В ФОКУСЕ -- РИЭЛТОРЫ с «чёрной меткой»

МАКЛЕР [нем. мakler], - посредник между продавцом и покупателем, лицо, профессионально занятое посредничеством при покупке и продаже товаров, ценных бумаг, услуг, страхований, призванное способствовать заключению сделок купли-продажи путём сведения партнёров по сделке. Маклер получает вознаграждение, как правило, от каждой из сторон, участвующих в сделке, в размере, зависящем от суммы сделки. В СССР в основном были известны квартирные маклеры. По мере становления капитализма некоторые превратились в риэлторов или риэлторские агентства.

Каждый из нас не раз слышал душещипательные истории о "чёрных маклерах", виртуозно проворачивающих аферы с квартирами, о ни в чём не повинных гражданах, в одночасье ставших бомжами, о безвестно пропавших одиноких старушках... Сегодня квартирные мошенники идут на убийство "клиента" в редчайших случаях: люди стали более бдительными, юридически "подкованными", да и на правовом поле намного больше порядка, чем в сумбурные 90-е, когда рынок недвижимости только начинал формироваться.

Но расслабляться всё же не стоит. Изобретательных мошенников, спешащих нажиться на доверчивости и наивности наших сограждан, меньше не  стало. И "чёрные маклеры" живы - они тут, рядом с нами, и никуда не делись, просто оперативно сменили приёмы и методы работы, усовершенствовав попутно "технологии" обработки потенциальных клиентов.

Кто такой "чёрный маклер"?

Несмотря на то что ситуация на рынке недвижимости мало-помалу выправляется, периодически в криминальные сводки просачивается информация об аферах в жилищной сфере. Недавно Омск потрясло громкое "Дело чёрных маклеров" с общей суммой ущерба в 16 млн руб., по которому проходило более 50 потерпевших. Это были в основном одинокие старики, инвалиды, лица с большой задолженностью по коммунальным услугам и злоупотребляющие алкоголем - все они так или иначе оказались на улице.

"Не секрет, что и сегодня многие граждане игнорируют цивилизованные способы купли-продажи жилья, предпочитая им посредничество „чёрных" риэлторов, - считает Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития компании „Петербургская Недвижимость". - Самое неприятное то, что деятельность таких дельцов не только отражается на участи несчастных покупателей, но и бросает тень на добросовестных риэлторов, дорожащих своей репутацией и доверием клиентов".

А ведь "маклер", если верить словарям, всего лишь посредник. Но такова уж российская действительность: маклеров у нас в стране недолюбливают и относятся к ним с подозрением, поскольку в их рядах можно встретить специалистов разного профессионального уровня, иногда морально нечистоплотных, не соблюдающих правила этики ведения бизнеса.

Безусловно, на рынке действуют и вполне порядочные маклеры-одиночки, добросовестно исполняющие договорённости с клиентами (как правило, устные). Однако их меньшинство. Бал правят мошенники, положившие в основу своего "бизнеса" обман и аферу. Причём это не всегда одиночки; зачастую они действуют в сговоре, вовлекая в преступную деятельность чиновников, нотариусов и представителей Фемиды. Именно их и называют "чёрными маклерами".

Арсенал преступных схем и приёмов одурачивания граждан у них настолько богат и разнообразен, что просто нет слов! Тут вам и незаконная приватизация, и различные способы "устранения" владельца приватизированного жилья, и реализация квартиры одновременно нескольким клиентам, и фальсификация документов, и утаивание от потенциального покупателя негативной информации о квартире, и даже внезапное бегство с места совершения сделки "с чемоданом денег". Обычные расходные материалы "чёрного маклера" - липовые паспорта, просроченные доверенности, поддельные печати. Мошеннику, для того чтобы ввести в заблуждение покупателя, ничего не стоит поменять табличку с номером дома или даже номера всех квартир в подъезде. Разумеется, за такое можно и в суд подать, но что может сделать правосудие с мошенником, бесследно исчезнувшим с вашими деньгами на бескрайних просторах Отчизны?

"Чёрный маклер" и "Белый риэлтор"

"Современные риэлторские агентства - полноправные участники рынка недвижимости - во главу угла ставят оказание качественных, квалифицированных услуг и готовы принять на себя бремя ответственности за их возможные последствия, - подчёркивают специалисты компании „Домострой". - В отличие от них, маклеры-одиночки не обременяют себя такой „головной болью", как ответственность перед клиентами. Да и что с них спросишь? У маклера нет ни профильного образования, ни своего расчётного счёта, ни печати. Всё его „богатство" - это база клиентов и рекомендации, в подлинности которых можно усомниться. Ему не под силу сложные альтернативные сделки с большим количеством участников и многоступенчатые схемы расселения - для этого нужны возможности и рыночный опыт серьёзного риэлторского агентства. Да, это обойдётся несколько дороже, но когда на кону находятся такие ценности, как недвижимость и собственное здоровье, то экономить просто неразумно".

Так уж получилось, что маклеры и "белые риэлторы" действуют сегодня на рынке одновременно. Но, как утверждают специалисты, лучшие времена для маклеров уже позади. Клиенты становятся более грамотными и требовательными. Они желают, чтобы предложение было по-настоящему лучшим из лучших, выбранным из множества вариантов, максимально соответствующим их требованиям. А к этому покупатель рассчитывает получить и твёрдые гарантии - чтобы спать спокойно.

Предел ответственности маклера-одиночки, проводящего сделку неофициально, ограничен его персональными представлениями о порядочности. И если "чёрного маклера", который изначально замышлял мошенничество, можно призвать к уголовной ответственности, то обычного маклера-одиночку за его ошибки, непрофессионализм, халатность за решётку не посадишь. Горе-посредник будет разгуливать на свободе и морочить головы новым клиентам, оставив старым горестные размышления о том, почему именно им досталась квартира с обременением, откуда взялись причины, мешающие зарегистрировать купленную недвижимость...

А ведь ответ лежит на поверхности: маклеру, который охотится за гонораром, выгодно, чтобы купля-продажа произошла как можно быстрее. По этой самой причине он легко закроет глаза на ряд сомнительных моментов сделки и даже на явное "тёмное прошлое" квартиры.

Между тем, сотрудники агентства недвижимости вряд ли позволят себе так обращаться с клиентом и его деньгами. Профессиональные риэлторские конторы располагают целым штатом квалифицированных специалистов, среди которых есть и юристы, и оценщики, и эксперты. Ситуацию купли-продажи держат под контролем на каждом её этапе. Неудивительно, что сделки, проведённые через агентство, крайне редко оспариваются в суде. Но даже если такая неприятность и произойдёт, агентство, скорее всего, примет на себя ответственность за происходящее, как юридическую, так и финансовую.

Фиксированная комиссия

"Большинство желающих купить или продать квартиру, дом, землю и так далее, считают, что „чёрный маклер" - тот же риэлтор, только стоит дешевле, - поясняет Марк Лернер, генеральный директор компании „Петрополь". - На деле всё обстоит не совсем так, а точнее, совсем не так. Нужно понимать, что есть разница между заявленной комиссией и скрытой. „Чёрные маклеры" ловко используют то, что их клиенты плохо ориентируются в рынке недвижимости. Были случаи, когда квартира покупалась на $30000 дороже заявленной стоимости, или продавец получал на руки на $20000 меньше, чем выручил за неё „чёрный маклер". Ведь плохо подкованный человек не проследит за тем, были скрытые комиссионные или нет. В агентстве клиент платит и за информацию, и за юридическое сопровождение, и за ответственность, и за поддержку. Сейчас, когда цены на квартиры растут и конкуренция очень высока, агентства вводят фиксированную комиссию, а это вполне может поумерить аппетиты частных агентов. Так, например, заявлена комиссия не более 4% - за сложную альтернативную сделку, 2% - за сделку по купле или продаже и 1% - за сделку, связанную с элитным жильём".

Как не попасться на удочку мошенников

"Новострой для аферистов не столь интересен, поскольку новое жильё продаётся, как правило, самим застройщиком ещё на стадии строительства, - отмечает Татьяна Майорова, начальник отдела вторичного жилья компании „Пересвет-Недвижимость". - Таким образом, большинство квартирных афер совершается с „вторичкой"".

Санкт-Петербург оказался первым городом в России, объявившим решительную войну мошенникам от недвижимости. 14 июня 2008 года был сделан важный шаг в сторону более цивилизованного развития риэлторского бизнеса - подписана Декларация об официальных отношениях риэлторов-одиночек и агентств недвижимости. Как сообщил Вячеслав Семененко, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, под Декларацией подписались 9 ведущих компаний, под контролем которых находится четверть рынка питерской недвижимости. Теперь агенты-одиночки будут действовать как индивидуальные предприниматели, рискуя не только своей репутацией, но и имуществом. Такое положение дел вряд ли придётся по вкусу мошенникам, и есть основания рассчитывать, что "чёрные маклеры" исчезнут навсегда хотя бы из Питера. Тем более что в течение года планируется перевести на эту форму работы 100% агентств и агентов.

В развитых странах в принципе нет понятия "чёрный маклер", потому что никому и в голову не приходит обратиться за помощью в решении жилищных вопросов к "человеку с улицы". Там люди обращаются в риэлторские фирмы и к официальным брокерам. У нас же отсутствие законодательных норм позволяет псевдоспециалистам продавать квартиры, лечить людей и т.д. Безусловно, способ проведения сделок с недвижимостью гражданин вправе выбирать самостоятельно, не забывая при этом о возможных рисках. Но, наверное, уже созрела необходимость объединиться риэлторам для борьбы с "чёрными маклерами", сделать общедоступными списки людей, которые занимаются, по сути, теневым бизнесом.

Татьяна МАЙОРОВА
начальник отдела вторичного жилья компании "Пересвет-Недвижимость"

1. Покупая квартиру у посредника, располагающего генеральной доверенностью, приложите максимум усилий, чтобы познакомиться с истинным владельцем жилья. Вдруг всё это "липа"?

2. Добившись встречи с хозяином собственности, удостоверьтесь, что он психически здоров. Адекватное поведение ещё ни о чём не говорит - справка из наркологического или психиатрического диспансера имеет больший вес.

3. Внимательно изучите правоустанавливающие документы. Сверьте копии с оригиналами. Зафиксируйте для себя регистрационные номера документов и проверьте их подлинность в инстанциях, их выдавших. Будьте придирчивым и въедливым - в этом нет ничего зазорного!

4. Проявите особую бдительность в отношении квартир, право собственности на которые было получено в ходе приватизации. Кто ещё на тот момент был зарегистрирован в данном жилье? Не фигурируют ли здесь несовершеннолетние? Кто отказался участвовать в приватизации и по каким причинам? Есть ли у продавца дети до 18 лет? А разрешение на продажу от органов опеки и попечительства имеется? Всё это весьма важные нюансы, и проверка каждого из них добавит "чистоты" будущей сделке.

5. Избегайте покупки недвижимости, право собственности на которую возникло по решению суда. Такое решение подделать несложно, и мошенники с успехом используют такую возможность.

6.Потребуйте у владельца недвижимости расписку о том, что он обязуется возместить вам возможные убытки в случае потери права собственности на квартиру, или заключите договор страхования титула.