|
 В то, что отношения работающих на московской земле девелоперов и столичных властей могут регулироваться законодательными актами, а не иными факторами, нам уже слабо верится. Однако законы все же в состоянии сделать это взаимодействие более предсказуемым, более понятным, а значит, — более цивилизованным. О законотворческих перспективах, призванных облегчить девелоперам жизнь, рассказал ДН депутат Московской городской Думы Иван НОВИЦКИЙ, который в столичном парламенте курирует вопросы инвестиционной деятельности, земельных и имущественных отношений.
ДН — Как вы оцениваете взаимоотношения столичных властей и инвесторов?
— Сегодня из-за сложности существующих согласовательных процедур конкуренция инвесторов в городе в значительной мере сводится не к соревнованию их инвестиционных возможностей, а к соревнованию их способностей по использованию административного ресурса. А это существенно затрудняет приход на московский рынок новых добросовестных инвесторов. И, конечно, от этого страдает город, ведь городской бюджет недополучает весьма значительные доходы из-за недостаточной конкуренции на инвестиционных торгах. Трудно пробиться на московский рынок инвестиций и представителям малого и среднего бизнеса.
ДН — Вопрос из серии вечных: и что же делать?
— Необходимо создать систему сопровождения инвестиционных проектов. Она поможет новым инвесторам соблюсти все существующие в инвестиционно-строительной сфере нормы и правила. И, прежде всего, поможет качественно готовить необходимую документацию с разъяснением действующего порядка. В результате будут сокращены риски, связанные с нарушением сроков исполнения обязательств по инвестиционным контрактам, и прозрачность согласований повысится. Главное — усовершенствовать систему управления инвестиционно-строительным процессом таким образом, чтобы она стала своего рода конвейером, бесперебойно обеспечивающим реализацию все возрастающего количества нужных городу инвестпроектов.
ДН — Когда можно ожидать появления этой системы?
— Эта система сегодня только создается. Раньше были важны земельно-имущественные отношения. Теперь же комплекс инвестиционных, инвестиционно-экономических вопросов сегодня можно считать самым первоочередным и наболевшим. Это показало в том числе и заседание правительства Москвы в начале мая, где обсуждалась эта система отслеживания инвестконтрактов — она называется "Система координации и контроля за реализацией инвестиционных проектов".
Со стороны мэра вопрос необходимости такого механизма, который позволит поставить под контроль всю инвестиционно-строительную деятельность в столице со стороны как города, так и инвесторов, поставлен жестко. Система уже создана, но была отправлена мэром на доработку — в том числе и потому, что нечетко прописана ответственность города в случае затягивания сроков.
ДН — Значит, и количество согласований, на которое любят сетовать инвесторы, должно сократиться?
— С начала инвестиционной деятельности в городе накопилось солидное количество нормативных документов. Например, вопросы согласований в ходе реализации инвестиционных проектов регламентируются сегодня 120 городскими актами — и это не считая огромного количества ведомственных инструкций, технических правил и регламентов.
Часть норм уже устарела, некоторые противоречат друг другу. Необходимо провести тщательную ревизию всей нормативной базы в этой сфере. В идеале хотелось бы основные нормы кодифицировать, разработав и приняв городской закон об инвестиционно-строительной деятельности, а число ведомственных инструкций и регламентов свести до необходимого минимума.
ДН — Работа над этим законом уже началась?
— Попытки принятия подобного закона предпринимаются городом уже давно. В частности, в свое время эта тема поднималась в связи с необходимостью начала проекта "Москва-Сити". Однако в структурах Правительства Москвы проект не был доведен до конца. Я обратился к руководителю московского Комитета по организации и проведению конкурсов и аукционов Геннадию Дегтеву с предложением о необходимости возобновления работы и подготовке нового, современного закона об инвестиционной деятельности. Недавно получил его ответ, где он предлагает создать рабочую группу с участием Ассоциации инвесторов Москвы и других участников рынка. Важно, чтобы наибольшее количество заинтересованных сторон было привлечено к указанной работе, тогда мы сможем создать на законодательном уровне ясные и прозрачные условия инвестиционной деятельности в городе.
ДН — Переход на систему земельных аукционов разве не призван сделать отношения в этой сфере более прозрачными?
— Да, в Земельном кодексе прописано, что участки могут выделяться только в ходе аукционной процедуры — но как это сделать, если еще не создана система земельных аукционов? Ее только предстоит создать. Она прописана в федеральном законодательстве, будет прописываться в московском. По этому поводу столичный Департамент земельных ресурсов в начале месяца выступал на заседании правительства Москвы, и мэр отметил, что запаздывает появление системы и земельных аукционов, и передачи земельных участков жилищным объединениям граждан.
ДН — Как вы считаете, продавать не инвестиционный проект,
а землю — это правильный путь?
— Это прописано в федеральном законодательстве. Либо город готовит на аукцион земельный участок с актом разрешенного использования и с указанным целевым назначением, либо это прописывается в генплане или в соответствующих отраслевых схемах. Можно, конечно, делать так, как за рубежом, и на аукцион выставлять уже готовые проекты. Но при этом надо понимать, что чиновники и властные структуры делают это хуже и дольше, чем заинтересованный инвестор, и сроки не соблюдаются.
ДН — Мы видим, как это происходит сейчас в городской конкурсной комиссии.
— В течение этого года ведущий эту комиссию первый заместитель мэра Юрий Росляк не раз говорил, что комиссия недостаточно оперативно работает, не соблюдает график, не все делает — в результате инвестор по тем или иным причинам просто не имеет возможности начать строительство. Кроме того, площадки со стороны города оказываются неготовыми — например, гаражи не снесены, хотя за префектурой закреплены обязательства снести эти гаражи, привести в порядок территорию и подготовить площадку. Или должно проводиться отселение — а оно запаздывает, и опять-таки инвестор не имеет возможности начать работу.
Зачастую инвестор предлагает самостоятельно выполнить все необходимое и зачесть эти работы в счет платежей по инвестконтракту. Инвестор или напрямую с городскими властями договаривается, или в суд подает, требует свое: мол, если вы до сих пор не выполнили своих обязательств, то почему я должен вам платить? Вот такие проволочки. Но и город теряет, потому что вовремя не получает платежи. Очевидно, что раз город не готовит вовремя то, что он должен сделать по акту разрешенного использования и по всем другим согласованиям, то приходится переносить сроки оплаты.
ДН — Как с этой ситуацией предлагаете справляться?
— Четко прописывать как обязательства инвестора, так и обязательства города. В законодательстве вообще, а по каждому конкретному случаю — в инвестконтракте, который подписывают по результатам победы на аукционе.
ДН — Может быть, в целях контроля необходимо передать часть полномочий от префектур на уровень правительства?
— Наоборот, замыкание всех полномочий на мэре или членах правительства — это неэффективно. Например, сложившаяся система, при которой любое решение по строительству в ЦАО требует участия руководителя Москомархитектуры Александра Кузьмина, существенно притормаживает процесс. Нынешнюю систему надо сохранить: по крупным объектам решение принимает город, а мелкие остаются на уровне префектур. Необходимо только законодательно четко прописать полномочия и города, и префектур.
ДН — И это будет работать?
— А почему нет? Инвестиционная деятельность в городе должна вестись на основании среднесрочных отраслевых схем размещения объектов строительства — этот вопрос также обсуждался на заседании правительства в начале мая. И на основании того, что городские структуры готовят в соответствии с Генпланом, планами округов и районов и этими отраслевыми схемами, будет происходить размещение всех возможных инвестиционных проектов в Москве. А сегодня есть городская конкурсная комиссия, которая через департаменты, через Москомархитектуру готовит предложения, конкурсную документацию, разрабатывает акт разрешенного использования и выставляет документацию на аукцион. Это надо менять. И ведь это еще не единственный неэффективный и притормаживающий фактор: есть собственники помещений, зданий, строений, и их тоже приходится учитывать, поскольку вне зависимости от того, на чьей земле их объекты находятся — на московской или федеральной, должны быть единые правила для города. А земель федерального подчинения в Москве хватает — например, около четверти территорий, занятых промзонами, относятся именно к таким. На эту тему ведутся переговоры с главой Минэкономразвития Германом Грефом и главой Росимущества Валерием Назаровым, но недостаточно быстро. Мы со стороны Московской городской Думы предлагаем подключиться к этим процессам.
ДН — Как идут переговоры с представителями федеральных властей о порядке выкупа земли собственниками предприятий?
— Сейчас достигнуто устное соглашение между Москвой и Министерством экономического развития и торговли о двадцатикратной ставке налога, которая будет взиматься за выкуп земли, согласно указанию Президента. Стремление федералов понизить планку для выкупа, чтобы процесс перевода земли в собственность шел быстрее, как в других регионах, можно понять, но в Москве земля-то эксклюзивная. Да, во многих регионах власти вынуждены демпинговать с ценой на землю — лишь бы инвестировали. Но в Москве земля имеет определенную цену, и с этим надо считаться.
ДН — Однако создается ощущение, что по какой бы то ни было ставке Москва расставаться со своей землей не намерена.
— Сейчас как раз это процесс должен пойти. Да, нужно вести подготовку инвестконтрактов, разработку нормативной документации. Да, пока что прецеденты выкупа есть в основном по судебным решениям. Однако сейчас эта плотина должна прорваться. Хотя Департамент земельных ресурсов и не торопится это делать, но, тем не менее (и мэр об этом говорил), деваться им некуда.
|
