ТЕНДЕНЦИИ -- ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ: услуга в режиме non-stop

На Западе услуга доверительного управления недвижимостью считается весьма распространённым явлением. Суть его заключается в том, что владелец объекта Real Estate, дабы не обременять себя проблемами, приглашает профессиональных специалистов, которые за определённое комиссионное вознаграждение занимаются управлением данного имущества. Какими же существенными преимуществами обладает такая услуга и насколько она прижилась на столичном рынке недвижимости?

Обещающее начало

"Передача недвижимого имущества в доверительное управление профессиональной управляющей компании может дать собственнику значительные преимущества, позволить повысить доходы и главное - сохранить принадлежащий ему актив (в данном случае - квартиру)", - констатирует Павел Катков, начальник юридической службы компании "Пересвет-Инвест". Квалифицированная поддержка профессиональной УК состоит в том, что она обеспечивает более эффективное использование объекта жилой недвижимости, предлагая собственнику полный спектр услуг. В частности, контролирует соблюдение правил проживания в квартире и сохранность имущества, занимается поиском арендатора, не только разрабатывает и заключает с ним договор, но и контролирует получение ежемесячной арендной платы, передавая её доверителю. "В случае если арендатор планирует не продлевать договор и покинуть арендованную жилплощадь, то к моменту окончания договора найма агентство подбирает нового клиента и готовит квартиру к его вселению (принимает её от старого арендатора, проводит уборку, проверяет платежи и т.д.), - добавляет Павел Катков. - При этом договором может быть предусмотрено, что упущенную выгоду за простой квартиры и отсутствие клиентов собственнику оплачивает тоже агентство".

Управляющая компания следит также за состоянием ремонта (при необходимости делает косметический или капремонт), вовремя устраняет возможные проблемы, возникающие при эксплуатации жилья, отвечает за состояние инженерных сетей и электрооборудования, контролирует своевременную оплату коммунальных платежей, междугородних телефонных счетов (при необходимости агентство их оплачивает). Кроме того, агентство готовит пакет документов, необходимых для заключения договора, государственную регистрацию передачи квартиры в доверительное управление (в качестве ограничения права собственности), выплату налогов. Фактически получается, что все вопросы организационного, финансового и технического характера берёт на себя управляющая компания.

"Любое действие, безусловно, требует от человека определённого вложения сил и времени, в том числе и в управлении своей квартирой, - считает Ольга Творогова, управляющий партнёр компании Ostogenka Real Estate. - Доверительное управление квартирой или имуществом в целом позволяет освободить часть своего времени для более приятных дел, так же, как освобождает время найма домработницы, няни или повара".

К тому же, как подчёркивает Алла Аксёнова, ведущий эксперт АН DOKI, одним из главных преимуществ доверительного управления является то, что рентный бизнес собственника жилья приносит ему доход дистанционно, не требуя его присутствия. Рантье получает свой доход независимо от того, на каком удалении от сдаваемого жилья он находится. "Поэтому очень часто пользователями такой услуги становятся люди, обладающие недвижимостью в России, но длительное время проживающие за границей, - подтверждает Галина Киселёва, руководитель управления аренды квартир компании „ИНКОМ-Недвижимость". - Или же ими могут быть состоятельные клиенты, вложившие деньги в недвижимость (купившие, например, вторую - инвестиционную - квартиру), но не имеющие времени на её администрирование, поскольку их время стоит дороже, чем возможный выигрыш на комиссионных агентства".

Сколько стоит комфорт?

Собственнику жилья, разумеется, очень удобно снять с себя всю головную боль, не переживать о простое квартиры и о подборе арендаторов, не беспокоиться о её техническом состоянии, а просто регулярно получать гарантированный доход. Между тем, чтобы обеспечить себе подобный комфорт, необходимо прежде всего иметь квартиру соответствующего качества. Участники рынка свидетельствуют, что услуга доверительного управления более привычна для элитного сегмента, поскольку размер арендных ставок в сегменте экономкласса не позволяет собственнику платить процент управляющей компании. По оценкам экспертов, услуги по договору поручения стоят в среднем по Москве от 8% до 12% от ежемесячной арендной ставки и оплачиваются только по факту дохода, то есть после фактической сдачи квартиры. При этом порядок выплаты комиссионных собственник выбирает сам. Это может быть как разовый платёж, составляющий 100% месячной платы, так и ежемесячные выплаты 8-12% арендной ставки. Хотя последнее практикуется гораздо чаще. В отдельных случаях, как отмечает Кирилл Политов, генеральный директор компании "Дом.ру-Столица", сумма оплаты может доходить и до 50%.

"В целом, процентная ставка варьируется в зависимости от объёма предоставляемых в рамках доверительного управления услуг, - комментирует ситуацию Ольга Творогова. - Это может быть только организация работы по оплате коммунальных услуг и налогов, а может быть и организация уборки квартиры, и организация ремонта, и подбор арендаторов, и работа с арендаторами, и сдача налоговой отчётности". При этом, отмечают специалисты компании "ИНКОМ-Недвижимость", как ценовая политика, так и обслуживание квартиры подлежат подробному обсуждению ещё на стадии заключения предварительных соглашений, которые в конечном итоге фиксируются в договоре. "Есть варианты практически полной передачи обязательств компании, но понятно, что в этом случае клиент получает гарантированную, но меньшую сумму, так сказать „синицу в руках", - уточняет Галина Киселёва. - Существуют также варианты частичной передачи функций (например, всё, кроме ремонта), тогда форма расчётов будет другой".

Если речь идёт о доверительном управлении в "чистом виде", то обязанностью управляющей компании становится также страховка квартиры. В качестве собственного обеспечения на случай непредвиденных обстоятельств агентство использует страхование, в том числе гражданской ответственности, детальную опись имущества с указанием примерной стоимости вещей и депозит с арендатора в размере 100-300% от суммы месячной арендной платы.

По букве закона

Правоотношения, связанные с доверительным управлением имуществом, урегулированы главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Форма договора доверительного управления имуществом и требования к ней определены в статье 1017 ГК РФ, согласно которой договор доверительного управления имуществом должен быть заключён в двух экземплярах: в письменной форме и в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Для заключения договора поручения хозяину необходимо предоставить общегражданский паспорт, а также документы на собственность или выписку из домовой книги, если это муниципальное жильё. Копии этих документов остаются в агентстве.

"В обязанности клиента входит предоставление достоверной информации о наличии других собственников данной жилплощади, чтобы в момент сдачи в аренду она не стала предметом спора или претензий третьих лиц, - подчёркивает Алла Аксёнова. - Кроме того, необходимо документально подтвердить, что она в настоящее время не сдана в аренду, не заложена и не находится под арестом".

Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечёт недействительность договора.

Объектами доверительного управления могут быть также предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Не имеют права в этой роли выступать унитарные предприятия, государственные органы или органы местного самоуправления.

Ментальный барьер

Несмотря на то что в сегментах элит- и бизнес- классов доверительное управление имеет место быть, назвать это явление распространённым нельзя. Что касается спроса на такие услуги, то, по мнению экспертов, к ним есть скорее интерес, а не спрос. По данным АН DOKI, из 100 сдаваемых в аренду квартир в Москве под полноценным доверительным управлением находятся не более 15. Столь незначительные цифры объясняются многими факторами.

Прежде всего следует отметить, что договор о доверительной аренде, который подлежит обязательной государственной регистрации, предполагает, соответственно, и уплату налогов с полученной прибыли. А, как мы знаем, пока не каждый арендодатель жилья (да и не только арендодатель) готов к полной прозрачности, поэтому и многих собственников настораживает необходимость подписания официального договора.

Кроме того, как утверждают специалисты компании "ИНКОМ-Недви­жимость", значительная часть интересующихся отсеивается, когда дело доходит до обсуждения конкретных условий. "На мой взгляд, главную роль здесь играет даже не мысль „меня обсчитают" (по отношению к хорошо зарекомендовавшим себя компаниям такие опасения уже уходят в прошлое), а привычка наших людей полагаться только на себя, проявлять самостоятельность, - считает Галина Киселёва. - Когда начинается обсуждение конкретных обязательств, возлагая которые на себя, компания претендует на некоторое вознаграждение за свои услуги, у клиента возникает мысль „я и сам смогу это сделать". Поэтому „традиционная" аренда сегодня востребована намного больше, а плата за сервис в этом сегменте пока непривычна для российского арендодателя".

"Национальная черта характера россиян, привыкших контролировать всё, что связано с их собственностью, действительно является сдерживающим фактором, - соглашается с коллегой Алла Аксёнова. - Часто наймодателям трудно понять, что, сдавая квартиру в аренду, они продают право пользования жильём нанимателям и не имеют права систематически вторгаться в их жизнь с целью проверки состояния своей собственности. А при доверительном управлении дистанцированность собственника от собственности ещё больше: до окончания срока договора хозяин может являться в свою квартиру с ревизией только в сопровождении агента. К тому же квартирантов ему будет находить также агентство - за это он тоже платит".

Мероприятие под сомнением

Нежелание большинства клиентов воспользоваться подобной услугой обусловлено также законодательством, которое в данном вопросе не очень чётко определяет нормы, касающиеся конкретно квартирного аспекта. "ГК РФ содержит лишь общие положения о договоре доверительного управления имуществом, не определяя особенностей доверительного управления отдельными видами имущества (предприятиями, ценными бумагами, исключительными правами и т.п.)", - подтверждают специалисты компании "Пересвет-Инвест". Хотя в то же время, как заявляет Павел Катков, законом предусмотрена ответственность доверительного управляющего. В частности, доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботы об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причинённые утратой или повреждением имущества, с учётом его естественного износа, а также упущенную выгоду (п. 1, ст. 1022 ГК РФ).

На первый взгляд, такая мера, казалось бы, должна обезопасить собственника жилья от всевозможных прецедентов. Тем не менее большинство экспертов рынка утверждают, что данная норма носит лишь декларативный характер, на практике же никому ещё не удавалось взыскать эту самую "упущенную выгоду". Более того, если обратиться к п. 3, ст. 1022 ГК РФ, то от затеи передачи квартиры в доверительное управление можно и вовсе отказаться. Почему? Попробуем объяснить. Дело в том, что данный пункт гласит: "Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением, погашаются за счёт этого имущества. В случае недостаточности имущества, переданного в доверительное управление, для погашения долгов, возникших в связи с доверительным управлением имуществом, взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего". Тем, кто имеет большой опыт в юридической эквилибристике, понять, конечно же, несложно, о чём идёт речь. А вот для обычных граждан переведём на более доступный язык: если вы доверили свою квартиру управляющей компании, которая умудрилась там что-то натворить (скажем, при каких-то ремонтных действиях пострадал фасад здания), то у вас могут отобрать квартиру, чтобы покрыть ущерб. Если же этого окажется недостаточно для восстановления здания, то отберут ещё что-нибудь из имущества, к примеру, другую квартиру.

Сетовать на несовершенство законов можно бесконечно, однако опровергать тот факт, что на рынке жилой недвижимости окончательно сформированной и отработанной системы не существует, нельзя. Все пункты о сроках, суммах и количестве услуг становятся предметом переговоров. "Если в коммерческом секторе всё ясно, чётко и просто (инвестор вложил деньги, передал все функции управляющей компании, а доход они делят в соответствии с предварительными договорённостями), то на рынке жилой недвижимости технологии ещё не стандартизованы, и в каждом случае приходится вырабатывать индивидуальные соглашения с клиентом, - подводит итог Галина Киселёва. - Поэтому в „чистом виде" такой услуги, на мой взгляд, пока ещё нет".