ТЕНДЕНЦИИ -- Три орешка для инвестора

Американский ипотечный кризис, влияние которого распространилось далеко за пределы США, лихорадка на фондовом рынке и прочие экономические потрясения последнего времени вынудили российских покупателей, собирающих_-ся приобрести зарубежную недвижимость в первую очередь с инвестиционными целями, искать отве_-ты на вопросы, ранее им незнакомые. Действительно ли регионы, на рынках которых велик процент ипотечных сделок, теперь следует считать регионами повышенного риска? Имеет ли смысл при определении точек приложения инвестиционных сил обращать внимание прежде всего на те страны, чья экономика наиболее самодостаточна и наименее "завязана" на Соединённых Штатах и Европе? Какие рынки сегодня можно считать максимально устойчивыми - большие или маленькие?

Как всегда, истина где-то рядом. Ни один вопрос, в теории имеющий единственно правильный ответ, на практике не является столь прямолинейным. И рынков, даже в сложных экономических условиях сохранивших свою привлекательность, всё ещё много, причём рынков самых разных - есть из чего выбирать. уже писал о том, что события мировой экономики, как ни странно, оказали положительное влияние на рынок недвижимости Кипра, о серьёзной переориентации на российского инвестора, наблюдающейся сейчас в Болгарии, об инвестиционной привлекательности далёкой Панамы... Сегодняшний рассказ о некоторых странах, которые либо пока не попадали в поле зрения , либо не рассматривались предметно с инвестиционной точки зрения.

Сингапур, который не боится рисковать

В своих описаниях рынка недвижимости Сингапура большинство аналитиков сходится во мнении, что сегодняшняя сингапурская ситуация отчаянно напоминает лондонскую начала 90-х - времени, когда британская столица завоевала позиции одного из крупнейших международных финансовых центров, когда всё законодательство и все принципы работы банков были направлены на бизнес-развитие. Сегодня нечто похожее наблюдается в Сингапуре, имеющем стратегически важное местоположение в "Регионе больших возможностей", как принято называть Азию, устойчивую к кризисам экономику и тесную связь с развивающимися экономиками соседних стран, многостороннюю инфраструктуру, стабильный рост ВВП (согласно прогнозам на 2008 год - +4-6%), стабильную банковскую систему и дешёвое финансирование девелоперских проектов (даже во время кризиса 2007-2008 годов государство сдерживало рост процентной ставки, не давая ей особо идти вверх с отметки 1,25%), снижающийся уровень безработицы (в среднем население Сингапура прирастает ежегодно на 12800 человек, но при этом только в период с 2008 по 2011 год в стране предполагается создать 360000 новых рабочих мест, что позволит к 2012 году выдать дополнительно 40000 гражданств и 200000 разрешений на работу), наконец, изобретательное и предприимчивое население, не боящееся рисковать при воплощении новых бизнес-идей.

Отдельным пунктом стоит выделить ситуацию с сингапурской валютой. Игорь Индриксонс, директор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills считает, что "95% всех рисков, возникающих на рынке недвижимости, приходится на валюту, и только 5% - на саму недвижимость". Даже если счесть, что разрыв всё-таки не столь велик, факт укрепления сингапурского доллара, наблюдающегося в течение 8 лет, гарантирует инвестору дополнительное снижение рисков.

Ещё один немаловажный момент, на котором заостряет внимание Игорь Индриксонс, - отсутствие гигантского влияния на сингапурскую экономику "денег со стороны". Около 60% инвестиций в недвижимость Сингапура - это вливания местных компаний и местных жителей. Для примера: в Румынии этот показатель находится где-то в районе 10%, то есть румынский рынок практически полностью управляется иностранцами.

Закономерный итог всего этого - огромный интерес к Сингапуру крупнейших мировых компаний: по данным на конец 2007 года, объём инвестиций Renewable Energy Corp составил S$6,3 млрд, ExxonMobil - S$5,8 млрд, Qimonda - S$4 млрд, Neste Oil - S$1,15 млрд, Rolls-Royce - S$0,48 млрд и т.д. Местные статистики утверждают, что в ближайшее время S$20 млрд будет вложено в одно только развитие сингапурской инфраструктуры, в числе перспективных объектов которой необходимо отметить трассу "Формулы-1", проект Marina Bay Sands с огромными игровыми и торговыми зонами, проект Singapore Sports Hub с фантастическим набором спортивных объектов. Несколько особняком стоит проект Resort World at Sentosa, реализация которого должна быть завершена к 2010 году: в рамках этого нового курорта появится казино площадью 16145 м². Как известно, азиаты очень азартные игроки, поэтому наличие казино немедленно обеспечивает особый интерес к проекту и совершенно особый рост цен на недвижимость, входящую в его состав или хотя бы расположенную по соседству. Подобное наблюдалось после открытия Star City Casino в Сиднее, Sands Macau и Wynn Macau в Макао, и наверняка произойдёт в Сингапуре.

На виду (и на слуху) ещё несколько проектов, реализующихся в сфере жилой недвижимости класса de luxe. В их числе Cliveden at Grange, расположенный в центре престижного района "10" дизайнерский кондоминиум, спроектированный всемирно известным архитектором Карлосом Оттом (Carlos Ott), где каждый этаж - это одна квартира; St. Regis Residences - первом в стране жилом комплексе под известным брендом, One Shenton - комплекс, расположенный в новом финансово-деловом центре Сингапура, рядом со строящимся казино и центром развлечений. Приведённые проекты лишь открывают длинный список того, что готов сегодня предложить вниманию инвесторов Сингапур.

Подтверждение роста интереса со стороны россиян посол Сингапура в РФ и Украине Майкл Тэй (Michael Tay) находит в истории российско-сингапурских бизнес-форумов. На первый из них приехало всего 60 представителей России, на второй - 150, на третий - уже 400. По словам Майкла Тэя, Сингапуру потребовалось 30 лет, чтобы из маленькой деревни (без нефти, заметьте) превратиться в международного экономического гиганта. И никто в Сингапуре не будет возражать, если следующие 30 лет, которые страна рассчитывает провести в процветании, заметную роль в ней будут играть россияне. Недаром же написание симфонии "Сингапур" посольство страны поручило известному поставангардисту Владимиру Мартынову - российскому композитору.

Дубай, который никогда не лопнет

О рынке недвижимости Дубая за последние годы написано и сказано столько, что ничего нового сказать уже, кажется, невозможно. Сегодня даже самые сумасшедшие проекты, за которыми стоит имя правителя Дубая шейха Мухаммеда бин Рашида аль-Мактума, не вызывают у инвесторов никаких сомнений или волнений. Дубайское управление по инвестициям и развитию было создано только в 2002 году, год спустя появилась и Дубайская торгово-промышленная палата. Но внимание международных инвесторов Дубай привлёк задолго до этого, самим своим существованием опровергая киплинговское "Запад есть Запад, Восток есть Восток, и вместе им не сойтись".

В пользу эмирата говорит всё: географическая близость к перспективным рынкам Ближнего Востока, Африки и Индийского субконтинента, развитая транспортная система, связывающая Восток и Запад, стабильная валюта, низкий уровень инфляции и почти отсутствующая безработица, политический, экономический и законодательный либерализм, разветвлённая система бизнес-поощрений, регулятивное окружение зон свободной торговли с их отсутствием корпоративных налогов и налогов на прибыль и жёстким контролем за соблюдением прав инвесторов, отсутствие в целом по эмирату налогов на собственность и имущество, и многое, многое другое. По данным статистики, на сегодняшний день независимый от нефтедобычи сектор составляет 90% совокупного ВВП Дубая, и такие сектора, как производство, туризм и сфера обслуживания демонстрируют устойчивый рост. Лишь один пример: в 2006 году через 8 свободных экономических зон Дубая прошли $52 млрд, полученные не от торговли нефтью, и этот показатель оказался на 8,9% выше показателя 2005 года. В 2007 году аналитики местного рынка отметили некоторое ослабление потока иностранного капитала, но "запас прочности" эмирата слишком велик, чтобы реагировать на такие мелочи.

В течение последних 4 лет уровень занятости сегмента жилой недвижимости колебался в Дубае между 95% и 98%, из-за чего цены на покупку и аренду жилья стабильно шли вверх. Однако в 2007 году, по мнению Вернера Бургера (Werner Burger), президента и главного операционного директора компании IFA Hotels & Resorts, рынок вошёл в стадию коррекции: цены на непостроенную недвижимость стали несколько снижаться, хотя специалистов не покидает уверенность, что всё это ненадолго. За 2008-2009 годы только в районах активного роста появится свыше 110000 единиц жилья, и в целом к 2009 году количество жилых единиц в Дубае достигнет 420000. Не исключено, что в этот период годовое предложение превысит спрос, благодаря чему, возможно, дубайский рынок недвижимости несколько смягчится.

Ещё несколько цифр, которые скажут инвестору многое, если не всё. По данным журнала Wealt Creator, уровень прироста капитала в Дубае до 2015 года будет составлять 18% в год. Совокупная стоимость нынешних проектов эмирата - свыше $100 млрд; Всемирный банк подсчитал, что это почти вдвое больше объёма иностранных инвестиций в экономику Китая. В отчёте швейцарского Международного института управления Дубай в рейтинге, где представлено 61 государство, занимает 5-е место по лёгкости ведения бизнеса и 3-е по приспособляемости правительственной политики к изменениям экономики.

На этом можно было бы и закончить, если бы не требовал особого упоминания стратегический план Дубая (DSP) под названием "Дубай - где начинается будущее", который шейх Мухаммед представил в феврале 2007 года. Этот план предусматривает к 2015 году троекратное увеличение ВВП эмирата - до $108 млрд, увеличение на 41% ВВП на душу населения и создание 880000 новых рабочих мест. Что характерно, план этот возник, так сказать, внепланово - предыдущий был рассчитан на 10 лет, на 2000-2010 годы, но оказался существенно перевыполненным и за половину этого срока.

Описание дубайских проектов, в которые сегодня могут вкладываться иностранные инвесторы, составит увесистый том. Поэтому скажем проще: в принципе вкладываться можно в любой. Те же, кто так и не нашёл для себя окончательного ответа на вопрос "Может ли лопнуть рынок недвижимости Дубая?", могут найти "опору и поддержку" в высказываниях профессиональных игроков. А среди них подавляющее большинство солидарно с главным вице-президентом Economist Group Дэниелом Торнили: "Мне не кажется, что рынок Дубая напоминает мыльный пузырь, это скорее пластиковый шар, который будет немного сдуваться, но никогда не лопнет".

Маврикий, который недавно открылся

В принципе, расположенный в юго-западной части Индийского океана Маврикий взят исключительно для примера. На его месте могли бы оказаться испанская Менорка, а лучше - эквадорские Галапагоссы или любой другой крохотный осколок земли, находящийся под охраной ЮНЕСКО. Включение того или иного острова в список территорий Всемирного наследия или в список биосферных заповедников автоматически означает резкое ограничение строительства и жесточайший контроль за деятельностью всех стройорганизаций. Иначе говоря, сужение рынка недвижимости до минимума и фактическое превращение каждого предложения в эксклюзивное (о том, как это происходит, подробно рассказывал в №03(13) за март 2006 года, в материале "Балеарские бриллианты", посвящённом, в частности, истории развития рынка недвижимости Менорки). А эксклюзив, как известно, всегда в цене, особенно на острове, территориальные возможности которого ограничены по определению. При таком положении дел даже самый жесточайший экономический кризис не способен нанести островной сфере Real Estate большого урона.

Маврикий интересен и ещё несколькими обстоятельствами. Во-первых, там приятный климат - нет ни жаркого лета, ни холодной зимы. Во-вторых, там московское время - звучит неправдоподобно, но факт. В-третьих, Маврикий в прошлом был и английской, и французской колонией - смесь культур дала приятный глазу и уху результат. В-четвёртых, только 5 лет назад иностранцам разрешили покупать недвижимость на острове (да и то не любую). И ровно тогда же началось строительство на берегу океана вилл высокого класса, соответствующих пониманию "белого человека" о современном комфорте. В итоге, как подчёркивает руководитель зарубежного отдела компании Mainstreet Ольга Пименова, предложений на острове отчаянно мало - по сути, на сегодняшний день на Маврикии построен и сдан только один(!) проект. Для справки: стоимость м² в нём по ходу строительства возросла в 2,5 раза.

Сейчас в фокусе внимания инвесторов всего мира находится проект Banyan Tree Cornich Bay - очередное детище Нормана Фостера (Norman Foster). Рекламных утверждений вроде "Такого больше нет нигде!" стоит поостеречься, однако дизайн вилл Banyan Tree Cornich Bay, удачно вписанного в окружающий горный пейзаж, заставляет ёкнуть сердце даже самого сурового инвестора. В ближайшее время ничего похожего на Маврикии не ожидается, а рост стоимости в 2,5 раза - весьма привлекательный показатель. Хотя Фостер обещает "дать" больше.