ПЕРСПЕКТИВЫ
Отдых, который делает Деньги

Международная сфера Real Estate сегодня пребывает далеко не в лучшем состоянии - глобальный индекс KF мировых цен показал, что к концу I квартала 2008 года годовой рост цен составил 6,1%, тогда как даже в IV квартале предыдущего года он находился на уровне 9,2%. И всё-таки инвесторам не стоит впадать в глубокую задумчивость, близкую к панике: во многих странах, даже ввергнутых вводоворот глобального финансового кризиса, ещё остались так называемые "точки роста", вложения вкоторые по-прежнему сулят прибыль, и немалую.

Проанализировав ситуацию, специалисты компании Knight Frank пришли к выводу, что наиболее перспективными для инвестирования сегодня стоит считать 4 направления:

"топовый" сегмент элитной недвижимости в финансовых столицах мира (Лондон, Нью-Йорк, Сингапур, Москва и т.д.)

страны и регионы, где возможна налоговая оптимизация (о.Джерси, Монако и т.д.)

регионы, выходящие из кризиса (например, Испания)

курортная недвижимость

Оставив за скобками данного материала первые три варианта, сосредоточимся на четвёртом, который представляет для России особый интерес.

Спрос, пока не
рождающий предложение

Несмотря на многочисленные заявления об организации курортно-рекреационных зон различных тональностей то в одном, то в другом уголке России, в последние 15 лет развитие данного сегмента в нашей стране никак нельзя было назвать активным. Спрос покрывался, да, в основном, и продолжает покрываться за счёт объектов, построенных ещё во времена демократического централизма, и, по данным аналитиков компании Blackwood, насегодняшний день в высшем сегменте может считаться удовлетворённым на 30 - 45%, а в массовом сегменте ивовсе на 20-25%. Что, конечно, имеет своё объяснение: если сравнивать рекреационную недвижимость, скажем, софисной или торговой, то первая обладает гораздо более долгим сроком окупаемости (не менее 10 лет) инизкой рентабельностью (в среднем, около 10% годовых). Даже пример ряда особо успешных проектов, рентабельность которых составила 15% и выше, что является отличным показателем для отрасли, не заставил инвесторов вмассовом порядке "сменить ориентацию".

Однако сегодня ситуация меняется под влиянием факторов как сугубо рыночных, так и лежащих вне рынка. Во-первых, заметно снижается привлекательность традиционных точек приложения капиталов вроде Москвы, Санкт-Петербурга, городов-миллионников и традиционных сегментов недвижимости (жилого, торгового, офисного, складского). Во-вторых, рост доходов населения автоматически ведёт к росту расходов на услуги и товары не первой необходимости, в том числе - к росту его, населения, туристической активности. В-третьих, Россия делает всё возможное для восстановления имиджа страны как великой и могучей державы, и важной частью этого имиджа вполне могут стать курортно-рекреационные зоны международного уровня. В-четвёртых, Россия - огромная страна, в которой несметное число интересных, а подчас и уникальных природных и культурно-исторических зон простаивают, что называется, понапрасну. В-пятых, организация 7 особых туристско-рекреационных зон (в Краснодарском, Ставропольском и Алтайском краях, республиках Алтай и Бурятия, а также в Иркутской и Калининградской областях) свидетельствует о том, что государственная поддержка инвесторам, вкладывающимся в развитие курортов, - уже не фантастика. В-шестых, курортно-рекреационная недвижимость хоть и окупается дольше, зато морально устаревает куда медленнее: она спокойно может и 20, и 25 лет эксплуатироваться без серьёзных изменений концепции, в то время как для торгового или офисного центра уже через 6-8 лет необходимость реконцепции может стать очевидной.

Есть ещё в-седьмых, в-восьмых, в-девятых, но это уже лишнее: и без того понятно, что 1% российского ВВП, ныне приходящийся на долю туризма,- просто смехотворный показатель, особенно если сравнивать Россию со странами, чей потенциал существенно меньше, а туристические доходы, наоборот, существенно больше - до10 - 15% ВВП.

Для пущей убедительности -
несколько примеров из зарубежной практики, о которых шла речь
на состоявшейся недавно конференции "Курортно-рекреационная недвижимость. Перспективы развития". Всередине 90-х годов прошлого века в9штатах Бразилии была принята специальная программа, направленная на развитие массового пляжного отдыха. В рамках I фазы (1994-2000 гг.) $130 млн в реализацию этой программы вложило федеральное правительство, $140млн- региональные власти, $400млн- Inter American Development Bank. Врамках II фазы, которая идёт по настоящее время, $160 млн выделили регионы и $240млн - Inter American Development Bank. Итогом привлечения столь масштабных инвестиций стали модернизация 8аэропортов страны, строительство и реконструкция 880 км дорог, восстановление 22исторических памятников, создание 1 млн рабочих мест, а главное - уже через 10 лет после старта программы (т.е., к 2004 году) туристическая отрасль заметно прибавила в весе, с отметки $5 млрд дойдя до отметки $12,2 млрд, число туристов увеличилось вдвое- с 6млн до 12 млн человек, а доход откаждого из них вырос в 1,2раза.

Ещё один пример - азиатский. В1990 году Сингапур и Индонезия заключили двустороннее соглашение по развитию туризма на территории Индонезии. Была выделена специальная площадка на острове Бинтан, концепция застройки которой появилась уже в1991 году. Затем в течение 5 лет велось строительство курортных зон, ив1996году состоялось торжественное открытие курортов Бинтан- теперь все желающие сами могли оценить удобство небольших отелей категории от 3до5 "звёзд" икомфортабельных вилл, разнообразие ассортимента местных магазинов и ресторанов, особенности индонезийской кухни и притягательность памятников культуры. Одним словом, на участке в9 600 га появилось 10 курортов клубного типа с полным набором объектов инфраструктуры, исегодня небольшой остров ежегодно принимает не одну сотню тысяч туристов. Доходы - соответствующие.

Наконец, совсем уж убийственный для России случай - египетский. Вэтой стране, которая у россиян прочно ассоциируется с направлением несамым качественным и совсем недорогим, недавно (если быть точными, в январе 2008 года) открылся новый курорт класса de luxe Port Ghalib, расположенный на побережье Красного моря, всего в 7 минутах езды от международного аэропорта Марса Алам. К2014году будут окончательно застроены все 9территорий курорта, призванного, во-первых, изменить сформировавшееся на туристическом рынке представление о Египте, во-вторых, увеличить ибез того полноводный туристический поток ещё на 20 - 25%, а в-третьих, привлечь иностранцев на юг страны, дав этим территориям шанс совершить качественный скачок в своём развитии.

Примеры можно продолжать: европейские, южно-африканские, северо-американские - найдутся на любой вкус. Спрашивается, если они все могут, почему мы - нет?

" Шесть направлений,
четыре "кита", три лидера

Как считает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, в России можно
выделить 6 основных видов туризма, напрямую связанных с возможностью развития курортно-рекреационных зон: пляжный, горнолыжный, лечебно-оздоровительный, приключенческий, культурно-познавательный и экотуризм. В принципе, ненадо даже быть специалистом в сфере туризма или недвижимости, чтобы понять: первое направление - это прежде всего побережье Чёрного и Азовского морей, второе - Красная Поляна, Домбай, Приэльбрусье, Лаго-Наки, Белокуриха, Шерегеш, Листвянка, третье - Кавминводы, Анапа, Карачи, Калининград, та же Листвянка и, кстати, Подмосковье, четвёртое - Золотое кольцо, Валдай, Кижи, пятое - Северный Кавказ, Камчатка, Карелия, Байкал и Арктика, шестое - потенциально Северный Кавказ, Карелия, Байкал, Алтай, Камчатка... Отперспектив, которые открывает одно только перечисление географических названий, дух захватывает.

Но оценка потенциала регионов, вкоторых всё это можно и должно развивать, а также оценка скорости иэффективности реализации соответствующих проектов, должна, по мнению Ольги Широковой, базироваться начетырёх "китах": наличие "ядра притяжения" (будь то горнолыжный спуск, минеральные источники, море, особый микроклимат, гольф-комплекс или что-либо ещё); федеральное значение (другими словами, господдержка ихотя бычастичное госфинансирование, освещение проекта в СМИ, массированная PR-кампания и т.д.); мультиформатность (иначе говоря, возможность врамках одного проекта обоснованно возводить самую разномастную недвижимость); наличие базы для развития на следующих этапах. Если принять всё это вовнимание, то, как считают специалисты Blackwood, тройка лидеров, обладающих наибольшим потенциалом, выглядит так: Черноморское и Азовское побережья, Кавминводы иАлтай. А среди регионов, обладающих наибольшим потенциалов, значатся Калининградская иЛенинградская области, побережье Байкала, горнолыжные курорты Кавказа, Селигер иКарелия.

По мнению аналитиков, в ближайшие 5 лет в курортно-рекреационный сегмент России может быть вложено до $4 млрд, что даст стимул для развития регионов в целом. Интересно, наступит ли время, когда не мы будем учиться уЕвропы, Америки и Азии, как зарабатывать на туризме и курортной недвижимости, а, напротив, иностранцы начнут перенимать опыт у России?

 

Регионы России с наибольшим курортно_-рекреационным потенциалом