ЛЮДИ ГОВОРЯТ -- Ипотечные качели

Российские граждане вообще-то не очень вникают в хитросплетения внутрибанковской жизни с её "птичьей" терминологией. Но июльское повышение ЦБ ставки рефи_-нансирования всё_-таки вызвало очередной всплеск интереса к ипотечной сфере, а события последнего месяца накалили этот интерес до предела. Что происходит? И что, возможно, ещё произойдёт? Об этом на страницах рассуждают профессиональные игроки рынка - участники традиционной рубрики "Люди говорят".

Сергей ОЗЕРОВ

старший вице-президент банка DeltaCredit

Действительно ли шаги ЦБ РФ столь активно гонят ипотечные ставки вверх? Нет. Повышение нормативов обязательного резервирования для коммерческих банков только касается пассивов, которые привлечены на менее чем 3 года. Поскольку ипотечные кредиты долгосрочные, для их выдачи необходимо привлекать средства на более долгие сроки. Поэтому повышение ЦБ нормативов обязательного резервирования не влияет на стоимость ипотечных кредитов. Если бы банк финансировали долгосрочные кредиты краткосрочными пассивами, это было бы крайне рискованно с точки зрения управления активами и пассивами.

Конкуренция - это, безусловно, положительный фактор для рынка. Она позволяет потребителям приобретать товары и услуги по оптимальной стоимости возможной в текущей ситуации. Что касается ипотеки, то сегодняшняя реальность такова: стоимость фондирования на мировых рынках капитала неумолимо растёт. Поэтому банки, продолжающие кредитовать, не могут не повышать ставки. Но я бы не стал говорить, что число заёмщиков из-за этого резко снизилось. По сравнению с I полугодием 2007 года, в итогах первой половины текущего года число ипотечных заёмщиков увеличилось более чем на 50%. Конечно, динамика роста рынка по сравнению с прошлыми периодами снизилась, но здесь надо понимать, что доступность ипотеки определяют не только ставки, а также рост доходов населения и уровень строительства в стране, который сегодня недостаточно высок.

В этом году ипотеке в истории современной России исполнилось 10 лет. За это время рынок сделал огромный рывок в своём развитии. Конечно, ещё много задач предстоит решить, но очевидно одно: российская ипотека достаточно окрепла для того, чтобы пережить любые трудности и сохранить курс цивилизованного развития. Что касается перспектив, то мои прогнозы очень оптимистичны. Население страны увеличивается, дети вырастают и начинают самостоятельную жизнь, благосостояние граждан растёт, что позволяет им улучшать свои жилищные условия. Все эти факторы формируют пул потребителей жилищных кредитов, за счёт которых ипотечный рынок увеличивается.

Дмитрий БАЛКОВСКИЙ

генеральный директор Независимого Бюро Ипотечного Кредитования

Не думаю, что банки, планирующие продолжать работать с ипотекой, будут поднимать ставки на 2-2,5% от существующего уровня, к тому же и так высокого. Это будет означать значительное сокращение количества ипотечных клиентов, в чём не заинтересован ни один банк, хотя требования об увеличении резервов и толкают ставки вверх.

Считается, что конкуренция заставляет банки лавировать между вынужденным повышением ставок по ипотечным кредитам и сдерживанием их роста из-за опасений потерять клиентов. Да, это так, хотя лавировать всё труднее и труднее. Ситуация на рынке только ужесточается - мировой кризис привёл к повышению ставок и ужесточению требований к заёмщикам, что пока повлияло на спрос минимально, но рост всё-таки замедлился.

Сейчас на рынке наблюдается временное замедление, за которым последует рост. Уже сегодня есть ряд признаков грядущего возможного краха рынка недвижимости, в частности, предвестники будущей коррекции цен, после которой жильё станет более доступным. Ипотека в России никогда не была доступной, 13% годовых в той же Америке считается хищнической ставкой. Потому разговоры о том, что доступная ипотека исчезнет, не имеют под собой оснований.

Алла ЦЫТОВИЧ

управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы

Действительно ли шаги ЦБ РФ столь активно гонят ипотечные ставки вверх? Да, действительно. Дорожают все кредитные продукты и ипотека в том числе.

Наиболее существенное влияние на ипотечную сферу оказали попытки отменить все виды дополнительного страхования, кроме имущественного, при ипотечном кредитовании. А также инициатива Минэкономразвития по либерализации условий выпуска ипотечных ценных бумаг (внутренней секьюритизации).

Конкуренция сжимается. Многие банки, особенно региональные, сворачивают ипотечные программы, некоторые отказываются от валютных кредитов. Банков, выдающих ипотеку, становится меньше, а спрос на ипотеку уже обогнал предложение. Кредит сегодня получить в два раза сложнее, чем в 2007 году, поэтому банки в принципе могут себе позволить ужесточение условий и повышение ставок.

Рост ипотеки в 2008 году замедлился, но у ведущей десятки банков всё хорошо - их доля рынка только растёт. Сложности с внешним финансированием у средних и мелких банков продлятся ещё год - так что доля крупных банков ещё увеличится.

Василий БЕЛОВ

генеральный директор кредитного брокера "ФОСБОРН ХОУМ"

Ситуация на московском рынке недвижимости становится ещё более тяжёлой для тех, кто хочет взять ипотеку. Во-первых, цены на жильё, и так катастрофически высокие, продолжают расти. В июле 2008 года, по данным аналитиков кредитного брокера "ФОСБОРН ХОУМ", они повысились на 4-5% в зависимости от сегмента рынка. За август, по прогнозам, жильё подорожает ещё больше. Спрос всё так же превышает предложение. Во-вторых, в минувшем месяце опять подскочили ставки по ипотеке. Особенно ставки повысились на наиболее рискованные сегменты рынка жилья - "первичку" и "загородку". Это - реакция на очередное, июльское, повышение ставки рефинансирования ЦБ. Если раньше ухудшение условий по жилищному кредитованию касалось в основном рискованных групп заёмщиков (желающих взять ипотеку без первоначального взноса, с "серыми доходами" и т.п.), то новое решение ЦБ об изменении ставки рефинансирования привело к повышению также лучших ставок, остававшихся на протяжении последних месяцев практически без изменений. (То есть, несмотря на повсеместное повышение ставок, наблюдавшееся с августа 2007 года, начала ипотечного кризиса в США, у российских заёмщиков были возможности взять кредиты на прошлогодних условиях).

Несмотря на то что не менее 70% ипотечных кредитов в Москве выдаётся в иностранной валюте, российские банки из-за кризиса практически не имеют возможности фондирования за рубежом. Поэтому ипотека подорожала не только в рублях, но и в долларах. По прогнозам специалистов "ФОСБОРН ХОУМ", тенденция к увеличению ставок и ухудшению условий для заёмщиков продолжится, произойдёт очередное сокращение платёжеспособного спроса на ипотеку на рынке Москвы и Московской области (МО).

Важно отметить, что с января 2008 года на рынке ипотечного кредитования в Москве и МО происходит постепенное смещение спроса потенциальных заёмщиков на программы с большими сроками кредитования. На данный момент можно говорить о том, что структура спроса на ипотеку стабилизировалась - в целом на срок свыше 15 лет ипотеку берут около 43% всех ипотечных клиентов. Таким образом, рост данного сегмента с начала года составил примерно 11%.

Александр ЧЕРНЯК

генеральный директор компании "АТТА Ипотека"

Безусловно, подобные меры ЦБ подливают масла в огонь ипотечного кризиса. То, что предпринимается в целях борьбы с инфляцией, неизбежно приводит к удорожанию денег для российских банков, которые просто вынуждены перекладывать такое удорожание на плечи заёмщиков, особенно тех, кто берёт ипотечные кредиты, так как эти кредиты, как правило, долгосрочные.

Из законодательных инициатив стоит отметить включение ипотечных облигаций в ломбардный список ЦБ РФ, законопроект, связанный с введением депозитарного учёта закладных, а также подготовку законопроекта о секьюритизации, предусматривающего введение специального режима банковских счетов, более высокую защиту SPV от банкротства, что позволит снизить риски по ипотечным ценным бумагам и повысить уровень защиты инвесторов.

Однако, хотелось бы отметить, что данных мер всё ещё недостаточно для формирования класса инвесторов в ипотечные ценные бумаги, обладающего "длинными" деньгами (пенсионные фонды, страховые компании, институты развития). Из финансовых инициатив можно выделить тот факт, что существенное влияние на ипотечную сферу оказывает ужесточение значительной частью российских банков условий ипотечного кредитования, а также радикальная смена подхода АИЖК к рефинансированию ипотеки, по стандартам которого выдано до 60% всех ипотечных кредитов. АИЖК фактически продекларировало повышение ставок по ипотечным кредитам, что означает конец эпохи дешёвой ипотеки в России. Известна и первая реакция региональных операторов на новые условия выкупа АИЖК: они обеспокоены тем, что должны будут работать себе в убыток, и некоторые из них уже сейчас объявляют о приостановке выдачи кредитов по cтандартам АИЖК.

Те банки, которые до сих пор заинтересованы в увеличении портфелей ипотечных кредитов (это банки с государственным участием или дочки зарубежных банковских групп), фактически не имеют конкурентов среди остальных. В условиях кризиса они могут диктовать рынку ставки и условия кредитования. Сегодня, когда АИЖК фактически также взял курс на повышение ставок, данные действия первичных кредиторов выглядят согласованными, и в ближайшей перспективе рост ставок будет продолжаться. Сдерживающим фактором является, пожалуй, возможный повышенный рост риска невозврата и просрочек по кредитам, выданным под высокие ставки в период перехода от относительно низких ставок, к которым привыкли заёмщики, к более высоким.

Современный кризис ликвидности оказал существенное влияние на российский ипотечный рынок. Нехватка денежных ресурсов привела к повышению процентных ставок, ужесточению условий ипотечных программ крупными игроками банковского рынка, некоторые банки вообще замораживают выдачу ипотечных кредитов. В связи с продолжающимся международным финансовым кризисом, возможным снижением интереса к российским активам со стороны иностранных инвесторов в связи с последними политическими событиями, а также удорожанием денег внутри страны ипотечные займы для россиян до конца года могут стать ещё дороже. Исходя из нынешней ситуации, до конца года банки могут продолжить тенденцию повышения ставок по ипотечным кредитам, что приведёт к существенному замедлению развития ипотеки в России. Однако, в будущем альтернативы ипотеке нет, и в случае если российское правительство примет ряд мер для действительной экономической и финансовой поддержки ипотечных банков и организаций, ипотека в России продолжит своё развитие.