В ФОКУСЕ -- Покорители неба

Ещё лет пять назад профессионалы столичного рынка недвижимости однозначно утверждали: первое, что продаётся в доме с пентхаусом, - это сам пентхаус. Удивляться было нечему: жильё как у Аль Пачино в "Адвокате дьявола" или у Ричарда Гира в "Красотке" в то время было в Москве в большом дефиците. С тех пор и весь московский стройкомплекс, и покупатели недвижимости прошли огромный путь, в результате чего в столице сформировался свой, особый рынок пентхаусов, имеющий ряд отличительных особенностей.

Небо и его класс

Пентхаусы - тот редкий случай, когда Россия, во всём привыкшая ходить своим путём, полностью согласилась с мировой, и прежде всего с американской практикой. Ведь именно в Нью-Йорке в 20-х годах прошлого века придумали строить на крышах небоскрёбов пентхаусы - отдельные особняки, которые тут же стали безумно популярными и дорогими. Даже на фоне американской богемы, познавшей, кажется, все тонкости жизни на широкую ногу, владельцы пентхаусов выделялись не только баснословными состояниями, но и совершенно особым складом характера. Огромное жилое пространство, в идеале - со стеклянными стенами, благодаря которым окружающий ландшафт становится частью квартиры, эксплуатируемая кровля с организованными на ней бассейнами, зимними садами и каминными залами, непременное наличие архитектурной и дизайнерской "изюминки", особо привлекательное местоположение, открывающиеся из окон фантастической красоты панорамные виды... Пентхаус соединял в себе великое множество притягательных характеристик, совокупность которых сразу позволяла понять: обитатели пентхаусов - небожители, и не потому только, что живут выше всех, а потому, что жизнь их устроена по-особому. Самые яркие звёзды шоу-бизнеса, самые выдающиеся спортсмены, самые удачливые бизнесмены становились обладателями пентхаусов, и своими именами ещё выше поднимали и без того высокую репутацию данного типа жилья.

В России, точнее, в Москве, интерес к пентхаусам проснулся где-то на рубеже веков - приобретать их стало модно несмотря на то, что цены на пентхаусы всегда на 30-50% выше, чем даже на самые хорошие квартиры в этом же доме. Однако интерес - это ещё не сформировавшийся спрос: поначалу далеко не все верили, что пентхаусы могут превратиться в устойчивый сегмент рынка, поэтому девелоперы крайне осторожно, практически в качестве эксперимента закладывали их в свои проекты.

Буквально пары лет хватило, чтобы перестать сомневаться в востребованности пентхаусов - и ситуация стала развиваться по классическому для подобных случаев сценарию: спрос начал в разы превышать предложение. "Клиенту, решившему купить пентхаус, пока выбирать не из чего", "Пентхаусы в Москве - дефицитный товар, нам фактически нечего предложить покупателям", - 10-летней давности лейтмотив высказываний девелоперов и риэлторов.

Впрочем, уже в 2002 году на московский рынок вышло сразу около 20 элитных проектов, в каждом из которых вниманию покупателей предлагалось сразу по несколько пентхаусов. А ещё через год была разработана система классификации столичных пентхаусов, что ярко свидетельствовало: пора экспериментов прошла - настала пора "практического внедрения" их результатов.

Классифицировать пентхаусы - занятие неблагодарное хотя бы потому, что каждый из них - истинный "индпошив", неповторимый по определению. Однако детальный анализ всё-таки позволил разбить существовавшие на тот момент пентхаусы на 3 категории: "А-", "А" и "А+". Условностей в этом довольно много (как, впрочем, почти в любой классификационной системе), однако установить хотя бы начальные ориентиры она позволяет.

Итак, к категории "А+" предлагалось отнести пентхаусы, расположенные в "самом центральном" центре столицы. Плюсами категории считались престижность района и самого дома, вид из окон на историческую часть города и памятники архитектуры, высокие потолки и отменное качество строительства, минусами - не всегда присутствующее панорамное остекление и невозможность даже при наличии эксплуатируемой кровли полноценно её использовать в силу слишком близкого расположения к земле и соседним домам (не стоит забывать, что в плотно застроенном центре существуют серьёзные ограничения по высоте возводящихся или реконструирующихся зданий). Позже на основе сочетания упомянутых плюсов и минусов пентхаусы категории "А+" начали именовать "русскими" или "московскими".

Категория "А-" - это пентхаусы в домах, стоящих далеко за пределами центра. В плюс этой категории можно занести большую площадь остекления, эксплуатируемую кровлю, красивые панорамные виды, неординарную архитектуру. Эти пентхаусы как-то быстро получили прозвище "американские": при всех своих преимуществах они были лишены важной составляющей элитной недвижимости - особо выгодного местоположения.

Посередине располагалась категория "А" - пентхаусы в комплексах, стоящих либо на престижных Юго-Западе и Северо-Западе Москвы, либо в центровых местах города, где разрешено относительно высотное строительство. И если поначалу ни одна из категорий не имела существенного преимущества (на каждую приходилось плюс-минус 30% рынка), то постепенно именно категория "А" стала самой многочисленной, самой востребованной у покупателей. В итоге именно она, по сути, и сформировала рынок. Комсомольский проспект и Шаболовка, Красная Пресня, Озерковская набережная и Мосфильмовская заняли в сегменте пентхаусов ведущие позиции, которых не сдают до сих пор. Далеко не единственным, но безусловно основополагающим конкурентным преимуществом категорий "А" и "А-" являются обеспеченные высотой домов потрясающие видовые характеристики, каких по определению не будет в "клубных" домах, расположенных в самом центре столицы: достаточно даже бегло окинуть взглядом панораму Манхэттена, чтобы понять - основоположники пентхаусов "закладывали" красоту открывающегося из окон вида в качестве одной из обязательных составляющих данного типа жилья, и столичные пентхаусы подхватили и развили эту традицию.

" Существование между тусовочным и приватным

Один существенный момент: классификация в данном случае - вовсе не попытка разбить рынок пентхаусов на I-III категории, одна из которых заметно притягательнее (или откровенно слабее) другой. Это всего лишь реакция на структуру сформировавшегося спроса, который точно так же поддаётся условному делению.

Тот факт, что покупатели пентхаусов - люди богатые, не требует долгих объяснений: это и так всем ясно. Не секрет также, что сделки с пентхаусами чаще всего обеспечивают публичность всем участвующим в них сторонам, - причём публичность куда большую, чем сделки с элитными загородными коттеджами и уж тем более зарубежными объектами. Однако маркетинговые исследования свидетельствуют, что цели приобретения пентхаусов у каждого из покупателей свои - исходя из чего каждому идеально подходит жильё, представленное в той или иной категории.

Пентхаусы категории "А-" часто называют "тусовочными", а более красиво и правильно - "презентационными". Нередко их владельцами становятся звёзды шоу-бизнеса, известные спортсмены или популярные артисты, для которых пентхаус - не столько место постоянного обитания, сколько жильё, выполняющее представительские функции. Сюда, в изысканно оформленное пространство с оригинальным дизайном и потрясающими видами из окон, очень грамотно приглашать представителей глянцевых журналов; здесь удобно проводить приёмы и "закрытые" вечеринки, о которых потом напишут во всех газетах. Довольно часто пентхаусы категории "А-" привлекают процветающих представителей творческой интеллигенции, которые не прочь переоборудовать жильё под студию или мастерскую. То, что расположен пентхаус не в самом центре, в этом случае не играет никакой роли.

Пентхаусы класса "А" уже куда менее открыты для широкой публики - как правило, они приобретаются не столько "для имиджа", сколько "для жизни". Если верить маркетологам, этой категорией часто интересуются россияне, возвращающиеся из-за рубежа, где они успели познать всю прелесть жизни в пентхаусе, или люди, какое-то время проживавшие в загородном коттедже, но уставшие от изнурительных ежедневных поездок в Москву и обратно. Ну а основу спроса составляют покупатели, стремящиеся поднять качество своей жизни на принципиально новую высоту.

Богатство и разнообразие предложений в этой категории не то чтобы огромно (наличие границ как раз и отличает "эксклюзивное" от "массового"), но достаточно - выбрать можно и район, и категорию здания, и даже один из нескольких пентхаусов, предлагающихся в одном и том же доме. К примеру, на Мосфильмовской улице - в районе, высокий статус которого имеет давние, исторические корни, предлагаются к продаже 4 двухуровневых пентхауса в первом столичном небоскрёбе класса de luxe "Дом на Мосфильмовской". Когда-то главную славу Мосфильмовской составляли одноимённая главная киностудия страны и многочисленные здания посольств, сегодня же этот уголок столицы славится совершенно нетипичным для современных мегаполисов соединением великолепной транспортной доступности с низкой плотностью застройки и однородной архитектурной средой, доминантами которой являются современные жилые комплексы. Пентхаусы "Дома на Мосфильмовской" занимают 29 и 30 этажи здания, из каждого открывается потрясающий вид на Поклонную гору, поля гольф-клуба и панораму центра столицы. Вариации касаются прежде всего площади пентхаусов, но даже самый уютный, занимающий 265 м2, отличается обилием панорамных окон высотой 4 м и даёт возможность установки камина. А самый просторный площадью 439,2 м2 благодаря уникальной планировке позволяет разделить пространство на 2 зоны с отдельными входами (представительскую, с панорамными видами на центр столицы, и приватную, выходящую на тихую южную сторону) и создать сразу 2 каминные зоны.

Своих хозяев ждут и 2 двухуровневых пентхауса в расположенном на Соколе комплексе класса premium "Триумф-Палас" (важным конкурентным преимуществом можно считать тот факт, что дом построен и заселён). Первый пентхаус (общей площадью 297,8 м2) находится на 16 этаже; сами апартаменты, из которых открывается отличный вид на утопающие в зелени Песчаные улицы, занимают 192,8 м2, плюс к этому пентхаус имеет широкую террасу - по сути, собственный двор, идеально подходящий для обустройства зоны отдыха с зимним садом и площадкой для барбекю. Второй (общей площадью 473,5 м2) расположен на самой вершине "Триумф-Паласа"; нетрудно представить, что отсюда, с высоты более 150 м, открываются захватывающие дух виды на Москву - от Кремля до парковых зон.

Что же касается категории "А+", то обитатели таких пентхаусов, как правило, ведут крайне закрытый образ жизни, стараются избегать посторонних глаз, а в гости приглашают лишь избранных, число которых жёстко ограничено. Тут максимальная приватность существования в сочетании с избранным местоположением дома - одно из главных требований покупателей, ответом на которое является ряд уникальных предложений. Скажем, тем, кто давно попал под обаяние Плющихи, позиционирующейся сегодня как своеобразное продолжение "золотой мили" Остоженки, есть смысл обратить внимание на строящийся комплекс класса de luxe "Жилой квартал на Плющихе", где пока в продаже находятся 5 пентхаусов. Стиль жизни Плющихи - уют и спокойствие, архитектурное и инфраструктурное наполнение улицы тяготеет к классической выверенности, а открывающиеся из окон виды на старую Москву являются лучшим украшением любого интерьера. Всё сказанное в полной мере могут почувствовать обитатели пентхаусов, расположенных на 9 и 10 этажах нового жилого комплекса. Огромное, более чем 500-метровое пространство с террасой площадью 361 м2, или комфортные апартаменты площадью 231,1 м2 с 120-метровой террасой - каждый из них обеспечит сочетание безмятежности и комфорта, высокого стиля и лучших достижений современности.

Отдельного упоминания заслуживает ещё одно предложение рынка - пентхаусы в жилом комплексе класса de luxe "Дом на Покровском бульваре". К Покровскому у москвичей и до знаменитого фильма Михаила Козакова было особое, трепетное отношение, как к своей исторической реликвии, хотя по столичным меркам бульвар может считаться молодым - он возник в 1820-е годы после того, как пожар 1812 года уничтожил здесь стихийную застройку. Усадьба Крестовниковых и дом Дурасова, Милютинский сад и доходный дом Медынцевых - по архитектурным памятникам бульвара можно изучать историю Москвы, поэтому каждое вновь появляющееся строение вызывает повышенное внимание, и "Дом на Покровском бульваре" не является исключением. Сегодня в продаже здесь находятся 2 пентхауса (площадью 388,8 м2 и 324,4 м2, расположенные на 8 этаже); их обитатели получат редкую возможность любоваться куполами церквей, кремлёвскими башнями, берегами Москвы-реки, зеленью бульваров и мощными очертаниями столичных высоток. В данный момент строительство дома находится в заключительной стадии, поэтому покупатели пентхаусов сразу после заключения сделки могут приступать к работе над дизайном интерьера.

" Жильё и немного больше

Пентхаус - всегда чуть больше, чем просто дорогое жильё. Это ещё и способ раскрытия человеком своего внутреннего "я", отражение его не столько материального, сколько эмоционального состояния, воплощение одному ему присущего образа жизни. Неслучайно пентхаусы зачастую относят к рынку luxury things и ставят в один ряд с предметами искусства или коллекционными автомобилями. Поэтому и в продвижении подобного "товара" маркетологи советуют акцентировать внимание не на привычных для рынка недвижимости параметрах (метраж, высота потолков, число санузлов и т.д.), а на "идейной составляющей" предложения. Другими словами, потенциальный покупатель должен чётко понять, что его запросам в состоянии удовлетворить не элитная квартира, не загородный коттедж, а именно и только пентхаус.

Выгоден ли такой подход продавцам? Если их главная задача - сбыть товар с рук, не заботясь о последствиях, то, конечно, нет. Но, конечно же, да, если цель - обеспечить покупателю максимальный психологический комфорт и удовлетворить его истинные, глубинные потребности, нередко не соответствующие потребностям поверхностным, часто надуманным. А опасаться падения истинного спроса на пентхаусы не стоит - этот сегмент менее всего подвержен колебаниям рынка: эксклюзивные вещи всегда в особой цене.