|
Сейчас не более 15 - 20% новостроек в Москве продается на этапе строительства в кредит. Потребность есть мобилизовать новую армию потребителей, желающих приобрести с помощью ипотеки кусочек новостройки, - у застройщиков велика. Однако мешает этому несоответствие новостроек банковским представлениям об объекте, под залог которого может быть выдана порядочная сумма.
Банкиров пугают не столько коммерческие риски, сколько риски юридические. Даже если разрешение на строительство и аренда земели оформлены по всем правилам, возражения может вызвать сомнительная форма инвестконтракта, способная превратить право на не существующую пока в природе квартиру в нечто совсем уж эфемерное. Поэтому банки в обязательном порядке выдвигают требования к форме договора.
Целый ряд банков работает только с теми объектами, в финансировании строительства которых участвует лично. И в этом случае условия по кредиту могут быть вполне приемлемыми - начиная от процентной ставки и заканчивая размером первоначального взноса. В частности, по такому принципу формирует круг "ипотечных" новостроек Сбербанк. Кроме того, кредиты под залог прав требования выдают банки, тем или иным образом объединенные со строительными компаниями: покупку квартир в домах компаний ПИК и ПИК-Регион кредитует Банк жилищного финансирования, а в ипотечную программу Европейского трастового банка входят объекты, строящиеся компанией Евротраст-Недвижимость (см. таблицу).
Кредиты, которые выдаются в банках по "неограниченному кругу объектов", по своим условиям могут быть менее привлекательными. Однако заемщику, как выясняется, важно в первую очередь все-таки качество недвижимости, а не качество кредита. Поэтому, например, Абсолют-банк, без особого пристрастия осуществляющий проверку объектов, входит в пятерку самых активных на первичном рынке недвижимости ипотечных банков.
В том случае, если заемщик планирует взять кредит в одном из таких банков с лояльной политикой без предварительного отбора застройщиков, ему самому придется обеспечить все условия для проверки объекта и строительной компании - то есть взять у застройщика и предоставить в банк инвестконтракт, договор на аренду земли, клиентский договор. Как правило, особых трудностей с получением этих документов не возникает, зато процент "отбракованных" банками строительных копаний достаточно высок. В среднем процесс аудита занимает от недели до месяца - но в любом случае меньше, чем проверка самого заемщика.
По некоторым видам расходов - например, по страхованию и по риэлторским услугам - заемщик может сэкономить по сравнению со вторичным рынком. Однако надо иметь в виду, что полученную в долларах кредитную сумму придется конвертировать в рубли для того, чтобы расплатиться с застройщиком. И без потерь на внутрибанковском курсе доллара, а кое-где - еще и на конвертации - не обойтись.
УСЛОВИЯ ПО БАНКОВСКИМ КРЕДИТАМ НА ПОКУПКУ ЖИЛЬЯ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА
|
Банк
|
взнос (мин.)
|
Процентная ставка на этапе строительства / После оформления квартиры в собственность
|
Срок
(лет)
|
Дополнительные условия
|
Строительные компании-партнеры
|
|
Сбербанк / Ипотечный кредит
|
10%
|
11% USD, € 18% RUB
|
До 15
|
Возможно отсутствие поручителей; нет страхования на этапе строительства; отсрочка погашения на 2 года
|
Миэль-Недвижимость ("Гранд-Парк; ул. Дыбенко, вл. 14, к.2) Авгур Эстейт (ЖК "Камелот") ПИК (новостройки в стадии готовности наземной части не менее 10%) ОСК-Сервис (все строящиеся объекты), Мособлинвестстрой (г. Щелково, мкр №7 "Дальний Воронок"), Проминдустрия АГ ("Ближняя дача)
|
|
Сбербанк / Кредит на недвижимость
|
30%
|
11% USD, € / 18% RUB
|
До 15
|
При сумме от 45.000 руб. - не менее 1 поручительство гражданина РФ+залог
|
—
|
|
Абсолют-банк
|
20%
|
13-16% USD / 11-14% USD
|
До 20
|
Максимальная сумма кредита - $300.000
|
—
|
|
Внешторгбанк
|
15%
|
12,5 – 13,5% USD*, от 17% RUB / 10,5 – 11,5%* USD, от 15% RUB
|
До 20
|
Максимальная сумма кредита – $500.000
|
—
|
|
МДМ-банк
|
20%
|
15% USD €, 17% RUB / 11 – 13%* USD €, 12 – 16%* RUB
|
До 10
|
Трудовой стаж заемщика не менее года; гражданство РФ
|
ДСК-1 / МГСН / СУ-155 / СУ-83 / МИАН / Московское агентство недвижимости / КОНДР
|
|
"МДМ-МИАН"
|
20%
|
13,5% USD
|
До 10
|
Сумма кредита – $10.000 – 15.000
|
Мкр. "Радужный (Солнцево, вл. 4—4А); / ЖК "Режиссер" (ул. Пырьева, вл. 2); / ЖК "Заповедный" (ул. Островитянова, вл. 6)
|
|
Европейский трастовый банк
|
20%
|
18% USD, 18-20% RUB / 12 – 14%* USD, 15% RUB
|
До 27
|
—
|
Евротраст-Недвижимость / Мосстроймеханизация-5
|
|
Московское ипотечное агентство
|
30%
|
От 15% USD / От 13,5% USD
|
До 30
|
Гражданство РФ
|
ДСК-1
СУ-155
|
|
Росбанк
|
30%
|
От 13% USD, € / От 11% USD, €
|
До 15
|
Первоначальный взнос может быть сформирован за счет имеющейся в собственности заемщика квартиры
|
СУ-155
|
|
Райффайзенбанк Австрия
|
30%
|
14% USD / 11 – 14% USD**
|
До 15
|
—
|
ПИК (ул. Крылатские холмы, вл. 33, 33а; / 28-й квартал Юго-Запада, к. 10; / ул. Маломосковская, вл. 21, к. 1 – 4; / Варшавское ш., вл. 16, к. 1 – 3) / ПИК-Регион (Химки, мкр.6, к. 1-2; / Красногорский р-н, Павшинская пойма, мкр. 1, к. 10, 12а, 14, 20) / КапиталГруп
|
|
Национальная ипотечная компания
|
40%
|
18% USD / 11 – 13% USD**
|
До 15
|
Приобретение квартиры возможно только по принятой в банке форме инвестконтракта
|
—
|
|
Промстройбанк
|
30%
|
14% USD, 17% RUB / 13% USD, 15% RUB
|
До 10
|
|
Жилищный капитал / ОСК / Главмосстрой / Оргстройинвест / КомСтрин / СПК "Развитие" / Вторая риэлторская компания / Мастерок
|
|
Банк жилищного финансирования
|
25%
|
14-15% USD / 11,5-13,5% USD
|
До 10
|
Нет ограничения по месту регистрации заемщика
|
|
АЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | июль - август 2005 | № (5-6) | http://www.d-n.ru/
Андрей ГРИГОРЬЕВ
|
