ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КОРЕНЬ ПРОБЛЕМЫ - Быть ли доступному коттеджу на Рублёвке?

К 2020 году в России исчезнет квартирный вопрос. Иначе говоря, все граждане страны будут иметь возможность самостоятельно приобретать жильё. Именно это станет основной целью стратегии жилищного строительства на ближайшие 12 лет, пообещал глава российского правительства Владимир Путин. Вот только каким образом это будет сделано - за счёт повышения благосостояния этих самых граждан или за счёт понижения цены квадратного метра?

О приоритетном национальном проекте "Доступное и комфортное жильё- гражданам России" говорят уже не первый год. Никто не спорит. Активный ввод в строй новых "квадратов" идёт практически по всей стране. Только за последние 6 лет темпы строительства выросли вдвое. Нокакое количество жилья можно отнести к категории доступного, если цены наэто жильё растут так же быстро, как иобъёмы его возведения? "Только 18% наших граждан сейчас могут самостоятельно решить жилищные проблемы,- подчёркивает Владимир Путин. - Нам нужно довести эту цифру хотя быдо60%. Мы планируем к2012году вводить 115млнм², а к 2020- 154млнм². Стране нужна долгосрочная стратегия массового строительства, которую следует разработать как можно скорее. Вближайшие месяцы должен заработать Фонд содействия развитию жилищного строительства, которому, как мы уже неоднократно говорили, должны быть переданы земельные участки, находящиеся в федеральной собственности. Это прежде всего участки, расположенные в городской черте либо вближайших пригородах. Мы должны также подумать о новых способах стимулирования субъектов федерации имуниципалитетов Будущее - за комплексным освоением новых территорий, в том числе в рамках проектов малоэтажной застройки".

Решением проблемы доступного малоэтажного жилья может стать снижение его себестоимости за счёт использования дешёвых строительных материалов - "сэндвич"-панелей, быстросборных модульных коттеджей. По такому пути пошли в одном из подмосковных коттеджных посёлков вполутора километрах от МКАД. Здесь наглазах у вице-премьера правительства Александра Жукова продемонстрировали, как за довольно короткое время из щитов собирают коттедж, как обещают застройщики - качественно инадёжно; потенциальному покупателю придётся только положить паркет и завезти мебель. К 2011 году здесь построят 550 таких коттеджей, а также школу, детский сад, медицинский центр и даже отделение милиции. Первые 90 домов сдадут уже этой осенью по цене более 100 000 руб. за м². Увы, получается, что самый дешёвый дом обойдётся потенциальному покупателю в $900 000.

И здесь возникает вопрос: какова себестоимость дома? Неужели современные строительные технологии, хвастаясь которыми, застройщики собирают дома на глазах у вице-премьера, стоят столько же, сколько возведение в течение нескольких месяцев кирпичного особняка, и дороже деревянного сруба? Или всё дело в дорогой земле, на которой дачный домик по определению тоже оказывается дорогим? Тогда зачем строить дешёвое жильё на дорогой земле? И какое отношение этот посёлок имеет к реализации нацпроекта "Доступное и комфортное жильё - гражданам России"?

Между тем, уже есть решение остроительстве на территории области около 350 малоэтажных городков. Вот только девелоперы и застройщики считают, что строить такие поселения необходимо далеко за МКАД. "Высокая стоимость земли на небольшом удалении отгорода препятствует развитию доступного жилья, - считает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса RODEX Group.- Помимо этого, здесь дорогостоящие процедуры подводки коммуникаций, затраты наадминистративные согласования и тому подобные сложности. Ивсё это сильно удорожает проект. Если мы говорим опосёлках экономкласса, где применяются качественные, но не очень дорогие строительные материалы, то наиболее оптимальным расстоянием для строительства таких посёлков можно назвать удаление от 60 км и более".

В настоящее время в рамках реализации программы "Доступное жильё" отобрано более 20 проектов. Некоторые из них довольно известные. К примеру, это "А 101" на Калужском шоссе, где предполагается возвести около 7,5млнм² жилой недвижимости натерритории около 13 га. Но количество малоэтажных домов будет нестоль высоко. При этом, как явствует из программы застройщика территории УК"Масштаб", большая часть возводимого жилья будет ориентирована на людей со средним ивысоким уровнем дохода. Но будут инебольшие микрорайоны экономкласса. Совокупный объём инвестиций вэтот проект- 500 млн €. Ещё один проект, который сложно назвать доступным уже исходя из его географии, это "Рублёво-Архангельское", расположенное насамом элитарном подмосковном направлении. Объём инвестиций здесь составит более $11млрд, а доступного жилья экономкласса не будет вообще. И только вгороде-спутнике "Большое Домодедово" есть вероятность, что бизнес-класс и экономкласс возведут в равной пропорции. Но, опять же,ивэтом проекте лишь минимум домов будут малоэтажными. Отметим, что все три перечисленные проекта существуют пока лишь на бумаге. Успеют ли построить все эти миллионы м²до2020года? Непревратятся лимегапроекты в мегадолгострои? Однозначные ответы наэти вопросы вряд ликто-либо даст.

Небольшие малоэтажные посёлки экономкласса на подмосковном загородном рынке периодически всё-таки появляются. Минимальная стоимость особняка в них - $400 000, но даже вэтом случае особой активности в данном сегменте не наблюдается. К тому же, можно ли назвать такое жильё доступным? У президента России Дмитрия Медведева собственное мнение на этот счёт: "Низкобюджетные дома общей площадью от 70 м² до 120 м², которые смогут приобретать наши граждане, должны стоить около 20 000 руб. за м². И только в этом случае можно говорить о доступности недвижимости для широких слоёв населения".

Застройщики и инвесторы пока неготовы к такой цене. "Малоэтажное строительство менее выгодно для инвесторов, - уверен Владимир Яхонтов, управляющий партнёр компании „МИЭЛЬ-Загородная недвижимость". - Есть простая закономерность: чем больше этажей строится, тем больше полученная прибыль. При этом для многоэтажных проектов местные власти обычно используют схемы инвестконтрактов, согласно которым земля практически бесплатно передаётся в проект- плата занеё берётся ввиде доли построенных квартир. Застройщик-инвестор не тратит средства на землю на начальном этапе. В сегменте малоэтажного строительства схема инвестконтрактов неработает: в многоэтажных домах часть квартир впоследствии может быть распределена между очередниками, а давать людям отдельные дома пока слишком дорого. Поэтому необходимо вводить определённые законодательные ограничения, при которых этот бизнес станет более выгодным. Инвесторам малоэтажных проектов могут быть предложены льготные условия, например, подведение коммуникаций и дорог за счёт бюджетных средств. Наданный момент такой практики несуществует. И как будет решаться эта проблема - сейчас сказать трудно".

Несмотря на поставленные президентской властью задачи, реализация программы "Доступное и комфортное жильё" в Подмосковье идёт своим, особым путём. 70% жилья, включённые впрограмму, позиционируются вклассе "бизнес" и de luxe, и лишь 30% ориентированы на не очень богатых людей. Более того, лишь 5 - 7% населения смогут приобрести подобное жильё. Аможет, ларчик открывается просто? Ответственные за реализацию нацпроекта в Подмосковье сделают всё возможное для повышения благосостояния граждан столицы и области. После чего покупка жилья класса deluxe станет для обогатившегося населения возможной.

Но пока мечты не стали реальностью, строительству коттеджей экономкласса мешают недостаточные нормы прибыли и его удалённость от Москвы. Инвесторам невыгодно, изначит, намалоэтажное строительство в рамках национального проекта будут тратиться, скорее всего, бюджетные деньги, аотсутствие коммерческого интереса может сказаться на его качестве.