ШВЕЙЦАРИЯ
Доходность швейцарской недвижимости: главные составляющие и особенности

B настоящее время объем швейцарского рынка недвижимости составляет около 3 миллиардов швейцарских франков. 20% от всей недвижимости приходится на долю офисов и индустриальных зданий, 40% — на долю недвижимости разных назначений, и оставшиеся 40% — на долю многоквартирных домов. При этом крупные инвестиционныe фонды, пенcиoнные фонды и страховые компании инвестируют, как правило, в крупные объекты недвижимости (стоимостью более 50 миллионов швейцарских франков), составляя значительную долю рынка. Однако прежде, чем стремительно идти по их стопам, инвестору-новичку необходимо разобраться, на какие доходы он вправе рассчитывать, а главное — какие расходы стоит иметь ввиду.

ДОХОДЫ: БОЛЬШИЕ
РЕГИОНАЛЬНЫЕ РАЗЛИЧИЯ

Согласно исследованиям швейцарского рынка недвижимости, за последние 10 лет средний уровень брутто-доходности по объектам недвижимости (арендная плата — к рыночной стоимости объекта) вырос с 5,3 % до 6,8 %. Для сравнения, до 1998 года за счет снижения цен на коммерческую недвижимость показатель брутто- доходности был близок к 7,4%.

Стоит отметить, что большую роль в оценке уровня доходности играют региональные различия в Швейцарии. К тому же, высококлассное местоположение объектов даже в этой стране представлено в ограниченном количестве.

ОДНА ТРЕТЬ ДОХОДОВ — РАСХОДЫ

В швейцарском аналитической центре недвижимости (IAZI) ежегодно анализируются расходы, на которые должен рассчитывать владелец недвижимости. При этом видно, что из 100 франков брутто-доходoв от сдачи в аренду (например, офисных помещений) вкладчикам остаются в среднем 70 франков, а 30 франков уходят на содержание и на такие издержки, как управление, консьерж, газ, вода, электричество, налоги и страхование. Расходы на управление составляют 4 – 6% от ежегодного брутто-дохода, затраты на коммунальные платежи, а также на мелкие ремонтные расходы и консьержа — в среднем 4-5%, на страхование и прочие расходы — около 5% от ежегодного брутто-дохода. При этом коммунальные расходы по объекту в хорошем состоянии составляют около 10% от общей величины ежегодных расходов (не включая расходы по финансированию).

Большое влияние на уровень расходов на содержание объекта оказывает назначение недвижимости: инвесторы, которые вложили деньги в чисто жилую недвижимость (многоквартирные дома), тратят в среднем 34 франка из 100 франков, полученных от сдачи в аренду. В отношении недвижимости смешанного пользования этот показатель достигает отметки 33 франка, между тем, в отношении офисных и коммерческих объектов — всего лишь 18 франков.

ЧИСТАЯ ДОХОДНОСТЬ НА КАПИТАЛ

В конечном счете, вкладчиков больше всего интересуют высокие и стабильные нетто-доходы. Существуют несколько способов расчета чистой доходности. Одним из исследуемых показателей является величина чистой доходности на капитал до погашения (Сash after taxes before amortisation to equity), рассчитываемая как чистый доход после выплаты налогов до погашения кредита (ипотеки), деленный на собственный капитал.

В случае с предоставлением банком ипотечного кредита (на сегодняшний день ипотека в Швейцарии возможна в размере от 50% до 75% от рыночной стоимости объекта под 3,5 – 4,5% годовых), величина чистой доходности на капитал до погашения может составлять от 10 до 15%, а в некоторых случаях и до 20%. При этом во внимание принимается тот факт, что в Швейцарии погашение тела кредита возможно по истечении срока, на который выдается ипотека.

ШВЕЙЦАРСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: НАДЕЖНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ

Даже при относительно небольшой доходности, по сравнению, например, с Россией, инвестировать в Швейцарскую недвижимость выгодно. И уверенность в том, что с капиталом инвестора ничего не случится — в данном случае далеко не единственный положительный момент.

В частности, нельзя не учитывать тот факт, что Швейцария является на сегодняшний день одной из самых богатых стран планеты, а швейцарская валюта — одной из самых стабильных мировых валют, чему способствует крайне низкая инфляция в стране — менее 1%. Для справки: за последние 25 лет большинство европейских валют потеряли до 50% в цене по отношению к швейцарскому франку.

Кроме того, на протяжении последних 500 лет мира и нейтралитета Швейцария, в отличие от многих государств, не несла финансовых потерь от участия в войнах, ведущих к обесценению национальной валюты.

Традиционно на швейцарском рынке недвижимости не наблюдается существенных ценовых изменений. На протяжении десятилетий крупные инвестиции государственных организаций в земельные площади не позволяли ценам на недвижимость повышаться. Свое слово в этом сказало и законодательство Швейцарии, запрещающие перепродажу жилых объектов в течение 5 – 10 лет (правда, отметим, что в сфере коммерческой недвижимости никаких ограничений по срокам перепродажи нет). Таким образом, значительные ценовые изменения на рынке швейцарской недвижимости, возникающие, как правило, вследствии черезмерной спекуляции, недопустимы.

САМОЕ ВРЕМЯ ИНВЕСТИРОВАТЬ

Экономические показатели в Европе предсказывают на данный момент рост экономики европейских стран. Так, например, в Швейцарии позитивная тенденция поведения потребителей явно показывает, что экономический спад, наблюдавшийся в стране в последние годы, остался в прошлом.

Рост процентных ставок по ипотечному кредитованию, уровень которых был рекордно низким за последнее время (3,5%), находит отголоски и в Европе: предполагается, что в 2006 году их рост составит 0,35 – 0,5%. Это также может отразиться на доходности объектов коммерческой недвижимости, поэтому самое время инвестировать средства сейчас, пока проценты по ипотеке еще не достигли высоких показателей.
Татьяна ФОГТ

ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РЕГИОНАЛЬНЫЕ РАЗЛИЧИЯ В ДОХОДАХ

Местоположение объекта недвижимости

Высокий спрос на объекты коммерческой недвижимости в хорошем состоянии, качественной постройки и с привлекательной арендной платой приводит к увеличению стоимости таких объектов и, вместе с этим, к более низкой доходности по тому или иному конкретному объекту. Например, брутто-доходность 5% по объекту коммерческой недвижимости на центральной улице Цюриха (Bahnhofstrasse) — вовсе не редкость. Вместе с тем, офисное здание в хорошем состоянии более ранней постройки в нецентральных регионах (проще говоря, пригородах) может принести до 10% брутто-доходности. Это еще раз подтверждает огромное влияние, которое оказывает на уровень доходности местоположение объекта.

Размер побочных расходов
(Nebenkosten)

В 2005 году самая низкая брутто-доходность по коммерческой недвижимости наблюдась в регионах (кантонах) Цуг (6,2%) и Цюрих (6,3%) немецкой Швейцарии. Самая высокая — в кантоне Ват (Vaud) во французской Швейцарии: 7,9 %. Частично даный разрыв объясняется различием в размере побочных расходов (например, отопление, вода, освещение около дома, услуги садовника
и т. п.). Особенно это заметно при сопоставлении объектов, расположенных в немецкой и французской Швейцарии.

Назначение объекта недвижимости

Помимо местоположения и различия в побочных расходах, центральное значение имеет назначение объекта недвижимости — например, предназначен объект только для офисных помещений, для производства, или для того и другого.

Как правило, здание, заведомо построенное под производство, имеет более высокую доходность, чем здание, в котором размещены офисы. Считается, что целевые постройки, рассчитанные на размещение производственных фирм, имееют более высокий риск "простоя" и незаполняемости помещений, чем офисные здания (хотя бы потому, что офисные помещения при необходимости легче переоборудовать под помещения другого назначения — например, под квартиры).

Год постройки и состояние объекта

Объекты-новостройки обещают, как правило, меньшую доходность (в среднем 6%), чем более старые объекты (в среднем 8,2%). А самый высокий уровень доходности (при более высоком риске) сулят старые здания во французской Швейцарии, требующие капитального ремонта.

Степень развития
региона и его известность

Оба эти фактора также могут оказывать воздействие на доходность по объектам недвижимости в данном регионе. Например, регион Цюрих как всемирно известный финансовый центр страны привлекает большое число инвесторов, что приводит к тому, что брутто-доходность здесь, как правило, на 1,5 – 2,0% ниже, чем в других регионах Швейцарии. Наоборот, малоизвестный на мировом рынке инвестиций регион Лазанны кантона Ват (Vaadt) во французской Швейцарии является одним из центров производства часов и активно развивается в течение послених 5 – 10 лет.

Несмотря на благоприятную экономичскую ситуацию, данный регион до сих пор недооценивался иностранными инвесторами. Тем не менее, доходность в размере 6,8 – 9,0% (в среднем 7,9%) здесь вполне возможна (см. таблицу).

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май-июнь  2006 | № 5 (15) | http://www.d-n.ru/