|
Так уж сложилось, что участники рынка недвижимости испытывают к работе профессиональных оценщиков неоднозначные чувства. А между тем, в последнее время востребованность оценки на этом рынке возросла - хотя бы потому, что за прошлый год количество выданных ипотечных кредитов заметно увеличилось. Лучше всего об этом знает Игорь АРТЕМЕНКОВ, первый вице-президент Российского общества оценщиков (РОО).
Банкиры утверждают, что в случае оценки объекта недвижимости результаты работы двух оценочных компаний по одному и тому же объекту могут отличаться на порядок. Вы признаете существование такой проблемы?
- Вряд ли это возможно. Практика показывает, что претензий к работе оценщиков у банков, с которыми наши компании работают и где они аккредитованы, не бывает. Разброс связан или с недобросовестностью оценки, или с объектами, которые действительно сложны - это касается, например, нестандартных объектов или старых сооружений, где велик износ и технические неисправности. Но, по крайней мере, по рынку жилой недвижимости у нас проблем нет. Хотя такое может быть, если оценщик пойдет на поводу у заказчика - а нередко случается, что клиенты просят оценить свою недвижимость подороже. Этого мы не делаем - важнее наша репутация
Руководители банков также жалуются на то, что оценщик не всегда работает на страх и совесть, поскольку не несет никакой материальной ответственности за свою работу, как банкиры.
- Оценщик не получает той прибыли, которая есть у банка, и за свой гонорар в 100 долларов он не может нести банковские риски. Во всем мире оценщик не является пророком: он выражает определенное мнение по поводу состояния рынка, а рынок постоянно подвергается значительным изменениям. Если государственные институты не в состоянии спрогнозировать уровень инфляции в течение ближайших 12 месяцев, что говорить об оценщике? Мы можем только сказать, что наиболее вероятная продажная цена квартиры на сегодняшний день составляет столько-то. Да, банк дает долгосрочный кредит. Но банк страхует свои риски хотя бы тем, что дает кредит не на всю цену квартиры, в то время как залогом является полная стоимость объекта недвижимости. Перелагать риски на оценщика бессмысленно, ведь наша задача заключается в том, чтобы помочь банку и клиенту найти соглашение касательно суммы. Наше знание рынка мы получаем, анализируя текущие сделки, доходность, возможность системных кризисов. Часть отчета занимает прогноз - по рынку жилья он, как правило, дается на два-три года.
Вы потом отслеживаете, насколько точны были ваши прогнозы?
- Отслеживаем, и как показывает опыт, наши прогнозы соответствуют развитию событий. Конечно, системные кризисы предсказать невозможно. Мы анализируем цены предложений, производя корректировки из того расчета, что они процентов на 10 - 15 выше цен продаж. А данных по реальным сделкам нет, они конфиденциальны. Мосрегистрация не владеет такими данными - у нее указана не рыночная цена, а стоимость БТИ. Взять, например, квартиры на так называемой "Золотой миле", где цена квадратного метра составляет $10.000. По справкам БТИ, эта недвижимость никогда не продавалась дороже $1.200 - 1.300 за "квадрат".
Как вы относитесь к перспективе расчета налога на имущества на базе рыночной стоимости квартиры?
- Для России это пока нереальная вещь. Какие-то регионы можно переводить на рыночные оценки, а какие-то нет, поскольку там просто нет рынка недвижимости. В Комсомольске-на-Амуре, например, если и проходят сделки, то квартиры продаются намного дешевле себестоимости. Вот для Москвы это возможно. Чтобы провести оценку недвижимости в столице и поставить систему на поток, потребуется года два - в основном (то есть для типового жилья) достаточно будет массовой оценки.
В результате налогооблагаемой базой станет рыночная стоимость или же нечто среднее между ней и оценкой БТИ?
- Мировая практика показывает, что в случае массовой оценки в качестве налогооблагаемой базы берется 70% от оцененной стоимости, чтобы исключить рыночный "выброс". А дальше устанавливается ставка налога в зависимости от стоимости недвижимости... но это уже налоговое администрирование, а не оценка.
Кадастровая оценка земель будет осуществляться по тому же принципу?
- Кадастровую оценку сложно назвать рыночной, скорее, она нормативная. Говорят, что ее показатели приближаются к реальной стоимости, но фактически - это некое экономическое моделирование. Если нет сделок, если нет рынка, то рыночной оценки и быть не может. А в России огромное количество регионов, где сделок практически нет. И говорить, что в кадастре мы даем рыночную оценку, в таких условиях просто глупо. Как я уже сказал, дается экономическая оценка земель. Эти показатели носят больше научный характер, и неверным будет их ставить во главу налоговой системы.
Вернемся к жалобам - теперь уже с другой стороны. Заемщики сетуют на то, что у них нет свободы выбора оценочных компаний при получении ипотечного кредита.
- Выбор есть всегда. Например, во Внешторгбанке у клиента есть возможность выбирать примерно из десяти аккредитованных компаний - правда, это касается крупных проектов. Но и по ипотеке, как правило, та же ситуация - например, Городской ипотечный банк сотрудничает с тремя - четырьмя оценщиками. А цена наших услуг регулируется соглашением с банком.
Ипотечные заемщики еще подозревают оценщиков в сговоре с банком - ведь банку выгодно, чтобы квартира была оценена дешевле, чтобы размер кредита был поменьше?
- Никаких секретных соглашений с банками у нас нет - это я вам заявляю как первый вице-президент Российского общества оценщиков и президент Международного центра оценки. Если клиент упорно настаивает на нужной ему сумме, мы с ним больше не работаем. Ну и банки просят нас сообщать о таких клиентах. Как правило, банк не заинтересован в недобросовестной оценке.
Лет десять назад, когда оценочная деятельность только начиналась, случаев недобросовестной оценки было больше. С ростом рынка, появлением законодательной базы, развитием конкуренции таких недобросовестных оценщиков становится все меньше и меньше. Основным критерием при выборе оценочной компании должен стать срок, проведенный ей на рынке. Есть фирмы-однодневки, фирмы второго эшелона, многие из которых живут недобросовестной оценкой в пользу клиента. Да, такая практика, к сожалению, есть.
У вас есть представление о том, как с этим бороться?
- Единственный вариант - воспитывать клиента. Все равно с рынка, как бы мы его ни вычищали, недобросовестные оценщики не исчезнут. Лицензирование пока обязательно, но оно носит во многом формальный характер. Если фирму лишили лицензии, ее владельцы просто регистрируют новую компанию - стоит это триста долларов плюс условный уставной капитал и тысяча рублей за лицензию.
Но помимо воспитательной работы с клиентом нужны еще и законодательные меры?
- Мы сейчас предлагаем отойти от контроля за юридическими лицами и регулировать деятельность лиц физических, то есть самих оценщиков. Мы предлагаем, чтобы они подписывали отчеты своей фамилией, несли ответственность вплоть до запрета на право заниматься профессией.
Мы внесли в Минэкономразвития поправки в закон "Об оценочной деятельности", в которых прописывается двухуровневая система контроля. В саморегулируемой организации оценщиков (СРОО) могут состоять юридические лица - фирмы и физические лица - оценщики. На первом уровне должно быть не менее 100 юрлиц, на втором - не менее 500 физлиц.
Кроме того, в СРОО должно быть представлено членство (фирм или физических лиц) не менее чем из одной трети субъектов РФ, чтобы СРОО была зарегистрирована как организация.
Предполагается, что оценщики, которые будут подписывать отчеты, состоят в СРОО физлиц. А фирма, для того, чтобы вступить в СРОО юрлиц, должна иметь не менее двух оценщиков, состоящих в СРОО физлиц.
Сложная система...
- Это переходная норма в период отмены лицензирования. В дальнейшем планируется от СРОО
юрлиц отказаться - поскольку предпринимательская деятельность регулируется гражданским законодательством.
Мы ожидаем, что наши поправки будут приняты Госдумой в течение осенней сессии и вступят в силу до 1 января 2006 года, когда лицензирование оценочной деятельности будет отменено.
РООФИЦИАЛЬНО
Общественная организация Российское общество оценщиков (РОО) - профессиональная саморегулируемая общественная организация, объединяющая специалистов в области оценочной деятельности из всех регионов России.
Основной целью Российского общества оценщиков является содействие деятельности специалистов, занимающихся оценкой различных видов гражданских прав, и создание цивилизованного рынка оценки в России.
РОО является членом международных профессиональных организаций
Международного комитета по стандартам оценки IVSC
Европейской группы ассоциаций оценщиков TEGoVA
Международной федерации участников рынка недвижимости FIABCI
Международного объединения ассоциаций риэлторов стран Центральной и Восточной Европы CEREAN
РОО является членом российских профессиональных организаций
Торгово-промышленной палаты РФ
Ассоциации инвесторов Москвы
Ассоциации региональных банков России (Ассоциации "Россия")
Российской гильдии риэлторов
Союза предпринимательских объединений и организаций "Круглый стол бизнеса России"
РОО установлены рабочие связи, подписаны соглашения о сотрудничестве и взаимном признании с престижными национальными организациями оценщиков зарубежных стран
Национальной ассоциацией магистров оценки (США)
Институтом оценки (США)
Американским обществом оценщиков (США)
Королевским институтом оценки (Великобритания)
Ассоциацией экспертов в области оценки и страхования (Франция)
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | июль - август 2005 | № (5-6) | http://www.d-n.ru/
Наталья БАЛЫНИНА
|
