|
Времена, когда круто можно было жить только в центре и паре районов со сложившейся в советскую эпоху репутацией, прошли. Фактор location, конечно, никуда не делся, но теперь девелоперы стали сами его формировать. Рынок элитного жилья развивается, а вместе с ним в столице растет количество пригодных для идеального местожительства уголков.
КЛАССИКА ЖАНРА
Стоит москвичу произнести "хочу жить в...", как воображение в половине случаев рисует законченную картинку: старые московские домики, тихие улочки, классика и немножко модерна. За окном виднеется тихий парк, река, золотые купола и желательно еще кремлевские звезды. Проверено: сияние красных звезд в вечерней московской синеве совершенно завораживающе действует на больших детей, выросших на Барто и Михалкове.
Здесь уже почти все застроено, формирование среды завершено. Среди церквушек-домишек и толстовско-пушкинских памятных мест, в припыленной зелени столичного лета прячутся дома поистине удивительные. Один отделан модернистской мозаикой, у другого здоровенные ворота - бывший каретный выезд, а у третьего на фасаде тесно от мемориальных досок; даже какая-нибудь крышка канализационного люка - и та радует датой 1908 (такая действительно наличествует в одной из подворотен Чистого переулка).
В последние годы рынок предлагает реконструированные старинные особняки с внутренними двориками, отреставрированными фасадами и тщательно сохраненным декором. Главное их достоинство, конечно, - не новые перекрытия или инженерные системы, а неповторимый характер старомосковской буржуазности.
Существуют и другие дома, новой формации. Они-то в глаза не бросаются ничем: основные чудеса у них внутри. Придирчивого клиента сейчас, конечно, особенно не удивить ни автономными системами вентилирования-кондиционирования-очистки питьевой воды, ни подземными гаражами, ни камином в каждой квартире.
Придирчивому клиенту, возможно, куда важнее возможность жить в абсолютно замкнутом, почти непроницаемом мире классово близких людей. В доме, где не больше дюжины квартир, а охрана - как в логове Главного Злодея из супершпионского боевика. Идеально обустроенный, спокойный, уютный вариант, к тому же не колющий глаза излишней внешней роскошью.
Самое дорогое жилье. Самые красивые виды. Самые большие наценки "на вид". История, мифология, тихие уголки. С другой стороны, за окнами оазисов все равно разлеглась современная Москва. В которой гремят отбойные молотки, идиоты паркуют свои броневики поперек крохотного переулка, а главная река в разгар летней жары источает сомнительный болотный запах. Зато - обжитой, мифологизированный район, благородная улица с богатой историей, достойное соседство, хорошие школы, старенькие колокольни и новенькие скульптуры господина Бурганова, а также честные десять минут до Кремля. При этом можно быть почти уверенным, что рядом с этим раем не воткнут супербашню в сорок этажей с казино и дискотекой.
НОВЕЙШАЯ ИСТОРИЯ
А вот при выборе жилья подальше от центра такую возможность исключать нельзя. Скажем, на западе и юго-западе столицы на каждый пятачок земли уже покушался потенциальный застройщик, а жители приобрели недюжинные навыки борьбы за сохранение соседних парков и стадионов. Так что - если, конечно, у вас нет стремления закаляться в борьбе - приглядитесь к окрестным пустырям и котлованам, которые могут осчастливить вас внезапным ростом небоскребов по соседству. И посетите район своей мечты в вечерний час пик.
Зато чем дальше от центра - тем меньше ограничений (по площади и этажности) и больше разнообразия. Новые дома квадрата "Смоленская - Арбатская - Кропоткинская - Парк Культуры", разумеется, найдут, чем порадовать: тут вам и кинозалы на 12 мест, и SPA-салоны, и тренажерные залы, и подземные гаражи.
Новый дом в Молочном переулке располагает бассейном, фитнес-центром, салоном красоты, сауной и химчисткой. Но куда чаще набор этих удобств очень ограничен, и рассчитывать можно скорее на благоустроенный двор с детской площадкой и паркинг. А вот жилым комплексам подальше от центра быть просто комфортным жильем неинтересно, им интересно стать целым внутренним городом: все для красоты, все для спорта, все для досуга. Бары, рестораны, детские площадки и городки, бассейны с лягушатниками и аквапарками, теннисные корты, баскетбольные площадки и прочее, и прочее, и прочее. Это не пушкинская, конечно, Москва, и не толстовская - это совершенно другой город и другая история. В Кунцеве, в Крылатском, в районе Кутузовского - благополучная брежневская столица с развитой инфраструктурой и "спортивно-оздоровительным потенциалом". А из окна открываются успокоительные виды застойного периода и новые объекты причудливых форм вроде "рогатого" дома в Кунцеве.
Запад, кстати, вообще богат на ландшафтные приманки: шпили высоток, Университет, Парк Победы. Любители роскошных видов в новых домах гнездятся в пентхаусах с панорамным остеклением: высоко сижу, далеко гляжу! Единственное, что способно всерьез испортить кайф от созерцания красот - это низкая облачность московской зимы: несколько месяцев окнами на серый туман - очень сомнительное удовольствие. Ну, так ведь можно и не забираться выше десятого этажа.
ПОЧТИ ЗАГОРОД
От Кремля далеко, зато близко к воде и близко к природе. За домом начинается лесопарк, а то и лес - с соловьями, ранними цветами, возможностью лежать на траве, устраивать пикники и гулять с ребенком. Кроме того, не просто вид на воду, а прямой доступ к ней - фишка новейшей формации. Которая дает не только иллюзорную свободу от столичного асфальтового ада, но и открывает широкие возможности для досуга благодаря причалам для яхт и пляжам, ротондам для барбекю и площадкам для гольфа. Больше свободы и беззаботности, меньше строгости и истории. Впрочем, истории только пока мало, а вообще-то она усилиями девелоперов и покупателей создается на наших глазах.
Ограничений по площади в удаленных от центра домах почти нет. Квартиры просторные, с террасами, иногда с собственным пляжем. Довольно часто вблизи от таких новостроек оказываются вполне приличные (и не обязательно частные) школы. Еще один плюс довольно скоро откроют для себя обладатели дач, расположенных в том же направлении от центра: дорога до вожделенных угодий займет вдвое меньше времени.
Не исключено, что среди инвесторов строительного рынка найдется тот, кто разглядит небывалый потенциал в вашем районе, отчего тот обзаведется солидной репутацией, а старая родительская квартира в нем подорожает вдвое.
Константин КОВАЛЕВ
управляющий партнер компании "Blackwood"
В физике есть такие основополагающие процессы - диффузия и дисперсия. Подобные процессы находят свое отражение и на рынке элитной недвижимости. До недавних пор всего два района относились к элитным: исторический центр города и Жуковка. Но для удовлетворения потребностей населения в элитном жилье размеров этих зон может не хватать, тогда они будут склоны к проникновению и рассредоточению. Если транспортная доступность Жуковки плоха, а дорогу-дублер не строят, спрос перемещается на Новую Ригу; если в историческом центре элитные предложения малочисленны, люди ищут компромисс.
Впрочем, сейчас уже ситуация, характерная для начала-середины 90-х, когда собственники брали участок в чистом поле, окружали его 6-метровой кирпичной стеной и старались построить внутри рай, никогда не повторится. Сегодняшняя "альтернативная" элитная недвижимость должна быть привязана к парковой зоне, иметь хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру. Именно такие элитные "зоны" и возникают в Москве - к ним как нельзя лучше применимо определение "точечная застройка", которая вполне способна поднять престиж того или иного участка земли. Но при этом данный район вряд ли станет местом компактного проживания социально однородных высокодоходных семейств.
Зоны, где вероятнее всего появится точечная элитная застройка, - это, так или иначе, запад, северо-запад и юго-запад Москвы: именно там можно ожидать наиболее активного развития элитных проектов. Но, повторю, все они должны быть к чему-то привязаны. Скажем, замечательный проект "Чайка" - он привязан к Химкинскому водохранилищу, парку Покровское-Стрешнево, англо-американской школе. Но второго пятна застройки там в ближайшее время не будет, поэтому говорить о перспективах района, о том, что на основе "Чайки" может вырасти очередной "город-сад", бессмысленно.
И все же настоящая элитная недвижимость - это антиквариат или драгоценный камень с именами собственными. Да, можно купить квартиру в отличном добротном доме по соседству, но историческое прошлое, социальный состав, сама аура - не те, что в элитном. В каждом "серьезном" городе, будь то Рим, Лондон или Барселона, есть элитные районы, недвижимость в которых не только очень дорога, но и практически недоступна в силу ее крайне редкого выхода на рынок - там риэлторам и покупателям отлично знакомо понятие "waiting list". Подобное возможно и в Москве. Хотя у нас ситуацию несколько смягчают последние законодательные изменения, связанные с отменой налога на наследство. Смягчают, и, одновременно, ухудшают - в том смысле, что социальный состав в элитных домах со временем будет меняться, и не исключено, что из разряда элитной недвижимость начнет переходить в разряд просто очень качественной, а это уже совсем-совсем другое.
Алексей ХАЙКОВ
партнер компании EATON WAY
Потребители рынка элитной недвижимости Москвы стали разборчивее. Сегодняшний покупатель элитной квартиры имеет, как правило, достаточное представление о рынке дорого жилья в Европе и США. Учитывая это, специализирующиеся на верхнем сегменте рынка жилой недвижимости застройщики стали более детально подходить к вопросам проектирования и строительства и создавать объекты, не уступающие по качеству зарубежным аналогам. Так, например, сегодня в элитном жилом доме на каждую квартиру приходится по 1,5 - 2 машиноместа в подземном паркинге. Наряду с большими площадями квартир (до 400 м2) застройщики планируют квартиры-студио площадью 60 - 70 м2.
Если сравнивать элитную недвижимость в Москве и в Лондоне, хорошо известном нашим покупателям, то выяснится, что разница между ними незначительна. За немногим исключением: например, в Лондоне к ценообразованию приято подходить более индивидуально, там цена выставляется не за квадратный метр, а за квартиру в целом. И это верный подход, поскольку цена жилой недвижимости зависит не только от количества квадратных метров, но и от вида, планировки и тому подобного. Сейчас и многие московские застройщики берут на вооружение такой подход.
Кроме того, и в Москве, как и в других городах Европы, складываются районы элитной застройки. Например, формирование Остоженки практически завершено. Практику ряда московских застройщиков строить малоквартирные дома, объединяя их в комплекс, также можно встретить за рубежом.
Александр ГАВРИЛОВ
генеральный директор компании "Недвижимость Профи"
Факторы, формирующие элитную жилую недвижимость, со временем не меняются. Это качество жилья - инженерия, материалы, планировки, архитектурное решение, небольшое количество квартир в доме - и местоположение. Раньше считалось, что элитный дом может стоять только на Остоженке или в местах точечного строительства в пределах Садового кольца. Сейчас однозначно признано, что элитное жилье может находиться и вне Садового кольца. Рынок развивается благодаря появлению новых объектов, и наш комплекс "Ближняя дача", который победил на конкурсе "Стиль года-2004" в номинации "Стиль элитной недвижимости", стал толчком для пересмотра этого мнения.
В районе Остоженки стоят прекрасные дома, однако центр одного из крупнейших мегаполисов мира предполагает некоторые ограничения. В частности, плотная городская застройка делает невозможным наличие уединенного пространства для жизни и собственных придомовых зеленых зон, особенно необходимых, если есть дети. А вот расположенные в других районах элитные объекты при сохранении малой этажности могут обладать рядом интересных опций - например, дополнительными машиноместами, подсобными помещениями и главное - хорошим экологическим окружением.
Надо также не забывать, что если себестоимость строительства элитного дома в центре и за пределами Садового Кольца одинакова, то цена земельного участка - нет. И цена жилья на Остоженке и комплекса за пределами центра будет разной. Конечно, это значительно дороже, чем дома бизнес-класса в том же районе, однако в своей категории - дешевле.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | июль - август 2005 | № (5-6) | http://www.d-n.ru/
Маргарита ГОРЯНСКАЯ
|
