сохранить лес, в котором располагается новое поселение.
Чуть дальше, у поселка городского типа Новоникольское на опушке леса уже возведена первая очередь коттеджного поселка "У лесного озера", в прошлом году получившего Серебряную премию в номинации "Таунхаус года" ежегодной премии "Поселок года". В настоящее время в поселке реализуются 3-уровневые таунхаусы общей площадью от 260 до 300 м2 с гаражом и собственным участком земли от 5 до 10 соток. Все секции продаются со свободной планировкой, каждая из них оборудована собственной современной системой отопления. Цена секции составляет от $297.000 до $455.000.
Некоторое время назад на рынке появился еще один поселок "Free dom", ландшафт местности, на которой он будет расположен поистине роскошный: поляна в окружение хвойного леса, рядом небольшой пруд. На 38 гектарах разбитых на 147 участков по 15 - 30 соток каждый можно будет возводить дома по собственным проектам, поскольку земельные наделы не обременены подрядом. К тому же можно покупать не один, а несколько участков и объединять их. Рекламируют новый поселок, используя репродукцию известного французского импрессиониста Клода Моне "Дама в саду". В аннотации к новому поселению также используют наследие Моне, но уже эпистолярное, о том как прекрасна жизнь за городом. Сотка "Франции" у российской деревни Аникеевка идет пока от $5.500 до $15.000, в зависимости от местонахождения - у леса или на въезде в поселение. Подобная PR-акция с привлечением импрессионистов приносит свои ощутимые результаты - покупатели уже есть.
Местечко Нахабино, названное так благодаря протекающей рядом речке Нахабинке, возникло в XVI веке и принадлежало боярскому роду Плещеевых, а позднее Троице-Сергиеву монастырю. В смутное время подвергалось постоянному разорению, поэтому и архитектурных памятников прошлого здесь не осталось. Оно стало известно миру лишь несколько лет назад, когда в Нахабино, среди березового леса и живописных озер на огромной поляне был построен первый в России гольф-клуб - Moscow Country Club со всей необходимой инфраструктурой и сдаваемыми в аренду особняками. Недалеко от гольф-клуба разбили поселок "Нахабино кантри", состоящий из 61 двухэтажного коттеджа, возведенных из финского бруса - с террасой, верандами, холлами, большими окнами, в том числе с двухсветным пространством гостиной, которое образуется двумя рядами окон первого и второго этажей. В каждом доме независимо от типа планировки запроектированы сауна и камин, а также как минимум три санузла. Всего представлено 3 типа домов разной площади и планировки. Стоимость домов, в зависимости от площади, от $470.000 до $800.000. Есть и собственная инфраструктура: спортивные и детские площадки, теннисные корты, магазин, автостоянка, служебно-хозяйственные сооружения и общественно-административный центр. А через весь поселок проходит зеленый бульвар с выходом в лес. Предполагается, что с территории поселка будет собственный вход и в гольф-клуб. Срок сдачи поселка - 4-й квартал 2005 года.
Поселок "Турово" на 30 домов входит в загородный проект "Эколэнд" компании "Русский дом недвижимости" и агентства недвижимости "СКИП". Изначально застройщики использовали различные формы продажи земли: участки с подрядом и без, продажа уже построенных коттеджей. На сегодняшний момент предложений в поселке осталось немного: место интересное, на опушке леса, рядом дом отдыха "Лесная поляна" со всей необходимой инфраструктурой для отдыха.
Поселок "Снегири" - известное стародачное место. Начиная с советских времен, здесь было много дач военной и научной элиты. Коттеджный поселок с одноименным названием стал возводиться совсем недавно. Площадь его застройки - 12 га. Поселок одной стороной примыкает к лесному массиву, за которым протекает река Истра. Хорошие асфальтированные дороги дают возможность круглогодично, в любую погоду за 25 минут добраться до Москвы. Строительство домов ведется по типовым проектам единым застройщиком на участках от 12 до 25 соток площадью от 200 до 350 кв. м при стоимости домов от $300.000.
Довольно интенсивно идет застройка и за так называемым бетонным кольцом. Здесь сразу несколько коттеджных поселков, как уже построенных, так и находящихся на так называемом нулевом этапе: "Дачное", "Сокольники", "Духанино". Дома и земельные наделы в них несколько различны по цене, все зависит от количества подведенных коммуникаций, материала и площади домов. Но практически все они расположены в окружении леса и в непосредственной близости к воде. Рядом много чистых и глубоких лесных озер, пригодных не только для рыбалки, но и для купания, а в нескольких километрах расположено знаменитое Истринское водохранилище.
Самое известное историческое место на этом направлении - Новоиерусалимский монастырь, находящийся на выезде из Истры. Монастырь начали строить при опальном патриархе Никоне в 1658 году, а завершилось строительство в 1694. Во время Великой Отечественной эти места находились в эпицентре боевых действий. При отступлении немцы превратили город вместе с монастырем в руины. Восстановительные работы, начатые в 60-е годы прошлого века, продолжаются по сей день.
Недалеко от монастыря расположился музей деревянного зодчества, где представлены деревянные постройки Московской и Тверской областей.
Так что у тех, кто решил приобрести особняк на Волоколамском шоссе, есть возможность наслаждаться не только природой, но и историческими местами. Да к тому же сэкономить деньги - ведь дом на Волоколамке стоит дешевле особняка на Новой Риге, а тем более на Рублевке.
КЛЮШКОЙ ПО МЯЧУ
Le Meridien Moscow Country Club - первый и пока единственный в России клуб с 18-луночным гольф-полем. Идея его создания принадлежит американскому предпринимателю Арманду Хаммеру, который в 1974 году на вопрос, как привлечь в нашу экономику иностранные инвестиции, ответил легендарной фразой: "Нужны лимузины и гольф-клуб". В 1993 году под Москвой, в Нахабино появился гольф-клуб мирового уровня. Первый открытый турнир России по гольфу "Рашен Оупен" был проведен в клубе в том же году, еще на 9 лунках. С тех пор Le Meridien Moscow Country Club является постоянным местом проведения этого соревнования - кстати, с 1996 года турнир входит в состав Европейского Челленж Тура Профессиональной Гольф-Ассоциации (ПГА). В 1997 году продолжился рост клуба до уровня международных чемпионатов: тогда он в очередной раз стал хозяином Европейского Челенж Тура ПГА и турнира "Соверен Рашен Оупен" с самым крупным призовым фондом тура - $140.000. В 1999-2002 годах клуб объединил усилия по проведению турнира с концерном BMW, участие которого подняло профессионализм и престиж соревнования на самый высокий уровень. Важность, которую российское правительство придает Le Meridien Moscow Country Club, подтверждает президентский патронаж над Кубком Президента России по гольфу, который проходит ежегодно 31 мая.
Владимир СКЛЯРУК
руководитель проекта "Эколэнд"
(ЗАО "Русский дом недвижимости)
Когда говорят о северо-западном Подмосковье, подразумевают Новорижское и Волоколамское шоссе (в некоторых случаях сюда же причисляют Пятницкое). Достоинства Новой Риги очевидны: это самое скоростное и динамично развивающееся направление. Однако у Волоколамского направления есть свои неоспоримые преимущества.
Это одна из старейших трасс Подмосковья, потому и освоенная лучше других. Когда здесь начали активно создавать современные коттеджные поселки, в первую очередь застраивали территории вблизи старых деревень. В этих случаях проблем с подведением новых коммуникаций не возникало, поскольку использовались прежние, которые достаточно было модернизировать. Таким образом, экономились средства, выделенные на застройку и, в конечном счете, расходы покупателей.
Поскольку трасса "обжитая", здесь много домов отдыха, туристических баз, пансионатов. Это значит, что практически решен вопрос не только с коммуникациями, но и с инфраструктурой - спортивные центры, бары, рестораны, прогулочные зоны и многое другое уже существует и успешно функционирует.
Местность эту давно облюбовала московская интеллигенция - направление изобилует стародачными местами. Что придает месту особое очарование, а также способствует формированию благоприятной социальной среды. При этом цены на Волоколамке все еще умеренные. Так, на расстоянии 15 - 30 километров от МКАД земельные наделы в коттеджных поселках с подведенными коммуникациями стоят порядка $6.000 - 7.000 за сотку. В хаотичной застройке цена несколько ниже - $4.000 - 5.000 за сотку. В некоторых случаях, когда речь идет об обособленных участках, где не решены все хозяйственные вопросы (допустим, не подведен газопровод), стоимость сотки может быть ниже - $3.500.
"Ложкой дегтя" можно было бы назвать невысокую пропускную способность трассы. Однако среди глобальных планов подмосковной администрации - сделать город Красногорск столицей областного правительства. И первый шаг, необходимый для реализации этого замысла - реконструкция старого шоссе и строительство первой частной автомобильной дороги, которая свяжет Красногорск с первопрестольной. Благодаря чему транспортная проблема шоссе, скорее всего, сойдет на нет.
В то же время небольших свободных полей под застройку остается все меньше, так что источник для новых предложений практически иссяк - земли, как известно, никак больше "не сделаешь". Поэтому потенциальным покупателям, которые все еще приглядываются к Волоколамскому шоссе, мы бы рекомендовали рассматривать направление еще и с точки зрения перспектив. Потому что, когда здесь будут осуществлены все готовящиеся преобразования, цены на участки будут совсем другими.
Изабелла ПОСТОЛОВСКАЯ
руководитель Департамента загородной недвижимости компании "Бест-Недвижимость"
Интерес к Волоколамскому направлению вызван тем, что здесь мало коттеджных поселков, а само шоссе - одно из экологически чистых в Подмосковье. На сегодняшний день там строится около 5 коттеджных поселков; для направления такого уровня это немного. Тормозит возведение большего числа поселений плохой выезд из Москвы, узкое полотно через Красногорск, большое количество светофоров, отсюда и большие пробки. Хотя некоторые жители коттеджных поселков на Волоколамке приспособились часть пути ехать по Новой Риге, а затем переезжать на Волоколамку. В этом случае проблемы пробок можно избежать. Вопрос с передвижением решит строительство новой частной трассы, которая позволит разгрузить Волоколамское шоссе. Появится еще один выезд к Москве, и у жителей северо-западного направления сразу поубавится забот.
Среди положительных моментов направления - недалеко, в Нахабино, находится гольф-поле, которое привлекает любителей этого вида спорта, стремительно набирающего популярность у обеспеченных людей нашей страны, а также хорошая экология и живописная местность. Диапазон строений и, соответственно,цен по этому направлению очень большой: от садовых домиков по $30.000 до особняков в коттеджном поселке гольф-клуба по $900.000. Между тем, средняя стоимость квадратного метра в коттеджных поселках составляет $1.185 (под чистовую отделку). Самая же дорогая земля, естественно, недалеко от Москвы, в пределах 15 - 20 километров. На рынке она идет по цене $10.000 - 15.000 за сотку.
Плюс направления и стародачные места, такие как Нахабино, Опалиха, Снегири. Как правило, там уже есть и газ, и вода, так что подводить новые сети нет необходимости. Особенно привлекательны там участки - они необычайно интересны, поскольку еще и лесные. Несмотря на то, что Волоколамку любят сравнивать с Новой Ригой, прямым конкурентом старая трасса молодой не является. Но, вместе с тем - это дополнительный подъезд к участкам на той же Новой Риге, что делает недвижимость, находящуюся там, еще более привлекательной. Конкурировать же Волоколамское шоссе с полным правом может с Пятницким, поскольку у этих двух трасс имеется прямой выезд на Истринское водохранилище, одно из самых популярных в Подмосковье.
Если же говорить о спросе на дома, то, конечно, в первую очередь им пользуются особняки в новых коттеджных поселках. Во-первых, это дома новой формации, во-вторых, в Московской области вообще именно коттеджный "способ проживания" имеет наибольший успех. Привлекает в этом случае охрана, присутствие которой обязательно, а также обитание среди людей одного статуса. Интерес к Волоколамскому шоссе не падает, а, наоборот, увеличивается. А Новая Рига по спросу в последнее время стала уступать - шоссе слишком перегружено коттеджными поселками.
Инга БЕЛОВА
менеджер Департамента по работе с застройщиками компании "Миэль"
Волоколамское - весьма неплохое направление, только сильно загруженное на первых 10 километрах от МКАД. Такая ситуация обусловлена тем, что оно проходит через большой населенный пункт - Красногорск. Строительство новой трассы, которая пойдет в этот подмосковный город и на которую многие уповают, возможно, улучшит ситуацию, но говорить об этом со стопроцентной вероятностью вряд ли стоит. Волоколамское шоссе все равно останется частью города, а потому светофоров не станет меньше, да и скоростной режим не изменится, отсюда и пробки не исчезнут. Именно это - основная причина того, что многие не рассматривают данное направление как привлекательное для инвестирования и загородного проживания.
И, тем не менее, возведение новых коттеджных поселков там идет, хоть и не теми темпами, как на соседних направлениях, Новорижском и Пятницком. Много строительных площадок и у самого Красногорска, есть, кстати говоря, и коттеджный поселок - "Опалиха". Строятся поселки и у так называемых стародачных мест, таких как "Снегири", где есть свой особый неповторимый ореол, красивая местность. Но внутри стародачных поселений коттеджные поселки почти не возводят. Найти там участок земли под большую застройку - задача не из легких, а если и решаемая, то подчас превращающаяся в дорогое удовольствие. Практически закончено возведение поселка "Нахабино кантри" рядом с единственным пока гольф-клубом в Подмосковье. Поселение, прежде всего, рассчитано на членов элитарного клуба и любителей гольфа, хотя и принадлежит к категории бизнес-класс.
Вообще, Волоколамское направление в целом - для среднего класса. Здесь нет поселений класса "де люкс", более того, и отдельно стоящих домов этой категории не встретишь. В зоне до бетонного кольца, в основном, расположены поселки бизнес-класса. Поселки же категории "эконом" будут появляться, как и на других направлениях Подмосковья, в радиусе 50 километров от МКАД. Чуть ближе, в 30-километровой зоне, вряд ли что-то будет, поскольку у бетонки, за исключением поселка "Усадьба Алексино", расположено много садовых товариществ, а дальше - город Истра. Так что застройка здесь и так плотная, и мест под поселки любой категории практически нет.
Среди положительных моментов направления - отсутствие серьезных проблем с подведением коммуникаций. И, конечно же, очень притягательная природа, много лесных угодий. К тому же это направление, как и Пятницкое, идет к Истринскому водохранилищу. Именно благодаря ему в ближайшее время там активно начнет застраиваться 50-километровая зона от МКАД. Однако свободные места под застройку есть не только у водохранилища, но и в пределах бетонного кольца. Так что велика вероятность, что на направлении еще будут появляться коттеджные поселки разной ценовой категории.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | июль - август 2005 | № (5-6) | http://www.d-n.ru/
Светлана АНДРЕЕВА
|
