РЫНОК: СЛОВО И ДЕЛО -- «Каждый из нас в глубине души - строитель»

Маленькие детки - маленькие бедки, большие - сами знаете, каково с ними. А большие коттеджные посёлки? Проще или сложнее работать в таком формате? Проще или сложнее жить в его границах? Что может гарантиро_-вать солидному размеру громкий успех, а что - не менее громкий провал? Обо всём этом не понаслышке знают в холдинге "Сапсан", реализующем на Новорижском шоссе один из самых масштабных подмосковных проектов - коттеджный посёлок "Княжье озеро". В его декорациях мы и беседуем с Сергеем МИХЕЕВЫМ, членом правления, руко_-водителем департамента продаж хол_-динга "Сапсан".

Сергей Юрьевич, в последнее время в обиход журналистов, пишущих о загородном рынке, прочно вошло слово "затоваривание". Вы согласны с таким определением ситуации?

- Нет. На мой взгляд, рынок далеко не исчерпал своих возможностей, так что до, как вы говорите, "затоваривания" ещё далеко. По крайней мере, так позволяет утверждать опыт работы нашей компании.

Может, определение "затоваривание" родилось благодаря тому, что у покупателей изменились критерии выбора жилья? Например, уже не столь большое значение стала играть цена?

- Думаю, можно говорить о том, что люди пока подходят к подбору дома с позиции "нравится - не нравится", почти как дети, которым захотелось иметь новую игрушку. Когда предложение на рынке будет действительно большим, не просто большим, но и адекватным, и во многом стандартизированным (если это кирпичное домостроение, то кирпич будет примерно одного качества, если канадская технология, то настоящая канадская, а не подделка под неё), тогда критерии наверняка будут другими.

Сейчас же огромную роль при покупке играет эмоциональная составляющая. Каждый из нас в глубине души является строителем, и, с моей точки зрения, уникальность компании "Сапсан" в том и заключается, что она одной из первых создала посёлок ("Княжье озеро"), в котором реальные дома на максимальное расстояние приближены к образу дома, как мозаика сложившемуся в вашей, моей, "общей" голове.

Конечно, можно построить и нечто более дорогое или более витиеватое с архитектурной точки зрения, но это будут исключительно "выверты" твоего головного мозга, совершенно не понятные "нормальному" потребителю. Зато ему совершенно понятно то, что делает "Сапсан": когда-то это уже было, где-то, за рубежом или в России, он уже видел такое - и это полностью соответствует собирательной картине "правильного" посёлка.

Как вы относитесь к утверждению, что главной составляющей цены домовладения в посёлке являлась, является и всегда будет являться цена на землю?

- Когда в России будет сформирован рынок земли (а я надеюсь, что это произойдёт довольно скоро, попытки к тому, чтобы систематизировать и оценить ту землю, которая у нас есть, уже делаются), тогда и можно будет определять ценовую земельную долю. Но на сегодняшний день идея, что в двух километрах от МКАД даже шалаш должен стоить больше миллиона долларов, во многом является натяжкой.

А с мнением некоторых специалистов, что на самом деле земля в этих 2 км от МКАД по Новорижскому, Симферопольскому и Можайскому шоссе стоит одинаково, а всё остальное - накрутки за престиж, вы согласны?

- Одинаково... Это на килограммы что ли мерить? Нет, это не так. Земля по-разному попадает в оборот, имеет разную ценовую составляющую, и говорить, что второй километр Горьковского направления по определению равноценен второму километру Новой Риги, нельзя. Надо брать конкретную землю и смотреть, когда и каким образом она была выведена, каких затрат это потребовало, чего стоит получение технических условий на подключение, прокладка коммуникаций и т.д.

Сегодня умы особо заняты большим форматом - мегапроекты, мини-города... Ваше отношение к подобным размерам. За ними будущее?

- Давайте сначала определимся в терминах: большой - это сколько?

Ну, скажем, 200 домов и больше.

- Да, думаю, за такими проектами будущее. Хотя бы потому, что застроить 20 домов - это гораздо дороже, чем застроить 200. Земля, коммуникации и прочие основные составляющие цены "конечного продукта" - их давление становится тем ниже, чем больше домов в посёлке.

Чем ещё удобен большой формат? Он даёт людям то, чего по определению не могут дать маленькие поселения: к примеру, гарантирует наличие социальных объектов, от детских площадок и спортивно-оздоровительных комплексов до школ и детских садов. Что в принципе человеку необходимо: он не может находиться в изоляции, не может каждый раз ездить в Москву за "благами цивилизации" или ежедневно за 50 км возить ребёнка в школу - ведь тогда бессмысленным становится само проживание в загородном посёлке.

Другой вопрос, как будут построены крупные жилые массивы. У меня есть некоторые соображения на этот счёт, но они носят частный характер...

А почему не поделиться?

- И правда. Например, я считаю, если выбирается большой массив и есть некая концепция его создания, то застройку надо вести очередями, но социальные объекты делать не для каждой очереди отдельно, а всё вместе и в самом конце, после того как посёлок практически возведён и какая-то часть уже продана. Хотя это не единственно возможный вариант.

Наверняка многие согласятся с вами: за мегапроектами будущее. Но как в этой ситуации должны чувствовать себя девелоперы, выходящие на рынок с посёлками на 10-20 домов?

- А они просто конъюнктурно находят на рынке своих потребителей. Но их, я думаю, с каждым годом будет всё меньше и меньше. Повторю, что реализация маленького проекта мне представляется очень сложной - слишком велика затратная часть. Мыслить людям надо масштабнее: чем затевать нечто на 20 домов, лучше затейте на 200 и посмотрите, что у вас получится. Тем самым мы, возможно, и лишних конкурентов уберём со своего пути - всё-таки большие проекты не всем под силу.

Кстати, о "не всем под силу". Основные опасения по поводу мегапроектов как раз связаны с возможностью их превращения в мегадолгострои.

- Люди, которые понимают что-то про бизнес, в котором работают, наверняка анализируют ситуацию. Выстраивать мегапроект в надежде на то, что у тебя начнут покупать дома на стадии фундамента, мне кажется, сейчас этим уже никто не занимается. Теперь люди точно понимают, сколько они должны потратить вне зависимости от рынка продаж, то есть даже если ни один дом не будет продан на ранних стадиях.

Все прекрасно знают о сложностях, возникающих сегодня с кредитованием девелоперских проектов. Наверное, на загородном рынке проблема стоит ещё острее, чем в городе. Это может как-то отразиться на масштабах загородного строительства?

- Да. Я думаю, какие-то проекты, "заточенные" под получение кредитных ресурсов, будут свёрнуты, заморожены,
отложены в долгий ящик. И всё равно рано или поздно, тем или иным способом, но всё ближайшее Подмосковье будет застроено, мало земель останется под сельхозугодья.

Что касается позиции банков, то их задача - получить максимальный доход. Раньше основной точкой приложения банковских сил была московская недвижимость, сейчас некоторые пересмотрели свои позиции и кто-то уже начал вкладываться в коттеджное строительство. Но пока всё это очень и очень слабо: банки, интересующиеся загородкой, составляют незначительный процент от общего числа.

Так что, мы стоим на пороге создания многочисленных инвестиционных пулов? Договариваться всегда сложно, но, может, экономика заставит?

- Не уверен, что это произойдёт в ближайшем будущем, во всяком случае в Подмосковье, но в перспективе - вполне. Всё, что сейчас строится, так или иначе продаётся. А вот когда продажи реально встанут, когда проекты массово начнут "замораживаться", тогда мы начнём искать консолидации. Пока таких тенденций я не вижу - рынок жив, и потенция у него ещё есть. Только тяжело прогнозировать, насколько она велика, особенно если учесть возможность появления новых игроков.

Ещё одна популярная для обсуждения тема - перераспределение мест в хит-параде подмосковных направлений. Вы как думаете, по-прежнему Рублёвка лидер, следом идёт Новая Рига, Калужское, Дмитровское, далее по списку, или что-то уже изменилось?

- На сегодняшний день, думаю, всё осталось как раньше. Рублёвка - это вообще звено вне цепи, требующее отдельного рассмотрения, а наиболее перспективными направлениями по-прежнему являются Новорижское, затем Дмитровское, Калужское и т.д. Популярности Новой Риги способствуют не только объективные, но и, так сказать, привнесённые факторы - в частности, работа крупных застройщиков, волей-неволей пиарящих направление и таким образом складывающих в головах покупателей определённый имидж трассы. Но недавно я был на Калужском шоссе, и мне очень понравились и места, и атмосфера - земля там ничуть не хуже новорижской. Но Новая Рига всё равно останется уникальной и крайне привлекательной. Привлекательность её ещё больше выросла после того, как "пробили" Краснопресненский проспект. Хотя его ещё не довели до логического конца, в большей степени ожидания, связанные с появлением этой дороги, оправдались. Поэтому Новая Рига наверняка будет застраиваться активнее, чем все те направления, о которых мы говорили.

А это не создаст переизбытка предложения на одном конкретном шоссе?

- Может быть, вполне допускаю. К тому же, о многих новых проектах, которые родились или только зарождаются в головах инвесторов, мы ещё не знаем. Но "Сапсан" не боится переизбытка: к тому времени, как он, возможно, возникнет, мы уже прочно зай­мём свою нишу, как всегда выберем свой особенный путь и будем впереди. Я на это надеюсь.

Если можно говорить о наиболее популярных направлениях, то, наверное, можно определить и наиболее популярные строительные материалы. Я прекрасно помню, как ещё совсем недавно утверждалось: "„Сэндвич" - это совсем не для нашего климата, это никогда и ни за что!" А теперь выясняется - очень даже для нашего...

- На самом деле, всё самое популярное известно испокон века - это кирпич и дерево. Хотя появились и новые технологии, к примеру, канадская технология, которую именуют "сэндвичем". Периодически рынок обращает внимание и на новые материалы, в том числе отделочные, но хребет строительства как 50 лет назад, так и сегодня составляют кирпич, дерево, бетон. Новинки вроде газосиликатов или эрзацев кирпича большой доли не занимают.

А что касается "сэндвича", то мы были первыми, кто привёз в Россию эту технологию. Она уникальна, выдержала испытание временем, и сегодня всё больше людей понимают, что "сэндвич" ничуть не уступает тому же кирпичу или бетону по качеству строительства, а по скорости оного заметно выигрывает.

К слову, если вы строите "родовое гнездо" и рассчитываете, что в нём будут жить ваши дети, внуки, правнуки, то не мешало бы понимать: дети сейчас по-другому относятся к жизни. То, что возведено 50 лет назад, зачастую выглядит для них в лучшем случае раритетом, в худшем - никому не нужным хламом. Я думаю, всё начнёт меняться чем дальше, тем стремительнее: ребёнок, который будет наследовать дом, достроит, надстроит, перекроит его полностью либо вообще оставит только фундамент, а на его базе создаст что-то своё - из новых материалов, по новым технологиям.

Нечто подобное уже произошло в автомобилестроении и наверняка случится в домостроении. Человек постепенно делает своим приоритетом жизнь здесь и сейчас, не заглядывая на 100 лет вперёд. Он хочет не потом, а сегодня получать радость от своего дома, и по канадской технологии дом этот можно построить за 2 месяца. Кирпич - это год при правильной организации труда и "долгострой", как вы выразились, при неправильной.

Вы лишаете XXII век архитектурно-исторических памятников...

- Почему? Давайте займёмся уже существующими. У нас, слава богу, есть, что сохранять.

Да, но это памятники, созданные не нами.

- Что тут сказать? У нас, как у любой компании, ведущей бизнес, есть своё понимание происходящих процессов и свои задачи. Мы хотим предложить рынку недорогой, но качественный продукт, и с нашей точки зрения это именно "канада" или очень нравящийся мне клеёный брус, но никак не кирпич. Кирпич - это долго, нудно, с результатом, не позволяющим заложиться на глубину рынка в 1-1,5 года. Можно возвести кирпичный посёлок из 20-30 домов, но 600 домов застроить в кирпиче - поверьте мне, дорогого стоит. А мы хотим строить, повторю, качественно и недорого, но при этом быстро.

"Большой посёлок - большая инфраструктура" - эту тему мы уже затрагивали. А какие инфраструктурные объекты вы бы назвали обязательными? И как для себя вы решали вопрос выбора между инфраструктурой закрытого и открытого типа?

- Опыт нашей компании свидетельствует: инфраструктура должна быть достаточной, но не надо городить лишнего - некоторые объекты могут быть не поняты и не востребованы потребителем. Мы для себя определились, что в большом посёлке необходимы школа, детский сад, торговая точка (хотя вот тут мнения у нас разнятся), обязательно физкультурно-оздоро­ви­тельный комплекс - в противном случае посёлок становится менее востребованным. Всё остальное по части инфраструктуры может быть, а может...

...не быть, я понимаю.

- Да. Но при этом нельзя создавать, к примеру, физкультурный комплекс в расчёте исключительно на обитателей посёлка, где у каждого своё понимание "спортивного идеала". Подобного рода объекты необходимо делать "на вынос" - как для своих, так и для окрестных жителей.

А вот, например, зоопарк в "Княжьем озере" - это откуда?

- Зоопарк... Ну, это уж никак не  бизнес-проект. Я даже не знаю, как назвать. Это как слеза - просто захотелось. Мы, наверное, единственные, кто имеет на территории посёлка зоопарк, но ни к какой категории инфраструктурных объектов его отнести нельзя. Это выдумка, "фонтанирование" руководства, вызывающее сумасшедшие положительные эмоции у детей: они из зоопарка просто не выходят! Мы придумали, сделали - и "респект нам".

То есть, в принципе на месте зоопарка мог появиться космодром.

- Гипотетически можно предположить, что да.

И что, такого рода "фишки" не поддаются анализу? Зов сердца, и никакого холодного расчёта? Или всё-таки есть расчёт, хотя бы на уровне психологии?

- Я считаю, всё зависит от первоначальной идеи, заложенной в посёлок. Есть те, кто просто экспериментирует, дабы понять, насколько коттеджное строительство им в принципе интересно как бизнес, но не анализируя глубоко каждый отдельный сегмент, не просчитывая, какие прямые и косвенные доходы будут приносить школа, магазин или спорткомплекс. Такие, решив, что в посёлке должен стоять Музей Циолковского, создают его без всякой бизнес-основы. Другая позиция - попытка "оцифровать" каждый, даже самый маленький сегмент. Но, к сожалению, таким образом определить, сколько будет приносить тот или иной объект, сегодня не представляется возможным - слишком много факторов, не поддающихся точной оценке. Приходится опираться исключительно на собственный опыт.

Лет через 5 мы сядем, соберём все наши проекты, по косточкам разберём все ошибки и поймём, что надо закрепить в практике, от чего отказаться раз и навсегда, а что поправить, чтобы добиться положительного результата. Пока же всё настолько сыро, что тяжело дать объективную оценку - всё интуитивно, на уровне подсознания. Но даже это помогает двигаться вперёд: тот собирательный образ посёлка, о котором я говорил в начале, к счастью, оказывается положительным. А давать советы другим мне бы не хотелось, или хотелось бы, но крайне осторожно - у каждого свой опыт, что на самом деле хорошо для внешнего потребителя.

Ладно, оставим в стороне субъективизм. Объективно - чего не может посёлок большого формата?

- Не может? По-моему, он может всё.

Да ну? А как быть, скажем, с приватностью существования?

- Вы о людях, стремящихся отгородиться от мира 10-метровым забором и жить только "внутри себя"? Думаю, такие просто не покупают дома в больших посёлках. И вообще, их единицы. В принципе же инвестор, если он не ограничен финансовыми ресурсами, может реализовать в большом посёлке любую идею, даже самую абсурдную - это его право. Границ фантазии нет, а вот насколько эта фантазия будет иметь успех у окружающих - это уже другой вопрос.

К слову, о фантазии - на сей раз в сфере архитектуры. Можно сейчас говорить о каких-то наиболее популярных у покупателей стилях? И если да, то почему к ним не относится хай-тек - многие посёлки, созданные в этом ключе, испытывали трудности с продажами.

- Хай-тек как раз тот случай, когда образ посёлка, придуманный застройщиком, не совпал с образом, живущим в сознании покупателей. Ну, не востребован у нас этот стиль, хай-теку пока просто нет места в воображении массового потребителя. Придумать можно всё, приглашённому в проект архитектору можно позволить реализацию любого замысла, но потребитель ждёт другого, он хочет жить в понимаемом посёлке.

То есть в таком, как "Княжье озеро".

- Да, и можно даже без иронии. Наш посёлок создан в стиле, выстраданном Европой. На протяжении веков Старый Свет отсекал всё ненужное, и вот этот стиль "европейской эклектики" мы и воссоздали. С некоторыми изменениями, конечно.

Значит ли это, что вы никогда не будете экспериментировать в стиле хай-тек, рококо или каком-то ещё?

- Ну, в конце концов, мы, видимо, начнём какие-то эксперименты: во-первых, хочется "захватить" несколько сегментов рынка, а во-вторых, вкус потребителя тоже надо воспитывать, а его интерес направлять в разные стороны.

Сейчас хай-тек не востребован, потому что люди его не понимают, или понимают, но жить бы в нём пока не хотели. Пройдёт какое-то время, и хай-тек окажется на пике популярности, к этому времени мы готовы будем предоставить подобный продукт. Мы готовы даже работать на опережение, но только после того, как наши аналитики дадут отмашку: часть рынка, которая готова воспринять подобный продукт, сформировалась.

Может быть, тут нам понадобятся именно маленькие посёлки, домов на 10-15, в качестве экспериментальных площадок. Хотя с моей точки зрения, основная линия развития "Сапсана" - большие посёлки, построенные по канадской технологии и, возможно, не только в Подмосковье. Качественно, недорого и быстро - эти постулаты остаются тремя китами, на которых стоит наша компания.