В ФОКУСЕ -- Стародачные МЕСТА по-прежнему ДЛЯ ИЗБРАННЫХ

Старое доброе кино 40-50-х... Это ему мы обязаны ореолом романтизма, которое оно создало вокруг первых подмосковных дачных посёлков. Жизнь офицерских семей, уезжавших из Москвы на лето за город, - это "Тимур и его команда", отдых научной московской интеллигенции на лоне природы - это "Сердца четырёх". Понятно, что кино было далеко от реального положения дел тогда ещё в дачных поселениях, однако один момент всё же был подмечен точно: лишь избранные могли получить место для отдыха. Это были партийные работники, служащие министерств и ведомств, высший офицерский состав, учёные и творческая интеллигенция, обласканная властью.

Как отмечает Сергей Цывин, руководитель подразделения "Проспект Вернадского" компании "ИНКОМ-Недвижимость", "старые дачи - это образцы элитной загородной недвижимости советского периода. Их достоинство - в их расположении: живописные, экологически чистые уголки Подмосковья. „Зелень кругом такой огненной яркости, какой я ещё никогда не видал", - писал о природе Переделкина в своих дневниках Корней Чуковский. В подавляющем большинстве своём старые дачи - это просторные деревянные или каменные дома со всеми удобствами: отоплением, электричеством, газом, телефонными линиями, что позволяет жить там круглый год".

Ещё одна немаловажная деталь - большие размеры дачных участков, которые варьировались в зависимости от статуса владельца. Если участки членов Союза писателей в основном составляли порядка 25-40 соток, то дачная территория советских генералов могла доходить до 2-3 гектаров. Нематериальный актив старых дач - уникальная история каждого дома. Здесь творилась история, подписывались приказы и постановления, создавались живописные, литературные и музыкальные шедевры.

"Всего в Подмосковье насчитывается примерно полсотни мест, которые традиционно относятся к стародачным, - рассказывает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса RODEX Group. - Они есть практически на каждом направлении, исключая, может быть, только юг области. Земли в стародачных местах под новую застройку практически нет, так как все стародачные места находятся на небольшом удалении от Москвы. Предлагаемые участки, как правило, небольшие для строительства коттеджных посёлков, исключением могут быть земли бывших домов отдыха и пионерских лагерей".

Наиболее известные стародачные направления - Рублёво-Успенское, Калужское, Дмитровское, Минское, Можайское, Ярославское, Егорьевское и Ильинское шоссе. Но если на некоторых из них элитные дачи начали появляться лишь с середины 30-х годов прошлого века, то загородная история Рублёвки несколько длиннее. Всем известная ныне Барвиха была основана генералом Александром Казаковым в середине XIX века. В 1888 году его дочь, Надежда Казакова, построила здесь величественный усадебный дом в готическом стиле, получивший впоследствии название по имени её второго супруга - замок Мейендорф. Именно эта готика и вошла позже в комплекс санатория Совмина СССР. Члены правительства и ЦК КПСС облюбовали себе местечко Ромашково, недалеко от Рублёвки, когда-то принадлежавшее инокине Марфе, матери первого царя из рода Романовых. В селе Раздоры жил врач Сергей Боткин, у которого бывал в гостях Казимир Малевич, в посёлке "Жуковка" - и сильные мира, и его великие. Здесь были дачи руководства НКВД, включая их наркома Николая Ежова. И здесь же, в  посёлке, были дома Мстислава Ростроповича и Андрея Сахарова. В усадьбе села Ильинское долгое время жила вдова Александра II императрица Мария Александровна, а после Октябрьской революции усадьба превратилась в дом отдыха, здесь любил отдыхать вождь мирового пролетариата Владимир Ильич Ленин.

"Наиболее „элитная" стародачная зона - это Ильинское шоссе, Красногорский район, окрестности дворцово-паркового ансамбля „Архангельское", который называют не иначе как подмосковным Версалем, - рассказывает Сергей Цывин. - Соседство роскошной дворянской усадьбе составили дачи „советских дворян" - маршалов Василевского, Гречко, Конева, Мерецкова, генерал-полковников Желтова, Смирнова, Неделина. Здесь расположены роскошные не только по советским, но и по нынешним временам усадьбы на участках не менее одного гектара. Строительство каждой „генеральской дачи" измерялось в сотнях тысяч советских рублей".

Место под застройку посёлка для работников творческой интеллигенции на Николиной Горе было выделено в середине 20-х годов прошлого века. Поначалу, чтобы добраться туда, необходимо было переплыть на лодке через Москву-реку. Такая ситуация даже нравилась его жителям - чужие не захаживали. Но после строительства моста на Горе стали селиться с невероятной активностью, причём не только люди творческих профессий. Здесь жил и первый нарком здравоохранения Николай Семашко, и нобелевский лауреат физик Пётр Капица, и полярник Отто Шмидт, и практически все народные артисты, художники и композиторы. Все же писатели жили в Переделкине, между Боровским и Минским шоссе, облюбованным для служителей пера самим Иосифом Сталиным. Именно здесь Борис Пастернак написал цикл стихов "Переделкино", закончил роман "Доктор Живаго", подготовил сборник "На ранних поездах". Соседями известных писателей были высшие чиновники Министерства обороны. Там же располагались и дачи руководства Госплана СССР.

Есть свои культовые места и на Киевском направлении - Глаголево, и на Рязанском - Малаховка, Кратово, и на Ярославском - Любимовка.

"К стародачным участкам проявляют живой интерес как девелоперы, так и частные покупатели, - продолжает Сергей Цывин. - Инвестиционными компаниями они скупаются не ради самих дач. Основная ценность таких поселений - земля. Рынок загородной недвижимости стремительно развивается, свободных земель с каждым годом остаётся всё меньше. Земельные участки большинства стародачных посёлков относятся к элитным - они расположены на престижных направлениях, в живописных, экологически чистых уголках Подмосковья. Девелоперов привлекает не только очарование истории и прекрасное расположение. Во многих стародачных местах исторически сложились и поддерживаются в неплохом состоянии транспортные и инженерные коммуникации. Это существенно упрощает девелопмент проекта и сокращает сроки его реализации".

Если дачи не являются исторической достопримечательностью или архитектурным памятником, то, как правило, их сносят и строят современные элитные коттеджи. Такие проекты весьма трудоёмки, но в то же время и наиболее прибыльны. Например, на базе стародачных мест в Барвихе, Жуковке, на Николиной Горе построены современные элитные коттеджные посёлки.

"Частные лица поступают так же: освобождают участок (сносят старый дом и другие постройки) и отстраивают современную загородную усадьбу, - уточняет Сергей Цывин. - В зависимости от обстоятельств такой загородный дом может стать инвестиционным проектом, рассчитанным на повторную реализацию, может стать постоянным местом проживания семьи, может использоваться в качестве дома для загородного отдыха".

"Главным минусом подобного строительства является очень высокая стоимость земли, связанная с престижностью этих мест, - продолжает Геннадий Теряев. - Одним из минусов строительства в стародачном месте можно назвать изношенные коммуникации. Как правило, существующих электрических мощностей здесь не хватает, газ проведён не везде, водопровод и канализация отсутствуют, что при строительстве потребует огромных затрат".

Стоимость домов и земельных участков в стародачных поселениях несколько выше, чем стоимость аналогичного загородного жилья по этому же направлению примерно в 2-4 раза. Со временем количество старых дач за счёт сноса уменьшается, что влечёт повышение их стоимости.

"Например, если вы хотите купить участок в Переделкине, то ориентироваться придётся на $50000-70000 за сотку, - уточняет Сергей Цывин. - Даже на непопулярном Рязанском направлении, на Егорьевском шоссе, в посёлках Малаховка и Кратово придётся отдать порядка $25000-40000 за сотку. На самом популярном Рублёво-Успенском шоссе средняя стоимость сотки составляет порядка $80000, а самые дорогие участки обойдутся в $150000-160000 за сотку".

Но не только завышенная цена - минус старых дач. Может возникнуть и проблема с оформлением документов на продажу. Многие посёлки существуют с 1920-х годов, дома в них многократно передавались по наследству, делились между родственниками, перестраивались, проводилась внутренняя перепланировка. Всё это требует согласования, подтверждения и документального оформления. В результате особо запутанные случаи приводят к тому, что оформление всей необходимой документации затягивается до полугода, а иногда и дольше.

И третья проблема, которая в последнее время возникает прежде всего у девелоперов, - хаотичная застройка стародачных мест. Именно здесь роскошный коттедж может соседствовать с летним деревянным домиком. С появлением современных коттеджных посёлков стародачные места перестали считаться элитным сегментом и практически потеряли свою популярность (за исключением Рублёво-Успенского шоссе). Поэтому, выбирая между аурой и однородной средой потенциальный покупатель остановится на последнем - меньше проблем. "Девелоперам эти земли не очень интересны, слишком мало места, - считает Владимир Яхонтов, управляющий партнёр компании „МИЭЛЬ-Загородная недвижимость". - Могут заинтересовать разве что прирезки к стародачным местам. Сами же посёлки были достаточно плотно застроены в 90-е годы, да и участков не так много. Сегодня стародачные места - это скорее бизнес-класс. Средняя стоимость домовладения в стародачном посёлке не превышает $1000000. Исключением является Рублёво-Успенское шоссе, где стародачные места постепенно перестраиваются в соответствии с современными нормами, модой и технологиями".

"По мере истощения земельных ресурсов, пригодных для коттеджной застройки, девелоперы будут всё активнее бороться за право осваивать стародачные посёлки, - такого мнения придерживается Сергей Цывин. - Процесс сноса старых дач и строительства на их месте новых современных загородных домов приведёт к тому, что старые дачи будут постепенно исчезать. Скорее всего, нетронутыми останутся только камерные стародачные посёлки на западных направлениях, такие, как Переделкино, Баковка, Жуковка, Барвиха. На рынке недвижимости это будет уникальное предложение, уступающее по престижности только историческим усадьбам. Вполне возможно, что оставшиеся стародачные домовладения приобретут почётный статус памятников архитектуры федерального значения, в связи с чем к новым владельцам ужесточатся требования по содержанию старых дач".