Белая столица России

С этого номера  ДН вводит новую рубрику.  Информация, которая будет здесь публиковаться, предназначена прежде всего для инвесторов, девелоперов и предпринимателей, ищущих выходы на региональные рынки, но практически ничего об этих рынках не знающих. "Точка отсчета" - именно та точка, с которой может начаться практическое воплощение их замыслов.

Основы современной промышленности города закладывались в годы Второй Мировой войны, когда в Омск было  эвакуировано более 100 промышленных предприятий из европейской части России. С середины 50-х годов Омск - центр нефтеперерабатывающей и нефтехимической промышленности Сибири.

Сегодня город Омск - один из промышленных и культурных центров России. Он находится практически в самом центре российской территории, на пересечении важнейших коммуникаций (железнодорожных, водных, автомобильных, авиационных), связывающих европейскую и азиатскую часть континента, а также север Западной Сибири и Центральную Азию.

Территория города - 572,9 квадратных километра. Расстояние от Омска до Москвы - 2.400 километра. Численность постоянного населения (на начало 2004 года) - 1.145.200 человек. В Сибирском федеральном округе Омск - второй по численности населения город (после Новосибирска).
Специфика территориального устройства города (Омск вытянут вдоль реки Иртыш, и потому относится к так называемому "волжскому" типу городов) сказывается и на рынке недвижимости. Наибольшей ликвидностью обладают нежилые помещения, расположенные на "первой линии" нескольких центральных улиц (пр. Маркса, ул. Ленина, ул. Красный Путь, пр. Мира), примыкающих друг к другу и вместе образующих единую (и фактически единственную) транспортную магистраль, проходящую через весь город.

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Основная масса офисных помещений Омска расположена в зданиях бывших научно-исследовательских институтов и административно-бытовых корпусах промышленных предприятий. Некоторые предприниматели размещают свои офисы на первых этажах жилых многоэтажных домов, что обусловлено, прежде всего, отсутствием на рынке свободных офисных помещений в центре города.

Если пользоваться московской классификацией офисных помещений, как таковых действующих офисных центров классов А и B в Омске попросту не существует. Спрос на качественные офисные помещения значительно превышает предложение. В связи с этим вполне логичен проявляющийся интерес местных предпринимателей и иногородних девелоперов к строительству полноценных офисных зданий соответствующего уровня.

Средняя ставка аренды офисных помещений класса С на конец 2004 года составляла 350 - 500 руб./м2/месяц (от $150 до $214 за квадратный метр в год соответственно), включая НДС и операционные расходы. Продажная цена офисных помещений в бывших административных корпусах промышленных предприятий и в НИИ составляла от $250 до $500 за квадратный метр, в строящихся бизнес-центрах, а также в нежилом фонде на первых этажах жилых домов - от $550 до $900 за квадратный метр.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Все торговые площади города также можно разбить на две большие группы: это магазины на первых этажах жилых домов вдоль центральных улиц и торговые центры. Распространенные в Москве торгово-развлекательные центры в Омске, также как и офисные центры класса А и B, являются лишь объектами будущего строительства.

Средняя ставка аренды торговых помещений - 400 - 800 руб./м2/месяц ($171 - 342/м2/год соответственно), включая НДС и операционные расходы. Стоимость продажи - от $500 до $1.500 за м2.

Наиболее "дорогостоящими" торговыми улицами в Омске являются улица Ленина и часть проспекта Мира, ставки аренды на которых значительно превышают среднегородские - в среднем 1.300 руб./м2/месяц ($557/м2/год соответственно). И если в случае с улицей Ленина подобная цена вполне закономерна (все-таки это - центральная и историческая часть города), то высокая цена по проспекту Мира обусловлена большими пешеходными потоками, формируемыми за счет того, что в этом районе расположена основная часть образовательных учреждений Омска. Данный факт отражается и на специфике магазинов (молодежная одежда, сотовые телефоны, игровые автоматы).

Среди торговых центров города можно выделить ТЦ "Омский", построенный еще в 1983 году, но за счет выгодного местоположения пользующийся огромной популярностью у жителей города и арендаторов (ставка аренды здесь достигает $1.000/м2/год). ТЦ "Айсберг", "Летур", "Пять звезд" - небольшие торговые центры, возведенные в последние годы и отличающиеся изысканностью архитектурной постройки (ставка аренды - $650-800/м2/год). ТЦ "Континент" - крупнейший в городе торговый центр, общей площадью свыше 33.000 м2, включающий в себя гипермаркет и галерею бутиков.

В последнее время в острую конкуренцию с местными игроками на рынке торговли вступили иногородние сети. Прежде всего, следует отметить выход на омский рынок сети продуктовых магазинов "Пятерочка" (по франчайзинговой схеме) и последовавшую за этим консолидацию омских продуктовых сетей против нового участника рынка. В городе открыли свои магазины следующие российские и международные сети: "Эльдорадо", "Старик Хоттабыч", "Евросеть", "Цифроград", Adidas, InterSport, Baon и ряд других. Отдельно следует сказать о соглашении, подписанном осенью 2004 года между администрацией города и международным девелопером IKEA о строительстве в Омске торгового центра площадью 100.000 м2. Строительство такого торгового центра и его последующая эксплуатация, несомненно, окажет весьма значительное влияние на развитие рынка торговой недвижимости и торговли в целом. Несмотря на это, в Омске выбор земельного участка для IKEA Group был ознаменован гораздо меньшими сложностями, чем в Новосибирске, Екатеринбурге, Саратове или Перми.

ИНДУСТРИАЛЬНО-СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Сегодня все предложение в этом сегменте коммерческой недвижимости - это промышленные предприятия 50 - 70-х годов и складские помещения, входящие в имущественный комплекс данных предприятий. Ставка аренды таких помещений - от 50 до 200 руб./м2/месяц (от $21 до $85/м2/год соответственно), включая НДС. Продажная цена - от $150 до $400 за квадратный метр (в зависимости от состояния помещений).

Созвучная проблеме Москвы, проблема Омска - вывод многочисленных промышленных предприятий за черту города. В Омске решение данного вопроса получило свою интерпретацию - редевелопмент (использование территории и недвижимости промышленных предприятий) осуществляют совместно омские предприниматели и заинтересованное в этом руководство предприятий. Как правило, это сокращение и перемещение производства непосредственно в центр промышленной площадки и активное освоение предпринимателями освободившихся помещений по периметру промышленной площадки.

В целом, для Омска последние годы характеризуются активным развитием рынка коммерческой недвижимости. Фактами, подтверждающими данное утверждение, являются увеличение числа операций на рынке коммерческой недвижимости, строительство новых торговых и бизнес-центров, появление первых управляющих компаний, активизация интереса международных и российских девелоперов, а также ретейлеров к омскому рынку.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | июль - август 2005 | № (5-6) | http://www.d-n.ru/