|
Получить кредит на квартиру становится все проще и проще, зато возникает вопрос: а что с этими деньгами делать? Если даже "простому" покупателю купить жилье сегодня затруднительно, то что говорить о таком, кто собирается сделать это на заемные деньги? Чтобы проиллюстрировать степень сложности данной задачи, достаточно одной цифры: в ряде банков доля нереализованных кредитов доходит до 90%.
В среднем у московских банков реализуются примерно 30 – 40 кредитов из 100, остальные же возвращаются за невозможностью использовать их по назначению. А для того, чтобы реализовать кредит, заемщику приходится вносить аванс не за одну квартиру и потом из-за расторжения сделки с трудом выбивать его обратно… Причин — множество. Одна из главных — "сложносочиненная" природа нынешних сделок с недвижимостью, большинство из которых, разумеется, — "альтернативные". "Сегодня "цепочки" распадаются и без всякой ипотеки, — говорит руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков. — Участие "ипотечного" покупателя означает увеличение сроков всего дней на 5 – 10, но продавец не может столько ждать, потому что он — не единственный участник сделки".
Вторая причина, как свидетельствует ответственный секретарь Экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Андрей Крутов, — это преимущественная география ипотечных сделок и связанные с этим сложности. По его словам, до 70% ипотечных сделок заключается с подмосковной недвижимостью, а регистрация сделок в Московской области сильно затруднена. Если в столице этим занимается Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве, то в области процедура отдана на откуп территориальным отделам управления, расположенным в каждом муниципальном образовании области, причем требования у этих отделов кардинально отличаются. В результате регистрация сделки растягивается на месяц и не всегда проходит с первого раза из-за отсутствия той или иной печати в документах, что в условиях тех же "альтернативных цепочек" означает срыв сделки. Ускорить процесс можно с помощью посредников, однако они за свои услуги берут ощутимый гонорар — до нескольких тысяч долларов, что практически всегда неподъемно для "ипотечников". И в любом случае проседание хотя бы одного звена в цепочке ставит под удар всю сделку.
"Экспертный совет комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья выступил с инициативой изменить текущую систему регистрации, — сообщил Андрей Крутов. — Для этого достаточно внутреннего документа Минюста, менять законодательство не требуется".
ЧЕРНОЕ И БЕЛОЕ НЕ ПРЕДЛАГАТЬ, ДА И НЕТ НЕ ГОВОРИТЬ
Еще одна причина низкой "отдачи" положительных кредитных решений — это некачественное, с точки зрения банков, состояние находящейся в продаже недвижимости. Все знают, что по параметрам банков и оценочных компаний не может быть объектом залога жилье ветхое, аварийное, с деревянными перекрытиями, потенциально обреченное на снос, пятиэтажное, старше 1957 года рождения и так далее. Кроме того, оценочная компания не даст "добро" на квартиры с незаконной перепланировкой, которая в свое время была проведена чуть ли не в каждой второй московской квартире. А если банк и декларирует свою готовность "рассмотреть квартиру с перепланировкой", это вовсе не означает, что он одобрит такое жилье. Хотя и рассмотрит, как было обещано.
Также банкиров и оценщиков не устраивает отсутствие 100-процентной гарантии юридической "чистоты" объектов — а у большинства квартир хозяева менялись неоднократно, на момент приватизации были прописаны несовершеннолетние дети, право собственности переходило в ходе дарения и наследования… эта сложная жизнь квартиры банкирам не нравится, и одобрение такое жилье не проходит. Ряд банков под благовидными предлогами отказывается иметь дело с квартирами, по которым был заключен договор ренты — и неважно, что он перестал действовать еще лет пять назад.
"По экспертным оценкам, сегодня всего 20% находящихся в продаже квартир может быть рассмотрено банком в качестве залога", — говорит Андрей Крутов. Правда, он отмечает, что банки сейчас упрощают требования к квартирам как объекту залога и что, стало быть, круг "ипотечных" квартир будет расширяться.
Со своей стороны, продавцы не заинтересованы в том, чтобы указать в договоре купли-продажи полную стоимость жилья и платить подоходный налог. До такой степени не заинтересованы, что ряд банков сегодня идет им навстречу и всеми правдами и неправдами старается найти возможность прописать в документе заниженную стоимость квартиры, не превышающую или превышающую незначительно 1 миллион рублей. Если этого не происходит — именно покупателю придется платить налог за продавца, чтобы склонить его к "ипотечному" варианту продажи.
Однако еще больше продавцов отпугивает не необходимость "светиться" перед налоговыми органами (тем более что покупатель сам может снять с хозяина нужной ему квартиры налоговое бремя), а проволочки, неизбежно с ипотечным процессом связанные и грозящие поставить под удар сделку самого продавца. По словам Алексея Теребкова, продавцы при слове "ипотека" шарахаются, как черт от ладана, и убедить их можно, разве что согласившись на увеличение цены. Сегодня, когда рост цен составляет до 10% в месяц, отсрочка продажи квартиры даже на неделю означает заметную потерю денег для продавца. И если учесть, что банк и оценочная компания могут процесс одобрения квартиры растянуть на целый месяц, то неудивительно, что связываться с "ипотечным" покупателем никто из продавцов сегодня не желает.
КТО НЕ УСПЕЛ, ТОТ ОПОЗДАЛ
В этой ситуации привлекательность того или иного банка в глазах заемщика определяется не только и не столько процентной ставкой, сроком кредитования и величиной первоначального взноса, сколько его оперативностью. Есть банки, которые в состоянии управиться с одобрением квартиры и продавца за неделю, а то и меньше; есть такие, которые на этот процесс отводят несколько недель. Например, Банк Москвы — при том, что условия кредитования у него весьма привлекательны — быстрее, чем за месяц, одобрение не выносит. Поэтому и число выданных кредитов у него весьма и весьма скромное. К числу расторопных банков Алексей Теребков относит банк DeltaCredit, Москоммерцбанк, Международный Московский банк, Райффайзенбанк (и вообще большинство банков с иностранным капиталом), ВТБ-24; на "четверку" оценивает оперативность банка КИТ Финанс, а также отмечает, что в последнее время куда быстрее стал работать Абсолют банк, который значительно упростил свои требования к заемщикам и квартирам. В любом случае оперативности и гибкости в принятии решений можно ожидать только от тех банков, для которых ипотечное кредитование является одним из основных видов деятельности. Те же, кто декларирует свои ипотечные программы только в "политических", имиджевых целях, в оперативной работе и в индивидуальной работе с каждым клиентом не заинтересован. Нет у таких банков и потребности сотрудничать с риэлторами и ипотечными брокерами: одной сделкой больше, одной меньше — для них это неважно.
ЗАЧЕМ ПОКУПАТЬ НА ПИКЕ?
Продавцы выставляют "ипотечным" покупателям мало приемлемые условия — то есть планомерно повышают цену по мере ожидания заемщиком отмашки от оценочной компании и банка, без оглядки на первоначальные договоренности. И риэлторы говорят, что сегодня ничего другого не остается, как согласиться на эти условия, потому как другого выхода у покупателя все равно нет. Покупателю надо иметь в виду, что время сейчас для ипотечных сделок самое что ни на есть неподходящее, и не забывать критически относиться к тем вариантам, которые они находят: квартира по бросовой цене, да еще и продающаяся "под ипотеку" — скорее всего, "липа".
Звучит банально, однако заемщику лучше всего, не теряя времени, с самого начала прибегнуть к услугам ипотечного брокера и риэлтора. Этот совет, конечно, часто исходит от самих риэлторов и брокеров, однако он от этого пустым не становится: в нынешних условиях самостоятельно справиться с поиском квартиры, уложиться в установленный банком трехмесячный срок и в срок, отведенный продавцом для оформления всех необходимых документов, очень сложно (см. ДН №04(14). Те "базы ипотечных квартир", которые предлагают банки, могут служить для покупателя не более чем ориентиром, а не источником реальных вариантов. Также сложно обойтись и без ипотечного брокера. Алексей Теребков вспоминает, как банк отказал в одобрении квартиры, за которую покупатель-заемщик уже внес аванс — при том, что сомнений в ликвидности квартиры ни у кого, кроме того банка, не было. Чтобы спасти ситуацию, клиента "перевели" в Москоммерцбанк, который выдает кредит в течение суток, получили одобрение на квартиру, и сделка состоялась. Очевидно, что самостоятельно сработать столь оперативно сам заемщик не в состоянии.
Однако ни риэлтор, ни брокер как таковой — не панацея. Сами риэлторы признают, что проблема профессионализма в их сообществе стоит остро. Тем более что в условиях ажиотажного спроса на недвижимость "ипотечный" покупатель агентствам недвижимости не нужен, ведь у него не хватает денег даже на самое необходимое — какая же с него выгода? "Мы не хотим связываться с ипотекой, мы и простым покупателям не может квартиру найти", — можно услышать от риэлторов. Поэтому обращение в крупное агентство с вроде бы сильным ипотечным отделом не гарантирует даже того, что клиентом будут заниматься всерьез: кредит до $200 000 таких риэлторов мало интересует; и хотя договор о сотрудничестве у них подписан со многими банками, постоянно и плотно они работают всего с несколькими — по привычной им схеме.
Из-за нехватки предложения новостроек ажиотаж на вторичном рынке достиг максимума. "Ценовое ралли позволяет продавцам просто аукционы устраивать", — сетует Андрей Крутов и рекомендует потенциальным заемщикам отложить сделку до более благоприятных времен. Он считает, что темпы роста цен на недвижимость снизятся к лету, и продавцы неизменно почувствуют, что поток пост-новогодних бонусов у "сырьевиков" иссякает. А это их заставит заинтересоваться "ипотечными" покупателями.
Наталья БАЛЫНИНА
Платежи и квартиры
КАКИЕ ПЛАТЕЖИ ВЫГОДНЕЕ — АННУИТЕТНЫЕ ИЛИ ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ?
В большинстве банков заемщику в безальтернативном порядке предложат именно аннуитетные платежи, аргументировав это удобством расчетов и удобством планирования своего бюджета. При этой схеме ежемесячные платежи получаются равными; при дифференцированной — меняются каждый месяц от сравнительно больших сумм в начале срока кредитования до незначительных в конце.
При дифференцированной схеме заемщик каждый месяц гасит часть кредита, плюс выплачивает проценты, начисленные на остаток задолженности. По мере погашения кредита задолженность сокращается, поэтому уменьшается и сумма процентных выплат, а вместе с ней и размер ежемесячного платежа.
Аннуитетная схема устроена сложнее и высчитывается по определенным формулам. Упрощенно ее алгоритм таков: вначале основная часть ежемесячного платежа — это проценты, в конце срока — напротив, задолженность по кредиту.
При дифференцированной схеме заемщик может погасить основную часть задолженности раньше, поэтому и процентов в абсолютном выражении заплатить несколько меньше. При такой схеме заемщик к середине 10-летнего срока успевает выплатить примерно половину суммы кредита, в то время как по аннуитетной схеме — всего около трети. Поэтому в целом дифференцированная схема позволяет начислить меньше процентов, чем аннуитетная.
Например, при 10-летнем кредите на $50 000 при ставке USD 10,5% и первоначальном взносе 30% удорожание жилья из-за кредита по дифференцированной схеме платежей составит 37,7%, а при аннуитетной — 44%. Здесь надо также учесть, что при аннуитетных платежах на остаток задолженности начисляется так называемый сложный процент плюс идет округление сумм (и не в пользу заемщика).
Почему же аннуитетные платежи получили гораздо большее распространение в банковской сфере всех страны? Прежде всего потому, что эта форма расчетов удобна банку и понятна заемщику. Есть ситуации, при которых аннуитетные платежи могут оказаться выгоднее дифференцированных.
Например, для "долларовых" кредитов при постоянном снижении курса доллар — что, собственно, сейчас и происходит. Поскольку выгоднее платить меньше сегодня, чем завтра, то сегодня аннуитетные платежи становятся предпочтительнее какой бы то ни было другой схеме. Выгодны они и при досрочном погашении кредита.
КАКУЮ КВАРТИРУ ВОЗМОЖНО
ПРИОБРЕСТИ В КРЕДИТ?
Не выдается кредит под залог "хрущевок", квартир в домах гостиничного типа, зачастую — в домах с деревянными перекрытиями, то есть в недвижимости дореволюционной постройки. Само собой, еще в отборочном матче отпадают дома, признанные аварийными, предназначенные под снос, реконструкцию или даже ожидающие капитального ремонта. Также банки настороженно относятся к любому "нетиповому" жилью, которое в Москве хоть редко, но встречается — просто потому, что спрогнозировать его будущее, а также его возможную цену через пару лет невозможно. Кроме того, в банках не принимаются в залог коммунальные квартиры (точнее, комнаты в них).
Отдельная статья — квартиры с перепланировкой. Строго говоря, такое жилье даже без всякой ипотеки купить может быть затруднительно, поскольку БТИ просто не выдаст необходимые справки, обнаружив, что квартира сильно отличается от той, которая зафиксирована в поэтажном плане.
В лучшем случае, если банк и пойдет на признание такого жилья залоговым имуществом, то только под письменное обязательство заемщика в сжатые сроки вернуть планировку в состояние "как было". Причем даже ликвидация (или, наоборот, самовольное сооружение) простого стенного шкафа уже является криминалом. Тем более — перенос так называемых "мокрых" точек, то есть санузла на место бывшей кухни или наоборот.
При этом надо иметь в виду, что неприятие банком перепланировок не закончится на моменте подписания кредитного договора; заемщик, решивший видоизменить квартиру уже на этапе проживания в ней, должен уведомить банк о воем желании и дождаться от него разрешения на эти действия. Как правило, в кредитном договоре прописано право банка инспектировать находящееся у него в залоге жилье, так что полагаться на авось, делать перепланировку и думать, что залогодержатель об этом и не узнает, не стоит.
Цена вопроса — опять-таки требование банка срочно вернуть квартиру в первоначальное состояние и более жесткое отношение к такому заемщику в дальнейшем. Так что при желании повысить комфорт своего жилья стоит играть по правилам: обратиться в банк, заказать проект, познакомить оценщика с этим проектом и получить ответ, что на ликвидность залога перепланировка не повлияет, согласовать проект во всех необходимых инстанциях и только после этого приступить к собственно ремонту.
Большинство банков не любит работать с жильем, продающееся по таким "альтернативным" сделкам, в "цепочке" которой участвует больше трех квартир.
Разумеется, рассматриваемая в качестве залога квартира должна быть юридически чистой и по возможности свободной от всяких обременяющих нюансов. Несколько лет назад, когда ипотечное кредитование делало в России первые шаги, банки отказывали в кредитовании под залог квартиры, где были прописанные несовершеннолетние дети, особенно на момент приватизации — не хотели связываться с органами опеки. Сейчас таких требований нет, однако это не означает, что любая квартира со "сложной" формой собственности и непростой судьбой устроит банк.
Наконец, заемщику будет необходимо найти продавца, который готов указать в договоре купли-продажи полную цену квартиры, а не ее стоимость по БТИ. Из-за нынешнего ажиотажа на рынке недвижимости продавцы, понятное дело, не горят желанием ждать, пока оценщик и банк вынесут свое решение: за это время квартира может заметно подорожать. Поэтому квартира "по ипотеке" сегодня находится в большом дефиците.
Свои вопросы вы можете присылать на адрес: [email protected]
|
