|
То, сколько квартир в доме, 8 или 80, интересует больше продавцов элитного жилья, чем покупателей. Нам-то важнее всего одно: а будет ли в этом доме комфортно жить? Даже если на первый план выходит вопрос статуса, а не удобства, то и в этом случае на таком параметре, как количество квартир в доме, зацикливаться не стоит.
Те операторы рынка, которые несколько лет подряд объясняли покупателям, что в грамотном, удобном и статусном доме не может быть больше 25 квартир (а самые категоричные утверждали, что необходимо ограничиться дюжиной), сегодня утверждают прямо обратное. Максимально комфортное проживание может быть обеспечено только в более-менее масштабных объектах, которые обладают мало-мальски огражденной от постороннего вмешательства территорией и где при этом эксплуатационные расходы удается держать на умеренном уровне. А их более разумные коллеги призывают перестать заниматься подсчетами количества квартир по домам, поскольку эти подсчеты все равно не помогут спрогнозировать качество будущего проживания по тому или иному адресу.
На самом деле квартирность дома никоим образом не является элементом общей концепции, которая формирует архитектурное решение, оформление общих зон, продвижение в СМИ и так далее. Количество квартир (а также общая площадь застройки) — результат общения девелопера с городской администрацией и следствие специфики земельного участка. Поэтому говорить о том или ином "количественном" тренде на рынке элитного жилья и о моде на "клубные особняки" или же на масштабные комплексы не приходится.
Решение построить тот или иной объем всегда вынуждено, и зависит оно только от умения застройщика договариваться с городом. Поэтому плотность застройки всегда стремится приблизиться к максимально возможной в данных условиях. "Все инвесторы вытягивают максимальную экономику, — считает консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty Владимир Говорин. — Благотворительностью никто не занимается, наоборот, даже в ходе строительных работ стараются "досогласовать" лишних два этажа".
Разумеется, грамотные застройщики всегда работают с оглядкой на будущую комфортность проживания, которая имеет свою четко определенную стоимость. "Существует пресловутый городской норматив — 25 000 квадратных метров на один гектар, но мало кто им оперирует, так как кто-то сознательно уменьшает плотность застройки, кто-то увеличивает, — говорит руководитель отдела городской недвижимости компании TWEED Алена Бригаднова. — Если в "погоне" за квадратными метрами понижаются потребительские характеристики квартир, как-то: освещенность квартир, виды "окна в окна", угловатые планировки и тому подобное, то естественно, снижается их стоимость на рынке".
Однако главное, что чаще всего сдерживает инвестора в его желании выжать максимум из имеющегося в его распоряжении земельного участка, это не здравый смысл, а ограничение по этажности. Поэтому "квартирность" дома напрямую зависит от дислокации объекта и, соответственно, в будущем — от перспектив освоения девелоперами московских районов. Первой причиной появления многоквартирных домов директор департамента продаж элитной недвижимости компании SANTA Real Estate Людмила Костяйкина называет расширение географии элитной застройки, которая выходит из очень узкого и малоэтажного района города. "Сегодня дорогие особняки строятся не только на Арбате или Остоженке, но и в районе Якиманки, Полянки, Проспекта Мира, Хамовников, — перечисляет она. — А эти районы предоставляют совсем другие возможности".
И поскольку сегодня девелоперы находятся в фазе активного освоения районов, расположенных в более удаленных от исторического центра местах, а то и за пределами Садового кольца, то все чаще они получают возможность строиться не на миниатюрном пятачке, со всех сторон зажатом памятниками истории и архитектуры, а на вполне просторных площадках, не ограниченных ни по горизонтали, ни по вертикали. Тем более что maxi-размер вовсе лицо города не уродует, ведь успешность архитектурного решения от объемов не зависит. "Историческая застройка района Патриарших прудов — это в основном 8-9 этажей, на Плющихе высотность может быть и 11 этажей, и 15 этажей", — отмечает Алена Бригаднова.
ГЛАДКО БЫЛО НА БУМАГЕ
Сегодня в продаже на рынке элитного жилья находится гораздо больше крупногабаритных объектов, нежели компактных особняков на ограниченное количество квартир. В камерной категории вообще наблюдается определенный дефицит — по данным специалистов Soho Realty, на данный момент в общем объеме предложения на нее приходится не более 10%. Поэтому покупателю, скорее всего, придется рассматривать именно более-менее масштабные проекты. Не проигрывают ли они по уровню комфорта варианту "mini"?
Все опрошенные эксперты единогласно утверждают, что высокое качество жизни, безусловно, "уживается" с густонасленным домом. Однако здесь покупателю необходимо обратить внимание на некоторые нюансы.
Первый — это диапазон метража квартир в доме: очевидно, что если в рамках одного проекта будут соседствовать квартиры в 65 м2 и в 350 м2, то ни о какой однородной социальной среде не может быть и речи, а ведь подходящее соседство интересует покупателя в первую очередь. Во-вторых, это количество квартир на этаже, а также их расположение: если на одной лестничной площадке спроектировано всего две квартиры, но, что называется, "дверь в дверь", комфортность проживания сразу ставится под вопрос. От грамотного планировочного решения зависит то, насколько часто будут сталкиваться соседи. Владимир Говорин в качестве неудачного примера приводит дом "Времена года" в Старомонетном переулке, д.18, который отличается коридорной системой и всего одной лифтовой шахтой. Зато, наоборот, в доме Defense (на 3-й Фрунзенской улице, д. 19) 80 квартир "распределены" по 4 секциям так, что на лестничной площадке находится по 2 – 3 квартиры. А это весьма и весьма существенно: 4 квартиры на этаже уже способны создать определенный дискомфорт.
И тем не менее, не стоит представлять себе многоквартирный дом высокого класса как муравейник. "В таких домах 100-процентной проживаемости жильцов не бывает", — подчеркивает Владимир Говорин. И, стало быть, толкучки в ожидании лифта можно не опасаться.
Также можно быть спокойным и за удобство пользования подземным паркингом, в том случае, если там грамотно организовано движение. В идеале должна быть организована такая система разъезда, по которой двустороннее движение, направленное на въезд и на выезд, не создает "пробок". А этот "идеал" зависит не только от размера паркинга, но и от проекта.
Например, в паркингах небольших домов по Молочному пер., 4 и 2-му Зачатьевскому пер., 15 потоки не разделены, они регулируются с помощью светофора, что наряду с извилистым маршрутом движения по гаражу создает жильцам немалые трудности. Проблемы того же порядка встречаются и в крупных домах — например, в паркинге "Камелота" на Комсомольском проспекте (130 квартир) выезд организован неудачно, круговое движение идет по двухуровневому пандусу. В Москве есть масса домов вроде бы неплохого качества, жильцы которых обречены на автоматическую систему парковки с лифтовым подъемником… Вот где возникают самые настоящие пробки — а вовсе не у лифтов!
МАЛ ЗОЛОТНИК, ДА ДОРОГ
При строительстве крупных проектов девелопер имеет все основания вложиться в инженерию по полной программе — даже если ему придется пойти на большие затраты, это окупится повышенной по сравнению с камерным домом прибылью. Однако пока что получается так, что при строительстве малоквартирных объектов застройщик инженерией занимается тщательнее: возможно, это связано с тем, что до сих пор такие дома воспринимаются как "более элитные" и, значит, рассчитанные на более взыскательного покупателя. А вот так же предугадать качество эксплуатации в доме в зависимости от его "масштабности" сложно — остается ориентироваться только на имя застройщика и призванной им управляющей компании. Например, никаких нареканий не вызывает обслуживание в объектах Rose Group (хотя в его доме по Молочному переулку жильцы сменили управляющую компанию). Хорошие отзывы получает и эксплуатация в домах компании "Дон-Строй".
Очевидно, что себестоимость эксплуатации в малоквартирных домах в пересчете на находящийся в собственности каждого жильца квадратный метр выше, чем в крупных объектах. Однако и здесь ставка зависит от доброй (или недоброй) воли застройщика. Например, в "Венском доме" обслуживание обходится в $5 с квадратного метра (при средней по рынку ставке в $2 – 2,5); объективных причин такой цене вроде бы нет, и жильцы пытаются отстранить управляющую компанию от дел.
Впрочем, затраты в малоквартирных домах на обслуживание действительно выше, чем в крупных объектах: в обоих случаях набор инженерных опций один и тот же, и каждая требует своего специалиста — а бюджет у небольших особняков при любой ставке выходит скромнее.
ПО НОВОМУ ОТ МАЛА ДО ВЕЛИКА
В новейшей истории Москвы крупный дом, в отличие от камерных особняков, пока еще не становился безоговорочным брендом на элитном рынке. В этом смысле инвестиции в квартиру в большом доме вряд ли могут принести такую же прибыль, какую давали в ряде случаев перепродажи апартаментов в "клубных" объектах, служащие рекламой сами себе. "Многоквартирный дом не слишком годится для инвестиций, — считает Людмила Костяйкина. — Это связано с тем, что в большом доме теряется уникальность каждой квартиры. Так что при реализации инвестиционной квартиры возможна довольно высокая конкуренция: не секрет, что, как правило, около 30% покупателей — инвесторы". И тем не менее ликвидность такого жилья выше, и значит, в светлом будущем своей сделки покупатель может быть уверен.
Тем более что в ближайшем будущем в столице будет появляться все больше и больше масштабных комплексов, которые станут вполне адекватной альтернативой компактным проектам. Уже сейчас там покупателям предлагается новый стиль проживания, который бессмысленно сравнивать с прежним. Речь идет, конечно же, не только о возможности выводить ребенка на вечерний моцион в городских условиях, но и о перспективах участвовать в формировании новой среды.
Изменения, судя по всему, коснутся и малоквартирных особняков. "Рынок клубных домов, скорее всего, будет развиваться и, в первую очередь, за счет реконструкции, — прогнозирует Игорь Шубин, начальник отдела вторичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty. — Восстановленные здания дореволюционных особняков — продукт, крайне востребованный в сегменте дорогой недвижимости, потому застройщики охотно берутся за реализацию подобных проектов".
Наталья БАЛЫНИНА
|
