КИПР Строим свой дом: экономьте, но не рискуйте

Покупать за рубежом готовое жильё проще всего - меньше хлопот и затрат. Но если у вас есть возможность построить СВОЙ ДОМ, почему бы ею не воспользоваться? Конечно, это инвестиционное решение, которое требует тщательного изучения, тем более когда речь идёт о строительстве "семейной крепости" вдали от родины. Неправильные действия могут иметь негативные и, к сожалению, иногда необратимые последствия.

Не секрет, что среди иностранных покупателей недвижимого имущества в любой стране Европы насчитывается гораздо больше недовольных, чем среди местных жителей. Тому есть много причин, и все они являются следствием "собственного подхода" иностранцев к процессу покупки и особенно строительства дома. Надеемся, статья поможет разобраться в том, что же мешает нашим согражданам стать счастливыми обладателями своего зарубежного жилья. А кто предупреждён, тот вооружён!

Сколько стоит дом построить?

Наш дом - уютный очаг, где должно быть комфортно всем поколениям семьи. Где не течёт крыша, нет проблем с канализацией и бассейном. Но дом - это ещё и сложная система, в которой не так легко добиться отлаженной работы. Как это сделать? Из чего складывается стоимость дома? Всё ли мы учитываем в расчётах? Есть довольно много мелочей, на которые "начинающие строители" не обращают внимания, но именно они составляют немалую толику стоимости и влияют на конечный результат.

Начинайте строительство с поиска... строителей! Проведите переговоры с несколькими компаниями-застройщиками - не надо жалеть на это времени. Чем лучше организован подготовительный период, тем легче пойдёт ход самого строительства. Многие застройщики помогают в оформлении документов. Но вы обязательно должны оговорить это условие в самом начале, а также обратить внимание на то, какую гарантию они дают по окончании строительства, помогают ли оформлять титулы владельца, отвечают ли за прилегающую территорию.

Не надо думать, что с окончанием строительства вы избавитесь абсолютно от всех проблем. Как минимум три месяца после этого будет идти подгонка элементов. Лучше всего, если строительная компания продолжит с вами контактировать ещё в течение года после завершения строительства. Это обычный гарантийный срок.

Не стоит пытаться снизить затраты любым путём! В результате вы можете получить серьёзные проблемы, решение которых обойдётся значительно дороже, чем первоначально предусмотренная экономия. Или, что ещё хуже, вы просто зайдёте в тупик. Ниже мы перечислим возможные подстраховки на каждом этапе строительства, а вы уже решите, стоит ли тратить на них деньги.

Участок: земельный участок под строительство должен оценить зарегистрированный оценщик. Он назовёт не только точную рыночную стоимость, но и расскажет о доступной плотности застройки в данной зоне, существующих ограничениях, о возможных планах местных властей по градостроительству, которые могут затронуть вашу собственность и т.д. Разумная плата оценщику составляет 0,1% от стоимости участка плюс НДС.

Архитектор: обратитесь к услугам архитектора, зарегистрированного при Технической палате Республики Кипр (ETEK). Не пытайтесь сэкономить, нанимая сына местных знакомых, у которого "талант" в архитектуре. Архитектору обычно платят сумму в размере 4-5% от полной стоимости проекта; в его услуги включена разработка проекта и контроль исполнения работ.

Инженер-строитель: он претворяет в жизнь задумку архитектора, его плата - 1% от общей стоимости.

Инженер-электромеханик: обходится в 3-4% от стоимости проекта. Удостоверьтесь, что вы будете оплачивать только его непосредственную работу. Так, если он не занят в возведении бассейна, то и деньги ему за это не положены. Разберитесь внимательно, какие именно услуги предлагает этот специалист, потому что он легко перечислит вам ненужные, но высокооплачиваемые работы, если увидит непонимание в ваших глазах.

Инженер-сметчик (оценивает потребность в стройматериалах и рассчитывает стоимость выполнения работ): пожалуй, самая важная персона в процессе строительства. Он всегда должен быть на вашей стороне при оценке любых отдельно оплачиваемых работ, а также в вопросах экономии денег. Сметчик обязан посвятить вас во все юридические тонкости строительного договора, тем самым оградив от возможных неприятных сюрпризов. Обычная плата - 1% от общей стоимости проекта.

*Садовник: необходим, если у вас большой сад. Не обращайтесь к фирмам, специализирующимся на продаже растений (именно это - продажа растений, их прямая обязанность, а не уход за садом), выбирайте садовника-специалиста, который подберёт местные кустарники и деревья, обходящиеся ограниченными водными ресурсами. Всегда помните, что деревья растут и вскоре могут оказаться на территории соседа.

Менеджер проекта: если вы не проживаете постоянно на Кипре, а будущий дом имеет высокую ценность, рекомендуется назначить менеджера проекта, который скоординирует работу вышеупомянутых специалистов, а также всех поставщиков и подрядчиков. Это "ваш человек", который позаботится обо всём и постоянно будет с вами на связи. Менеджеру проекта полагается зарплата примерно 1800-3000 € в месяц в зависимости от размаха стройки.

Итак, теперь вы можете оценить дополнительные расходы, зная стоимость выбранного вами проекта дома. Затраты немалые, но необходимые. Если вы решите что-либо выбросить из списка, не забудьте сравнить сэкономленную сумму с возможными рисками.

Если у вас имеются достаточные знания и время, чтобы самостоятельно координировать все работы, то можно сэкономить 8-10% от общей стоимости проекта. Понятно, в этом случае существует опасность того, что пострадает качество строительства, а дата его завершения будет отсрочена неизвестно на сколько.

Последнее примечание: кроме вышеперечисленных расходов, вас ещё ждут пошлины и налоги, которые надо уплатить местным властям, а также оплата услуг департаментов водоснабжения, электричества и телефонной службы. Но это уже тема для отдельной статьи.

Маленькие хитрости большого проекта

Инфляция есть даже на Кипре, поэтому затраты на строительство увеличиваются приблизительно на 10% в год. Лучше всего составить контракт с подрядчиком по принципу "всё включено", что поможет избежать удара инфляции в результате очередного повышения цен на труд и стройматериалы. В этом случае, конечно, придётся сразу хорошо заплатить, однако, по крайней мере, вы будете знать с самого начала, в какую сумму вам обойдётся строительство, и в конце не возникнет никаких сюрпризов.

Внесите в ваши контракты с архитектором, инженером-строителем, сметчиком и электромехаником пункт о том, что они должны являться на участок не реже одного раза в неделю (особенно архитектор и электромеханик).

На Кипре существуют различные классификации подрядчиков, которые имеют право заниматься возведением зданий до определённого количества квадратных метров. Проследите, чтобы ваш дом не оказался слишком "большим" для класса вашего подрядчика. Если вы нанимаете субподрядчиков самостоятельно, удостоверьтесь, что они подписали с главным подрядчиком контракт, включающий пункты об ответственности за здоровье и страхование. Для любых экстра-работ, которые вы захотите провести, всегда узнавайте расценки заранее.

Помните, что архитектор обязан после завершения строительства получить свидетельство о заключительном одобрении (final approval) и затем начинать процедуру регистрации дома для получения свидетельства о праве собственности (title deed). К сожалению, без документа о заключительном одобрении вы не сможете поселиться в своей собственности (иногда такое случается).

Совет для тех, кто в будущем планирует возможность продажи дома: возводите здание в общепринятом стиле, поскольку ваши собственные архитектурные изыски могут впоследствии отпугнуть потенциальных покупателей.

Не поддавайтесь показной дружественности подрядчиков и строительных специалистов, не говоря уже о родственниках и кумбаросах ваших местных друзей - многие из них получают комиссию. Принимайте свои решения только на основе профессионального совета, держите глаза и уши всегда открытыми! В конце концов, эта инвестиция может стать одной из самых больших, сделанных когда-либо вами за рубежом. Если вы действуете правильно, то получите именно дом вашей мечты наилучшего качества (а не типовой застройки) и почувствуете удовольствие от своей "заботливо выращенной дитяти" - вашей новой собственности.

Стоимость строительства (евро)*

*Цены в Пафосе выше среднестатистических примерно на 5%, в Ларнаке - ниже на ту же цифру.

Лилия САРВАРОВА

директор по продажам московского представительства компании Aristo Developers

_По наблюдениям консультантов по продажам компании Aristo Developers (а это команда из 27 человек), инициаторами покупки недвижимости чаще всего выступают мужчины, хотя на первый контакт с застройщиками выходят как мужчины, так и женщины. При подборе конкретного объекта мужчин и женщин различает цель приобретения: сильный пол более азартно относится к инвестиционным покупкам, а слабый - приобретает недвижимость с целью отдыха, в качестве "второго дома" или, как в случае с британцами, для проживания на пенсии.

Ознакомившись с несколькими проектами, покупатели решают вопрос: какой вариант предпочесть. Мужчина, как правило, ориентируется на финансовый аспект вопроса: рассчитывает потенциальную прибыль при перепродаже или сдаче в аренду, сравнивает цены, оценивает ликвидность. Эта категория покупателей смотрит на вопрос практично, обращая внимание на местоположение объекта и расстояние от него до важных единиц инфраструктуры. Женщина, напротив, по достоинству оценив восхитительный вид из окна, может выбрать объект, который расположен подальше от моря. Цвет и качество отделки, детали дизайна и планировки, функциональность - вот предмет особого внимания женщин, преданных "душе" недвижимости.

Интересно, что пары при выборе жилья прислушиваются друг к другу, часто даже оставляя конечное решение на потом, советуясь с детьми или родителями. При этом мужчины полностью оставляют женщинам оценку атмосферы и отделки будущего дома.

А что, собственно, понимать под качеством? Вот как местные застройщики распределяют требования к качеству (перечислены по мере снижения важности):

_{• Месторасположение: доступ к развитой инфраструктуре, близость к городу, вид из окна.}

_{• Дизайн и оборудование: индивидуальные туалетные комнаты для каждой спальни, наличие кладовок, общая система кондиционирования, крытый гараж и т.д.}

_{• Стоимость материалов: двойные рамы, импортные готовые кухни, мрамор и керамика хорошего качества.}

_{• Сад: его идеальный размер - площадь дома, умноженная на 2 или 3, если в доме живут постоянно; или умноженная на 1,5 или 2, если дом используется как дача.}

_{• Соседство: если дом хорошего качества построен в неблагополучном районе, это сразу снижает его стоимость. Примеры: соседство с детским садом, бензозаправкой, диаспорой понтийских греков (большая проблема в Пафосе).}

_{• Уход за прилегающей территорией и техобслуживание мест общего пользования в жилом комплексе: например, некоторые новые проекты включают SPA, бассейн и т.д, которые не действуют после ввода комплекса в эксплуатацию, но на стадии продажи квартир они служили хорошей приманкой для покупателей.}

_{• Имя застройщика: играет очень важную роль, особенно когда проект не имеет титулов собственника или находится на стадии строительства.}

Андреас ХУЛУДИС

глава представительства в России компании Pafilia Property Developers

На Кипре работают архитекторы высокого класса. Все они получили образование за рубежом, в разных странах - это и Англия, и Германия, и США, и конечно же, Россия.

На строительном рынке Кипра около 80% стройматериалов стоят дороже, чем в Европе или в России. Существуют государственные стандарты, ограничивающие возможности архитекторов, я имею в виду высотность здания, его крытые площади, а ещё плюс ко всему экономическую составляющую проекта. Во многом всё это как раз и не даёт архитекторам все свои идеи и фантазии воплотить в жизнь. Как правило, заказчики (не важно, частное это лицо или компания) заинтересованы в более экономичном варианте проекта, хотя в последние 2 года намечается тенденция к выбору более изысканных проектов. С радостью хотел бы отметить, что российские покупатели вносят свою лепту в современную кипрскую архитектуру. По сравнению с консервативными англичанами россияне более требовательны: они предпочитают больший простор, более дорогие стройматериалы, большие бассейны, джакузи и сауны, просят более интересные архитектурные решения и готовы за это заплатить. Но на основной сдвиг по улучшению архитектуры Кипра сыграл следующий фактор: лет 10 назад себестоимость самого здания значительно превышала стоимость земли, а конкуренция заставляла архитекторов и заказчиков экономить уже на проекте. Сегодня обратная ситуация: стоимость земли значительно превышает стоимость здания, и удорожание стоимости с целью улучшения архитектуры, интерьера и дизайна проекта сильно не "бросается в глаза" - в этом есть некое оправдание, почему именно столько стоит тот или иной дом. К примеру, можно не делать никаких архитектурных изысков и "сэкономить" 50000 €, но дом всё равно будет стоить 800000 €. Клиент его не купит, так как просто-напросто его не устроит такое жильё за такую цену, а вот за 850000 € ("без экономии" на архитектуре) - с удовольствием купит.

На Кипре архитектурных бюро совсем немного. Многие архитекторы работают в девелоперских компаниях. Они, естественно, знают вкусы и общие пожелания заказчиков и могут практически с ходу предложить проект. Стоимость архитектурного проекта определяется его сложностью и ориентировочной ценой всего строительства - примерно 7-12%. В поисках оригинальных решений многие местные архитектурные бюро сотрудничают с европейскими или с мировыми архитектурными и дизайнерскими бюро. В последнее время такой вариант сотрудничества стал более заметен, поскольку на рынке кипрской недвижимости уже начинают появляться здания с более современной архитектурой. С конца прошлого года правительство Кипра ввело новые строительные нормы, теперь к проектам предъявляются повышенные требования - это и экологические, и энергосберегающие и пр.

Как правило, иностранцы покупают недвижимость на Кипре с определённой целью - для отдыха. Им нужен домик, где можно всей семьёй отдохнуть и расслабиться, но в отличие от россиян, они редко стремятся к каким-то архитектурным изыскам. Также изменились требования и местных жителей: цена кипрского квадратного метра значительно увеличилась за последние годы, поэтому киприоты предпочитают более компактные квартиры, забывают о большом просторном доме, где раньше жили с родителями, ведь новый большой дом для них сегодня, увы, стоит очень дорого.

Что касается наших клиентов, то никто из них не обращался к услугам конкретных архитекторов или в архбюро. Пожалуй, один случай индивидуального проекта у нас всё же был, но, в основном, нам доверяют.

Конечно же, я уже об этом говорил, что не всегда возможно воплотить на практике все архитектурные фантазии. Существуют определённые рамки, ведь жильё должно быть не только красивым, комфортным, но ещё недорогим и ликвидным. На Кипре не увидишь таких великолепных по своей архитектуре и красоте зданий, как, скажем, в Петербурге, с памятниками, фонтанами и пр. Это роскошь. Кипр в разные периоды своей истории находился под влиянием многих культур, поэтому здесь можно встретить средиземноморскую, английскую колониальную архитектуру, элементы арабской, греческой византийской и венецианской архитектуры с использованием натуральных материалов, таких, как камень, дерево и т.д., хотя и хай-тек сегодня начинает набирать обороты: одной стороны, это современно, с другой - эффектное экономическое решение.

^{Pafilia Property Developers - это компания, предлагающая Кипру всегда что-то новое, всегда находящаяся в поисках свежих решений. Иногда мы сотрудничаем с известными архитектурными бюро с мировым именем - Wood Bagots, Lovejoy и Atkins Group. В этом году предлагаем два оригинальных проекта с современной архитектурой: гольф-проект в Тсаде - Minthis Hills и Emerald ("изумруд") - в Лимассоле. Архитектура проекта Minthis Hills - это очень удачный пример сочетания стиля хай-тек с кипрской архитектурой. Собираемся удивить рынок новым проектом, но об этом поговорим в следующем году - не буду раскрывать все карты. Скажу лишь, что этот объект будет расположен в Лимассоле, на берегу моря, в исключительном месте с исключительным и эксклюзивным архитектурным решением.}

Десять заповедей начинающего строителя

Прежде чем начинать какие бы то ни было работы, получите на руки копию градостроительного разрешения (town planning permit) и строительной лицензии (building permit), где содержатся элементы всего проекта (тип дренажа, водопроводная система, подъездные дороги и т.д.). Без этого документа вы не сможете начать даже электромонтажные работы, не говоря уже о том, что дом, возведённый без строительной лицензии, будет считаться построенным незаконно. Приложите копию лицензии к контракту, удостоверьтесь, что у неё не истёк срок действия.

Если участок земли находится на расстоянии меньше 3,5 м от общественной дороги, то в строительной лицензии скорее всего будет отказано. Если вы покупаете участок без доступа к общественной дороге, но с правом строительства проезда, то этот проезд до общественной дороги должен иметь ширину 3,5 м и длину не больше 200 м.

Процедура подписания контракта с застройщиком либо договора купли-продажи готового жилья должна проходить в присутствии адвоката, который проверит, является ли продавец настоящим владельцем данного объекта недвижимости, его правомочность на продажу объекта, отсутствие обременений и долгов и т.п. Потребуйте письменный отчёт у своего адвоката относительно любых обязательств, наложенных на дом. Если собственность заложена, получите освобождение банка от ипотеки через застройщика или продавца. Это невозможно? Тогда забудьте о покупке.

Если вы пользуетесь услугами агента по недвижимости, удостоверьтесь, что он имеет лицензию. Для этого узнайте его регистрационный номер. Не стесняйтесь, ведь это меры вашей дополнительной безопасности. У зарегистрированных риэлторов есть профессиональная страховая гарантия и "рабочий кодекс" со строгими требованиями. Нелегальные риэлторы могут прикрываться любыми названиями типа рекламодателей, аукционеров, помощников в поиске собственности и т.п. (advertisers, auctioneers, property finders, tour property companies). Все они взыскивают "плату" 15% сверх стоимости продавца. Такая комиссия не облагается налогом, поэтому вас могут официально обвинить в пособничестве противоправным действиям.

^{В контракте должен быть пункт о праве покупателя продать свою собственность. Стоит обратить внимание на возможность и порядок перепродажи объекта, а также уплачиваемый при этом взнос на переуступку прав собственности. За переоформление договора берётся примерно 3000 €.}

В случае покупки вторичной собственности, обязательно получите подтверждение об уплате налогов предыдущим владельцем. Если вы покупаете дом или квартиру на стадии строительства, помните, что вы должны заплатить налог на собственность лишь после передачи собственности вам от застройщика. Такой пункт должен быть в контракте.

Внесите в контракт ожидаемую дату выпуска свидетельства о заключительном одобрении и титула собственника (title deed). В этом отношении очень трудно быть точным, так как застройщик не может контролировать бюрократические проволочки. Обычно процесс получения титула собственника занимает от двух до четырёх лет. Если время исполнения подойдёт, а свидетельство о праве собственности всё ещё не будет получено, попросите застройщика в письменной форме указать причину задержки. Затем вы сможете её проверить в местных органах управления.

^{Не забудьте про структурную экспертизу, сделанную компетентным инженером-строителем. Опытный глаз может обнаружить много мелких неисправностей, незаметных для неискушённого "приёмщика". Для экспертизы можно пригласить инженера-строителя (550-600 €) и/или зарегистрированного оценщика (350-400 €). Внесите в договор пункт о том, что застройщик обязан предоставлять бесплатное обслуживание по крайней мере 12 месяцев с даты завершения строительства. Ответственность за структурную устойчивость всегда лежит на строителях и застройщике.}

После подписания договор купли-продажи должен быть передан в Земельный комитет (District Land Office) в течение двух месяцев. Договор находится там в качестве защиты прав покупателя до момента получения титула собственника. Без этого документа владельцы жилья не имеют права перепродавать или сдавать его в аренду третьему лицу.

Передача договора в Земельный комитет происходит после уплаты гербового сбора и налога на регистрацию собственности на имя покупателя, порядок начисления которых зависит от стоимости жилья.

^{Застрахуйте дом "от всех рисков". Не экономьте на страховке, снижая тем самым ценность вашей собственности. Включите в полис стоимость восстановления жилья, то есть на случай разрушения, введения новых пошлин/налогов/лицензий, затрат на восстановление и т.д. Очень приблизительная стоимость страховки для обычной квартиры - 1200 €/м2, для дома - 1600 €/м2, независимо от возраста жилья.}