Кредит как инвестиционный механизм

Принято считать, что ипотечные кредиты нужны только тем, у кого есть потребность улучшить жилищные условия, но недостает для этого собственных средств. Однако ипотека еще и дает возможность заработать на рынке недвижимости - даже обладателям минимального стартового капитала.

АРИФМЕТИКА АРЕНДЫ...
Есть два способа заработать на купленной в кредит квартире. Первый: перепродать ее, получив доход за счет роста цены. Второй - также перепродать, или оставить ее для подрастающего поколения, и сдавать ее в аренду. Этот вариант более доходен, чем первый, однако он имеет смысл только на вторичном рынке жилья. При покупке квартиры в строящемся доме на начальной стадии частный инвестор, во-первых, теряет не менее двух лет, в течение которых дом будет достраиваться, а квартира - оформляться в собственность. Во-вторых, в этом случае затраты инвестора вырастают на сумму, необходимую для проведения ремонта в квартире. Ниже мы приводим вариант, при котором покупатель квартиры на вторичном рынке также вкладывает свои средства в ремонт. Однако очевидно, что для приведения квартиры в новостройке в готовый для проживания вид требуется неизмеримо большая сумма.

Итак, рассмотрим гипотетический пример. Частный инвестор готов инвестировать собственные средства в размере $30.000 для первоначального взноса. Взяв кредит на $70.000, он получает возможность купить за $100.000 однокомнатную квартиру, расположенную в районе второй - третьей остановки метро от Кольцевой линии. У него есть возможность купить за эту сумму и двухкомнатную квартиру на окраине Москвы, однако в такой ситуации лучше ориентироваться именно на однокомнатное жилье: это ликвидная недвижимость, всегда востребованная при аренде и быстро находящая своего покупателя при перепродаже. Одна только перепродажа способна не только "отбить" процентные выплаты по кредиту, но и принести доход. За 2004 год средний рост цен на столичном рынке недвижимости составил 20%; согласно прогнозу на 2005 год жилье подорожает еще на 15%. Таким образом, за два года наш гипотетический покупатель может заработать $38.000. Прогноз на 2005 год приведен в его оптимистическом варианте, однако здесь стоит учесть, что цена квадратного метра в однокомнатной квартире растет  быстрее, чем в многокомнатной.

Сколько нашему покупателю придется заплатить за обслуживание кредита? Исходя из 10-летнего срока пользования кредитом, ставки в 11% и $2.759 ежемесячного дохода потенциального заемщика, ежемесячный платеж составит $964. Сегодня на рынке существуют банки, которые выдают ипотечный кредит под меньший процент, однако практика показывает, что ориентироваться при выборе кредита исключительно на величину ставки не стоит: заемщику также важно, как он будет обслуживаться в банке и на этапе получения кредита, и в дальнейшем на этапе обслуживания кредита.

В структуру ежемесячного платежа включены и платежи по погашению кредита, и выплата за пользование кредитом. Но мы же понимаем, что эту квартиру мы в дальнейшем перепродадим или оставим ее для своих собственных нужд. Поэтому мы будем  подсчитывать  только размер выплат за пользование кредитом.

Средняя арендная ставка за взятую в качестве примера квартиру составляет $600, однако в случае проведения косметического ремонта квартира она может подняться и до  $1000. Практически все банки разрешают сдавать находящееся в залоге жилье, однако при этом их обязательным требованием становится официальное оформление договора аренды и передачи информации о получаемом доходе в налоговую инспекцию. Если заемщик сдает квартиру как физическое лицо, то его годовой доход уменьшается на 13% налога. Некоторые владельцы в такой ситуации оформляют себя как предпринимателя без образования юридического лица (ПБОЮЛ), и в этом случае ставка налога снижается до 6%. В структуре расходов надо также учесть и оплату коммунальных услуг (это по традиции является обязанностью владельца квартиры). А в структуре доходов - уменьшение налогооблагаемой базы согласно законодательству, на которое покупатель имеет право в случае, если он еще этим вычетом не пользовался: во‑первых, в размере 1 миллиона рублей (максимальный размер налогового вычета при покупке жилья), во‑вторых, в размере процентных выплат по кредиту.

... И ТЕХНИКА ПРОДАЖИ
Точный прогноз роста цены квартиры на 5 лет сделать невозможно - за это ни один аналитик не возьмется. Однако практика показывает, что недвижимость в Москве перестает дорожать только в случае системного кризиса.

Законодательно и технически нет никаких препятствий для того, чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге. Один из способов - найти покупателя, который готов взять кредит в том же банке: в том случае, если банк примет положительное решение по новому заемщику, произойдет простая смена залогодателя. Однако вероятность встречи с таким покупателем очень мала. Второй вариант - досрочное погашение кредита на заемные средства и снятие обременения с квартиры.

На моей памяти было всего 4 случая продажи купленной в кредит квартиры, и все они происходили именно по такой схеме. Этот вариант является для заемщика финансово более тяжелым, однако технически это самая простая схема. Третий вариант - продажа обремененной залогом квартиры. Эта операция пока она мало востребована, поскольку ипотека до сих пор не получила должного развития. Однако в будущем такие продажи будут происходить все чаще и чаще - как, например, в США, где общество весьма мобильно.

РАСХОДЫ И ДОХОДЫ
Покупка недвижимости в инвестиционных целях с привлечением кредита: пример
расчета при сдаче 1-комнатной квартиры в аренду в течение 5 лет (суммы указаны в USD)

            
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | июль - август 2005 | № (5-6) | http://www.d-n.ru/