|
В начале мая, когда этот номер ДН отправлялся в печать, в Москве готовились к проведению Экономического форума "День Болгарии, болгарских областей и бизнеса в России". В Софии — к приезду грозной комиссии из Европы, призванной оценить готовность страны к вступлению в ЕС, назначенному на январь 2007 года. А на Солнечном берегу — к началу туристического сезона и окончанию сезона строительного: с середины мая по середину октября "грубые" строительные работы на курорте запрещены. Так что отдыхающие, которые нынешним летом побывают в Нессебырской бухте, смогут без помех и в деталях рассмотреть картину под названием "Рынок недвижимости Солнечного берега — 2006".
КУРОРТ, НА КОТОРЫЙ МЫ ОПОЗДАЛИ
Солнечный берег (Слънчев бряг) — самый крупный международный болгарский курорт, расположенный примерно в 35 км от Бургаса и в 80 км от Варны. С севера Солнечный берег охраняют последние возвышения горного массива Стара-Планины, с юга — полуостров, на котором расположен старинный город Нессебр, включенный ЮНЕСКО в список мирового культурного наследия. А сам курорт, за чистоту моря и пляжей удостоившийся Голубого флага ЮНЕСКО, раскинулся на 8 км на берегу залива, обращенного на восток.
В отличие от Албены или Золотых песков, ландшафт здесь равнинный, что сказывается не только на расположении, но и на архитектуре местных зданий: никаких террас, перепадов высот и прочих деталей, столь присущих Золотым пескам; максимум, что можно увидеть — дом на небольшой возвышенности в окружении лесного массива. Ну и еще о курорте стоит, пожалуй, сказать следующее: здесь, на южном Черноморье, сезон начинается раньше и заканчивается позже, чем на Черноморье северном. Поэтому в конце сентября, когда Золотые пески и Варна уже практически пусты, на Солнечном берегу пляжное ничегонеделанье еще в самом разгаре.
Надо сказать, что на солнечно-бережном рынке недвижимости россияне выглядят опоздавшими еще больше, чем на рынке золото-песчаном. Иностранная экспансия на Солнечный берег взяла старт в начале XXI века, и уже к 2002 – 2003 годам стала определяющей в развитии курорта. Пока наши соотечественники взвешивали да раздумывали, акулы немецкого турбизнеса вроде TUI и ITS вкладывали огромные средства в ремонт и реконструкцию местных отелей. А дальновидные британские и ирландские инвесторы прибирали к рукам все жилье, расположенное на разумном расстоянии от Солнечного берега. Размах деятельности западных европейцев на болгарских просторах общеизвестен — в первую очередь, их стараниями Болгария, которая раньше считалась крайне недорогим направлением, теперь все чаще именуется "золотой серединой мирового рынка недвижимости", а Солнечный берег — реальным претендентом на звание "восточноевропейская Ривьера". Пассивность россиян отчасти объясняет и тот факт, что, опираясь на знания и опыт советских времен, наши больше обращали внимание на хорошо знакомые им Золотые пески, чем на Солнечный берег.
В итоге на данный момент вовсе не мы, а немцы, британцы и ирландцы задают тон в Нессебырской бухте – и на рынке недвижимости, и на туристическом рынке. К примеру, по сообщению Sofiaecho.com, в этом году муниципалитет города Нессебр ожидает на курорте 9 – 11% прирост иностранных туристов, причем, по словам главы муниципалитета Димитара Янкова, число отдыхающих из Германии должно вырасти на 12,1%, а из Великобритании — на 50%. О россиянах в этом кратком заявлении не было сказано ничего. Хотя справедливости ради стоит отметить: в прошлогодних выступлениях главы курорта Малины Бакаловой название нашей страны звучало — тогда заявлялось о 15-процентном росте числа гостей из Восточной Европы, в том числе и из России. И, тем не менее — не мы. Не с нами. Не "под нас".
ЛОПНЕТ? ИЛИ ПРОНЕСЕТ?
Болгарские статистики подсчитали, что за последние 4 – 5 лет среднегодовое увеличение инвестиционного капитала в строительном секторе экономики страны составляло 43%, а цены на новые апартаменты, например, только в 2004 году выросли на 47% (хотя уже в 2005 году рост существенно замедлился и составил лишь около 10 – 12%). А по данным, опубликованным в журнале "София плюс", если в 2001 году иностранцы вложили в болгарскую недвижимость 14 млн. евро, то к концу 2004 года этот показатель достиг отметки 200 млн., а на конец 2005 года перевалил за 320 млн.
На фоне таких показателей все громче звучат заявления о возможности возникновения эффекта "лопнувшего ценового шара" (на российском рынке используется чуть иное определение — "лопнувший инвестиционный пузырь"). Схема, впрочем, от названия не меняется: неистовое увеличение цен на недвижимость вдруг резко останавливается, недвижимый товар начинает не менее резко дешеветь, и инвесторы, особенно те, кто вложил в рынок недвижимости серьезные средства, несут огромные потери. Впрочем, подобные события аналитики вот уже который год подряд предрекают, например, московскому рынку недвижимости — да все никак. Вот и на динамику развития болгарского рынка прогнозы пессимистов, похоже, мало влияют.
Если вернуться к разговору о Солнечном береге и вообще курортных зонах Болгарии, то по части инвестиционной привлекательности апартаменты-новостройки, дома и дачи на болгарских курортах проигрывают разве только дешевым сельскохозяйственным участкам, вложения в которые приносят еще большие дивиденды. Третье место в инвестиционной табели о рангах занимают офисные и торговые помещения, причем не только в Софии или Варне, но и в курортных районах — сами болгары поражаются, с какой быстротой растет здесь число административных зданий.
Немаловажную роль в процессе привлечения инвестиций играет и тот факт, что недавно муниципалитетам административных регионов Болгарии были предоставлены новые права на собственность и на земельные участки, в том числе и в курортных зонах. Как отмечают профессионалы болгарского рынка недвижимости, муниципалитетам гораздо выгоднее не заниматься решением строительных проблем самим, а перевалить решение вопросов на вовремя подвернувшегося инвестора. А вовремя подворачиваться инвесторы, как известно, умеют хорошо.
Как уже отмечалось, несмотря на присутствие среди покупателей курортной недвижимости Болгарии немцев, россиян, французов и даже японцев, лидирующие позиции здесь занимают "островитяне" — так в Болгарии называют ирландцев и британцев (по некоторым данным, их доля среди мелких и средних иностранных инвесторов составляет более 60%). Причем, бытовавшее раньше мнение, будто Болгария интересна, прежде всего, пенсионерам, перебирающимся из своего неласкового климата поближе к теплому морю и приветливому солнышку, ныне подверглось серьезным коррективам: болгарскую недвижимость все чаще приобретают люди совсем даже не пенсионного возраста. (К слову, аналогичная ситуация сложилась на испанской Майорке, которая тоже долгое время считалась раем исключительно для пенсионеров).
Согласно выводам журнала "Экономика", инвестиции в болгарскую недвижимость со стороны "островитян" идут сразу по нескольким направлениям. Во-первых, их крайне интересуют земельные участки, на которых впоследствии можно построить отели или комплексы апартаментов. Во-вторых, огромным спросом пользуются старые деревенские дома в экологически чистых районах, которые можно выгодно перепродать через какое-то время. Причем, в отличие от капризных россиян, британцы легко соглашаются на строения, расположенные в районе 60 – 70 км от береговой линии. Наконец, в-третьих, точкой инвестиционного притяжения являются дома или апартаменты непосредственно в курортных зонах: летом здесь можно жить всей семьей и даже с друзьями, а в остальное время сдавать в аренду. И поскольку, даже несмотря на безудержный рост цен, для состоятельных британцев приобретение болгарской недвижимости все еще лежит в плоскости "дешево", их покупательская активность в ближайшее время вряд ли резко снизится.
В ЦЕНТРЕ ИЛИ ПООДАЛЬ
Те, кто побывал на прошедших одна за другой профильных столичных выставках (ДОМЭКСПО, Moscow International Property Show, REALTEX), наверняка поняли, что спектр предложений рынка недвижимости Солнечного берега огромен. Правда, по большей части продавцы обращают внимание покупателей на апартаменты в закрытых комплексах, имеющих полноценную инфраструктуру — бассейны, рестораны, автостоянки, магазины, круглосуточную охрану и т.д. (Вопрос охраны кажется настолько важным, что, например, один из застройщиков заключил соответствующий договор с компанией Fors Delta, охраняющей, ни много, ни мало, посольства США и Канады в Софии).
Разница заключается в размерах комплексов, их классе и в том, что одни находятся в самом сердце курортной застройки, а другие — поодаль от туристической круговерти. Ко вторым, например, относится новый комплекс на 18 апартаментов, строительство которого должно быть завершено в декабре нынешнего года: комплекс равноудален от моря и гор, стоит в тихом месте и, в то же время, всего в 500 м от центра курорта. Цена – 850 €/м2.
Примерно за те же деньги можно приобрести жилье в комплексах Golden Dreams и Sunny Dreams, находящихся в центре курортной зоны, или в Panorama Dreams, расположенном между курортами Солнечный берег и Святой Влас.
Апартаменты в таких комплексах как Golden Fort, Green Ford, Privilidge Fort Beach, Riviera Ford Beach, Marina View Fort Beach, Panorama Fort Beach, Crown Ford Club, Imperial Fort Club стоят дороже — от 900 € до 1 600 € за "квадрат". При этом: 1 600 € — это комплекс, стоящий на первой береговой линии и сданный в эксплуатацию, апартаменты с чистовой отделкой, полной меблировкой и фронтальным видом на море; 900 € — это комплекс, который будет сдан в 2008 году, расположенный в 800 м от моря, но с очень развитой инфраструктурой, включающей даже первое на Солнечном берегу гольф-поле на 15 лунок.
Покупатели могут воспользоваться и "гуманной" системой рассрочек: застройщик самостоятельно (без участия банка) предлагает приобретателям жилья рассрочку сроком до 10 лет, при этом удорожание при максимальном сроке кредитования составит 7,8% (на остаток). Право пользования апартаментами предоставляется после оплаты 30% их стоимости, нотариальное оформление проводится после 100% оплаты. Не исключено, что именно столь привлекательные условия обеспечили среди покупателей вышеназванных апартаментов 12 – 15-процентное присутствие русскоговорящих инвесторов.
Одной из самых заметных новинок, появившихся на российском рынке, стал Royal Garden — огромный апарт-отель класса "люкс", строительство которого началось в самом центре Солнечного берега, всего в 50 м от пляжа. Достаточно сказать, что здесь будет 4 бассейна, около 120 магазинов и даже собственные казино. Застройщик планирует создать и собственную управляющую компанию, которая, в частности, гарантирует покупателям жилья в Royal Garden 10-процентный доход от сдачи апартаментов в аренду.
При этом уровень цен в комплексе вовсе не запредельный – в среднем, 1 200 €/ м2. Впрочем, цена, как обычно, зависит от многих факторов, в том числе и от вида из окна, площади апартаментов, наличия или отсутствия террасы и т.д. Поэтому в Royal Garden можно найти жилье и по 1 154 €/м2, и по 1 303 €/м2. Российским покупателям владельцы апарт-отеля готовы предоставить кредит — в размере 65% от стоимости жилья, на 10 – 20 лет, под 7 – 8% годовых.
Как уверяют специалисты, работающие на рынке недвижимости Солнечного берега, сейчас на курорте начали строиться поселки, в инфраструктуре которых предусмотрены не только "развлекательные", но и "образовательные" составляющие — например, школы иностранных языков для детей. Значит ли это, что развитие Солнечного берега пойдет тем же путем, что и уже упоминавшейся Майорки – от рая для пенсионеров к круглогодичному месту семейного жительства? Ближайшее будущее покажет.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май-июнь 2006 | № 5 (15) | http://www.d-n.ru/
Андрей ГРИГОРЬЕВ
|
