В ФОКУСЕ -- Калининградская область: ЖИЗНЬ ПО ТУРИСТИЧЕСКОМУ СЦЕНАРИЮ

Город, сохранивший налёт старины и следы европейской культуры, родина немецкого философа Иммануила Канта - таков Калининград в восприятии наших соотечественников. Сегодня, как и в советские времена, находится немало желающих посещать Калининградскую область с туристическими целями, и это неудивительно. Стоит ли ехать в дорого-стоящую зарубежную поездку, если здесь, под боком у Европы, можно прекрасно от-дохнуть на хорошем морском курорте, среди радушного местного населения, доброжелательно настроенного по отношению к приезжим и туристам? Кроме того, в Калининграде сохранилось множество культовых сооружений и архитектурных памятников, а узкие чистые улочки города даже сегодня напоминают картинки на старинных немецких открытках.

Итак, историко-географические особенности Калининграда способствуют развитию туристической отрасли. Именно с ней связаны перспективы области. Насколько велик потенциал региона и что делается для его раскрытия сегодня? Какие объекты недвижимости наиболее популярны?

" Туризм с местным акцентом

Калининградская область - это второй по значимости морской летний курорт в Российской Федерации, обладающий развитой санаторно-курортной индустрией. По статистике, около половины всех туристов прибывают сюда именно для лечения и отдыха. Примечательно, что около 80% из них - россияне, чаще всего приезжающие на отдых семьями и с детьми. В основном это жители Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов России, на местных пляжах сегодня не редкость и встреча с жителем Нижнего Новгорода, Новосибирска, Екатеринбурга или Уфы. Иностранцев тоже много, правда, они по большому счёту часто проездом, их "средний чек" существенно ниже, чем у отдыхающего из России. Как гласит известная пословица: "Кто платит, тот и музыку заказывает". Её правоту доказывает рынок калининградских туристических услуг, поскольку многие отели на местных курортах ориентированы прежде всего на наших соотечественников.

Калининград и другие города области, такие, как Черняховск, Светлогорск, Зеленоградск - культурные центры с богатой историей и архитектурой. Этим объясняется огромный культурно-познавательный интерес, который проявляют к ним иностранные туристы. Чаще всего это пожилые жители Германии, совершающие ностальгические поездки на родину своих предков. Однако "повальным" такое увлечение не назовёшь: цивилизованных немцев отпугивают многие негативные факторы - сложная процедура получения российской визы, связанная с пограничным статусом территории, нехватка туристической инфраструктуры европейского уровня.

Относительно новым направлением является так называемый бизнес-туризм. С этой целью в Калининград и область прибывает каждый пятый турист. Как отмечает генеральный директор управляющей компании Avant Group Андрей Канорский, "это объясняется ростом деловой активности представителей российских и иностранных компаний, усилением международных контактов между Калининградской областью, европейскими странами, а также регионами России". О совершенно новом для Калининграда явлении стоит сказать особо - это так называемый конгресс-туризм. В Калининградской области он находится в стадии формирования, и на то существует несколько причин, одна из которых - полное отсутствие современных бизнес-отелей с необходимой инфраструктурой. В частности, не хватает специально оборудованных конференц-залов и переговорных. В результате пока в качестве деловых гостей выступают туристы-индивидуалы, в то время как наибольший доход приносят групповые бизнес-клиенты.

По приблизительным подсчётам, туристический поток в Калининградскую область растёт примерно на 10% в год. В принципе - неплохой показатель. Однако считать область крупным туристическим центром было бы не верно. По оценкам экспертов, в прошлом году регион посетило около 450000 человек. Много ли это? Как известно, всё познаётся в сравнении. Так вот, литовский курорт Паланга ежегодно посещают до 1 млн туристов из разных стран, и это при населении города в 17000 человек. Справедливости ради стоит отметить, что тот же Светлогорск и Зеленоградск - не Юрмала и Паланга, которые уже в советское время были курортами с миллионными турпотоками.

Как считает Андрей Канорский, для продвижения калининградских курортов понадобятся инвестиции и время для увеличения номерного фонда, развития инфраструктуры, модернизации путей сообщения и транспортных средств и т.д. Параллельно необходимо создание новых туристических маршрутов и восстановление памятников архитектуры.

" На пути к цели

Итак, Калининградская область обладает не до конца "распробованным", но огромным потенциалом для дальнейшего развития. Сегодня предпринимаются серьёзные шаги для того, чтобы в ближайшие несколько лет решить многие актуальные задачи, связанные с развитием туристической отрасли. В качестве руководства к действию принята и уже реализуется целевая программа "Развитие Калининградской области как туристского центра на 2007-2012 годы".
Некоторые из намеченных проектов сейчас находятся в работе. В частности, идёт строительство приморского кольца - 178-километровой скоростной трассы вдоль всего побережья, одновременно развивается сопутствующая инфраструктура, что должно принципиально изменить условия проживания во всех калининградских курортах. До 2009 года планируется построить подземное хранилище газа и модернизировать существующие электроподстанции, что поможет решить энергетическую проблему региона.

Одновременно происходит формирование новой туристической инфраструктуры, направленной на развитие лечебно-оздоровительного, делового, водного, культурно-познавательного и событийного туризма. Так, ещё в конце 2006 года, областное правительство принимало участие в конкурсе на создание особых экономических зон туристско-рекреационного типа и наряду с ещё несколькими регионами выиграло его. Новую зону для туристов предполагается создать в природном заповеднике на Куршской косе. Особое внимание будет уделено развитию водного отдыха и велотуризму. В общей сложности в инфраструктуру заповедника будет вложено около 8 млрд рублей, что, по оценкам экспертов, позволит увеличить ежегодный туристический поток до 1 млн человек.

Дополнительный фактор, который мог бы принципиально повлиять на развитие области, это создание на её территории игорной зоны, одной из четырёх в России. Первые шаги на этом пути уже предприняты. С 1 января 2007 года вступил в силу закон "О государственном регулировании деятельности по организации азартных игр". В соответствии с этим законом, а также Постановлением Виктора Зубкова от 21 января 2008 года на западе Калининградской области, в районе посёлка Поваровка и Янтарного городского округа появится игорная зона общей площадью 1100 га. Наэтом огромном пространстве планируется сформировать мощнейшую и уникальную туристко-рекреационную инфраструктуру. Разумеется, речь идёт о строительстве не только игорных домов, но и гостиниц, магазинов, автодорог и т.д. Однако в данный момент судить о перспективах реализации этого проекта преждевременно, поскольку открытая и полная информация по нему отсутствует, и есть немало экспертов, довольно скептически оценивающих данную инициативу. Если же говорить о перспективах реализации заявленных федеральных и региональных программ, то, как утверждает Андрей Канорский, при достаточном уровне инвестиций для развития курорта и стабилизации значительного туристического потока понадобится около 10-15 лет.

" Незатейливый сервис на местный манер

Поскольку планы дальнейшего развития области связаны с туризмом, одним из активно развивающихся станет гостиничный сегмент недвижимости. В настоящее время инфраструктура размещения Калининградской области представлена 247 объектами, а совокупное число мест размещения составляет около 17000 - очень немного для области, ориентированной на туризм. К такому выводу приводят и показатели загруженности местных гостиниц: в сезон в них занято около 90% номеров.

На территории Балтийского побережья также работают санатории, пансионаты и курортные отели. Отдельный формат - это гостевые дома, которые по сути своей являются небольшими частными гостиницами, расположенными как в Калининграде, так и на побережье. А вот недорогих и привычных в Европе мотелей и хостелов в Калининградской области фактически нет.
Гостиничный рынок Калининграда переживает период активного развития. Как результат - серьёзный интерес к местному рынку гостиничной недвижимости со стороны крупных международных операторов, таких, как Marriott, Sheraton, Accor и Rezidor SAS, заявляющих о намерении открыть свои отели на территории области.

Ещё одно заметное явление - мода на многофункциональные комплексы, в которых предусмотрен номерной фонд. Надо отметить, что интерес к "микс-комплексам" со стороны девелоперов закономерен, поскольку позволяет минимизировать издержки в случае непопулярности какого-либо из сегментов недвижимости. В этом году ожидается ввод в эксплуатацию нескольких комплексов, например, МФК Clover House и МФК "Европа Центр".

Другое направление развития сектора - реконструкция гостиниц, построенных ещё в советские времена, ("Калининград" и "Москва"). До сих пор они обслуживают примерно половину всего туристического потока Калининграда, однако даже в обновлённом виде уровень сервиса здесь не соответствует мировым стандартам качества.

Редкое явление в области - появление отелей самого высокого уровня 5 "звёзд". Тем не менее такие проекты реализуются. Примерами могут служить гостиница Triumph Palace в Калининграде и Grand Palace в Светлогорске. Других крупных гостиничных объектов за последние годы в Калининграде не строилось. В основном, появляются небольшие новые гостиницы (гостевые дома), на которые существует хороший спрос.

Как показывают исследования аналитиков, наиболее популярны и прибыльны сегодня современные помещения для проведения масштабных конференций. Увы, в Калининградской области они практически отсутствуют, и это серьёзное препятствие для привлечения в город крупных потоков туристов, посещающих область с деловыми целями. В этом отношении поучителен пример Литвы. Многие гостиницы, расположенные на территории этого государства, уже имеют собственные конференц-центры. Например, гостиница Le Méridien может принять одновременно до 3000 гостей, Reval Hotel Lietuva - 1300 человек, Karolina - 1600, Crowne Plaza Vilnius - около 500. Благодаря развитой гостиничной и деловой инфраструктуре литовской столице удалось войти в состав Европейского союза городов конференц-туризма.

" Москвичи наступают

Освещая тенденции развития рынка недвижимости Калининградской области, нельзя не сказать хотя бы пару слов о сегменте жилой недвижимости. В последние годы она представляет известный интерес для московских покупателей. По данным местного агентства недвижимости Baltguid, в некоторых прибрежных посёлках доля жителей столицы, строящих или купивших недвижимость, доходит до 80%.

О бурном многоэтажном строительстве Калининграда говорить пока рано, тон здесь задаёт частный сектор. В продаже находятся несколько объектов бизнес-класса. В Калининград потихоньку приходят и московские застройщики, в частности хорошо известная москвичам компания СУ-155. По сравнению со столичными цены на жильё в Калининграде кажутся просто смешными. Так, стоимость м2 на нулевом этапе в идеальном для покупателя варианте может составлять около $500. А вот цены на готовое жильё в несколько раз выше: цена м2 в 1-2- комнатных квартирах в областном центре уже давно перешагнула отметку в $2000.
Москвичи с высокими доходами активны на рынке загородной недвижимости области. Сценарий освоения приобретённого жилья, как правило, таков: купленный дом со всеми дворовыми постройками немедленно сносится, а на его месте вырастает современный удобный коттедж. Разумеется, прибрежные участки особенно в цене.

Активность столичных покупателей подогрела и цены на землю. Если стоимость сотки земли, которую можно использовать под застройку, напобережье в курортной зоне ещё год назад составляла $350-400, то теперь она перевалила отметку $1000, а в самом Калининграде уже добралась до отметки $3000.

История Калининграда уходит почти в доисторические времена, когда воды Балтики бороздили ладьи грозных варягов, а Европа от Эльбы до Двины была заселена славянами. Именно тогда, в начале X века, на южном побережье будущего Балтийского моря появился славянский город Крулевец.

В 1255 году город был захвачен войсками герцога Конрада Мазовецкого, а через 2 года на месте деревянной славянской крепости был выстроен каменный замок, впоследствии названный Königsberg (Королевская гора). Постепенно историческое название города было заменено немецким эквивалентом. В последующие годы в Königsberg начали прибывать немецкие колонисты, которые очень быстро вытеснили местное славянское население.

Понадобилось семь столетий, прежде чем 9 апреля 1946 года над башней "Дер Дона" было поднято красное знамя, воспринятое русскими патриотами как восстановление исторической справедливости. Немецкая история города закончилась. Буквально через считаные дни была образована Кёнигсбергская область РСФСР. 4 июля, на следующий день после смерти Михаила Калинина, область была переименована в Калининградскую, а город Königsberg стал, соответственно, Калининградом.

Всего же на территории современной Калининградской области 22 города и 5 посёлков городского типа. Однако около 45,5% населения области сконцентрировано в Калининграде, что и обеспечивает лидирующее положение города. Ныне Калининградская область является эксклавом, то есть частью территории Российской Федерации, которая чисто географически отрезана от неё и окружена чужими государствами. Пограничные с областью страны - Польша и Литва. По размеру территории, составляющей 15100 км2, Калининградский регион занимает 80 место среди субъектов Российской Федерации.

НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ ОБЪЕКТЫ, ЗАЯВЛЕННЫЕ К ОТКРЫТИЮ
Реконструкция и новое строительство в 2006-2008 гг.

Реконструкция и новое строительство в 2008-2010 гг.