|
Последние месяцы главной европейской темой, связанной с рынком недвижимости Кипра, является создание турко-кипрскими властями Комиссии по вопросам недвижимости. Речь идет о восстановлении прав греков-киприотов на свое недвижимое имущество, расположенное на севере острова, и в связи с этим — об урегулировании массы спорных вопросов. Непосредственными участниками этой истории станут те иностранцы (подавляющее большинство которых — жители Великобритании), кто в свое время приобрел объекты недвижимости на территории Северного Кипра: не исключено, что зарубежным гражданам грозит выплата компенсаций законным владельцам недвижимости, хозяевами которой они являются в данный момент.
По счастью, наши соотечественники, вняв официальным предупреждениям кипрских и полуофициальным рекомендациям российских властей, не проявляли особой активности в деле покупки северо-кипрского жилья и инвестиций в тамошние коммерческие объекты. Поэтому их, наших соотечественников, больше должны волновать другие законодательные инициативы киприотов, а именно — реальное начало действия двух законодательных актов, регулирующих процедуру выдачи титула (свидетельства собственника на недвижимость).
НОВОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО: ФАКТЫ…
Причины, по которым оформление титула может затянуться на долгие и долгие годы, профессионалы рынка недвижимости Кипра характеризуют так: их сотни. Причем, долгие годы в данном случае значит лет 10 – 15, а то и больше. (К слову: несовершенство кипрского законодательства, связанного со сферой недвижимости, стало предметом критики со стороны составителей Таблицы конкурентоспособности экономики стран мира, подготовленной к прошлогоднему заседанию Всемирного Экономического Форума (см. ДН №9 за 2005 год).
Чаще всего "титульные" проволочки возникают из-за того, что компании-застройщики постоянно вносят поправки в первоначально утвержденный проект — то увеличивая или уменьшая площадь квартир, то перепланируя общественные зоны, то придумывая еще что-нибудь. И даже если действуют они из добрых побуждений, стремясь предложить товар лучшего качества, результат оказывается плачевным: госкомиссия не принимает объект, имеющий существенные расхождения с первоосновой, и решение вопроса затягивается надолго, поскольку работать быстро чиновники, похоже, не умеют ни в одной стране мира.
Власти острова, где иностранцы охотно приобретают жилье, а операции с недвижимостью приносят существенный доход в государственный бюджет, вряд ли могло устраивать такое положение дел. Еще 30 июля 2004 года в официальной газете правительства Кипра (островного аналога нашей "Российской газеты") был опубликован текст законодательного акта №229(1)/2004, а 24 марта 2005 года в этой же газете появился текст другого закона — №29(1)/2005. Но…
Как считают наши коллеги из "Вестника Кипра", проблема даже не в том, что первоначально законы были обнародованы на греческом, то есть не всем понятном языке. Просто реально оба они начали действовать только нынешней зимой, а необходимые бланки появились и того позже — в начале весны. Так что март-апрель 2006 года можно — если не де-юре, то де факто — считать реальной точкой отсчета существования новых правил. И это очень грустно, поскольку законодательные акты имеют ограниченный срок действия: прием соответствующих документов (как от компаний-застройщиков, так и от частных лиц) будет проводиться лишь до 24 сентября 2006 года. Так что времени осталось немного.
Итак, до конца сентября каждый приобретатель недвижимости вправе самостоятельно, в полной независимости от застройщика, оформить сертификат, свидетельствующий, что здание (или даже отдельно взятая квартира в нем) прошли госкомиссию, и разрешение на их эксплуатацию выдано, а затем самостоятельно же подать документы на получение титула владельца. Воспользоваться новыми правилами оформления Special Certificate of Approval могут несколько категорий приобретателей. Во-первых, это те покупатели (вне зависимости от того, являются они гражданами Кипра или какой-то другой страны), которые легально приобрели недвижимость на острове (северная его часть в данном случае не в счет) и официально зарегистрировали договор купли-продажи в Департаменте регистрации недвижимой собственности (Land Registry Department). Во-вторых, это те, кто инвестировал средства в строящиеся объекты недвижимости, став их совладельцем — при условии, что соответствующий договор был зарегистрирован все в том же Департаменте. И, наконец, в-третьих, это компании-застройщики, легально ведущие свою деятельность на свободных территориях Кипра (то есть, опять же, за исключением северных территорий).
При этом существует одна тонкость, связанная с тем, куда именно подавать заявление. В общем случае правила таковы: если разрешение на строительство собственности (Building Permit) было выдано компании-застройщику до 30 ноября 1990 года, то заявление подается в муниципалитет по месту расположения объекта, если после 1 декабря 1990 года — то в Градостроительный комитет того или иного города (Town Planning Authority).
Но существует ряд исключений, а именно: для муниципального округа Paralimni рубежной является дата 2 мая 2003 года, для Polis Chrisoshous — 3 февраля 1995 года, для Pano Lefkara — 31 октября 2003 года, для Athienou — 10 августа 2001 года.
Рассмотрением обращений и выдачей сертификатов будет заниматься специально созданный при Министерстве внутренних дел Кипра комитет. Официально процедура рассмотрения может занимать до 18 месяцев, хотя физические лица вправе рассчитывать на значительно более короткий срок — 10-12 месяцев. После получения Special Certificate of Approval необходимо обратиться в муниципалитет по месту расположения объекта недвижимости для оформления еще одного документа — Final Certificate of Approval, и только после этого вы сможете получить в Департаменте регистрации недвижимой собственности свидетельство собственника — тот самый заветный титул.
Остается понять, зачем все это нужно. Да, собственно, затем же, зачем оформляется право собственности в России — после получения всех необходимых документов владелец недвижимости вправе продавать ее, дарить, передавать по наследству и проводить другие операции. Кроме того, под залог недвижимости можно взять кредит, что, учитывая невысокие на Кипре банковские проценты, иногда бывает очень выгодным.
… И КОММЕНТАРИИ
Любопытно отметить: судя по всему, кипрские застройщики не слишком бурно отреагировали на появление новых правил. Представители одних компаний, у ДН которых пытался получить комментарий по данному вопросу, вообще не понимали, о чем идет речь, — о вышеуказанных законах они явно слышали впервые.
Представители других тоже не понимали, но делали вид, что понимают, и потому с умным видом начинали рассуждать, например, о новом законопроекте, связанном с получением долговременного вида на жительство, — путая при этом понятия "титул" и "статус". По счастью, столь профессионально невежественными оказались не все — ДН все-таки удалось услышать внятные ответы на свои вопросы.
В частности, директор по маркетингу компании Lanitis Development Никос Кириакидес считает: "Законодательные акты дают возможность разрешить в рамках закона массу спорных вопросов. Они приняты, что называется, в помощь людям, и хотя, по моим наблюдениям, никакого особого – положительного или отрицательного – влияния на кипрский рынок недвижимости они не оказали, они все же усилили у приобретателей недвижимости на Кипре чувство защищенности".
Джордж Франкис, инженер-строитель компании A. Chacholis Development, согласен со своим коллегой: "Покупателям жилья новая система дает, прежде всего, психологическую уверенность, а что касается государства, то для него принятие данных законодательных актов продиктовано чисто экономическими причинами. На Кипре нет законов, позволяющих сносить нечто уже построенное. И если один из владельцев жилья в многоквартирном доме вне утвержденного проекта пристроил себе балкончик, то единственный способ разрешить проблему — утвердить проект заново. Но, пока суд да дело, государство теряет деньги, поскольку ни застройщик, ни все остальные жильцы, которые ничего себе не пристраивали, не получают титула, не платят положенных пошлин и налогов и т. д. Теперь же, когда титул можно оформлять самостоятельно, все оказались в выигрыше".
ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ SPECIAL CERTIFICATE OF APPROVAL
- Копия официального письма (Registered letter) компании-застройщику, извещающего, что вы самостоятельно будете подавать документы на получение сертификата приемки государственной комиссией. (Составление данного письма необходимо доверить адвокату)
- Официально заверенная в Департаменте регистрации недвижимой собственности копия вашего договора купли-продажи (True copy + stamps).
- Копия разрешения на строительство (Copy of Building Permit), которую необходимо получить у компании-застройщика.
- Копия плана здания в 4 экземплярах (Building Plan + stamps) из Департамента регистрации недвижимой собственности.
- Копия титула земельного участка, на котором находится собственность.
- Копия плана собственности (к примеру, квартиры) в 2-х экземплярах (Apartment Plan).
- Заявление, заполняющееся на официальном бланке.
- Квитанция об оплате госпошлины, размер которой колеблется от 120 до 1.200 кипрских фунтов (в зависимости от статуса недвижимости, ее площади и т. д.).
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май-июнь 2006 | № 5 (15) | http://www.d-n.ru/
Елена ПОЛОВЦЕВА
|
