ШВЕЙЦАРИЯ
When i`m Sixty-Four

When I’m Sixty-FourДля инвесторов, задумывающихся о приобретении зарубежной недвижимости, все страны, регионы и города мира, по большому счету, делятся на две категории. К первой относятся те, где на вложениях в недвижимость можно реально заработать. Инвестиции во вторую категорию продиктованы желанием либо элементарно сохранить деньги, разместив их надежно и без рисков, либо купить красивое и удобное "место под солнцем", либо приобрести так называемый имиджевый объект. Однако профессионалы Real Estate, работающие на швейцарском направлении, в разговорах об этой альпийской стране, прежде всего, упоминают не финансовый и не "гламурный", а психологический аспект. Действительно, владелец швейцарской недвижимости психологически чувствует себя весьма комфортно, а если он вдобавок предпринимает шаги, чтобы получить швейцарский вид на жительство, и достигает поставленной цели, то жизнь его можно считать целиком удавшейся. Но прежде, чем рисовать радужные картины будущего, необходимо самым внимательным образом вникнуть в настоящее: приобретение недвижимости в Швейцарии (как, впрочем, и в любой другой стране) — процесс со многими подводными камнями. Об этом рассказывает управляющий партнер компании "Русская Швейцария" Сергей САНДЕР. 

ДЛЯ ЛИЧНОГО И КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Швейцария — это, прежде всего, определенная ценовая категория. Швейцарию или, предположим, ОАЭ нельзя сравнивать с Кипром и Испанией: Швейцария в принципе является одной из самых дорогих стран мира, в ОАЭ цены стремительно растут, а Кипр и Испания изначально были ориентированы на людей со средним достатком, имеющих возможность вложить чуть более 100 000 € в приобретение летней резиденции. Речь не идет, конечно, о luxury объектах в той же Марбелье. 

Чуть отступая от темы, скажу, что в ОАЭ — в сравнении со Швейцарией — есть свои плюсы и минусы: например, там фактически нет старого жилья, а в Швейцарии есть, и человек, покупающий квартиру в стареньком доме, платит на порядок меньше, чем за аналогичную квартиру в недавно построенном модном комплексе. В ОАЭ же вся недвижимость — это ультрасовременные апартаменты, виллы и острова. Соответственно, можно сразу сказать, для кого это все — для очень состоятельных людей, стремящихся выгодно и долгосрочно вложить деньги и смотрящих вперед лет на 20. Также хотелось бы отметить разницу в климате, особенно летом –прохладу альпийского воздуха и иссушающую жару под палящем солнцем.

Что касается уже непосредственно Швейцарии, то, по-хорошему, направлений приобретения недвижимости там три. Первое — скупка предлагающихся к продаже имиджевых объектов в тех кантонах, где продажа жилья иностранцам в принципе разрешена. В основном это шале и апартаменты в знаменитых горнолыжных и курортных районах, приобретающиеся для проведения отпусков и уикендов: изначально в разрешениях, которые выдаются на продажу, эти объекты так и называются — дома для отдыха. Заработать на такой недвижимости крайне сложно — данный вариант не предполагает использование недвижимости в коммерческих целях, даже сдавать эти дома и апартаменты зачастую бывает нельзя. 

Некоторые кантоны (по-моему, их всего два — Во и Юра) пошли дальше, все-таки разрешив иностранным владельцам "недвижимости для отдыха" сдавать ее в аренду, но по факту такие случаи крайне редки — ну, друзьям можно сдать, ну знакомым, и все. Возможно, в будущем появятся еще какие-то послабления, особенно со стороны кантона Граубюнден (там рядом находятся знаменитые Сан-Моритц и Давос). Но какие именно это будут послабления, можно только гадать.

Второй вариант — для людей, которые собираются связать свою жизнь со Швейцарией, и у них, например, уже учатся там дети. По швейцарскому законодательству необходимо провести в стране 12 лет, чтобы иметь право обращаться с просьбой о предоставлении гражданства — так вот детям в возрасте от 10 до 20 лет, которые учатся и, соответственно, постоянно проживают в Швейцарии, каждый год засчитывается за два. Многие родители специально отправляют детей в швейцарские учебные заведения, чтобы те получили котирующееся во всем мире образование, а параллельно отличный подарок к совершеннолетию — швейцарский паспорт. Такие семьи нередко не арендуют, а сразу приобретают квартиру, что со всех точек зрения выгодно. Жилье оформляется на имя ребенка, географических ограничений тут нет никаких, но опять же недвижимость можно приобретать только для личного пользования, и существуют ограничения по площади покупаемого дома или земельного участка.

Люди, которые открывают в Швейцарии свое дело и имеют возможность получить вид на жительство, впоследствии также могут без существенных ограничений купить недвижимость для частного использования. Однако, повторю: все это — не для получения дохода.

А вот третий путь — инвестиции в недвижимость. Тут вариантов очень много — вложения в коммерческие объекты, создание бизнеса и приобретение недвижимости под этот бизнес и так далее. Кстати, в отношении коммерческой недвижимости не существует никаких ограничений ни по площади, ни по местоположению, ни по срокам последующей продажи. 

По своему опыту знаю, что люди довольно активно интересуются этим, третьим путем, однако нельзя сказать, что число реально заключаемых сделок — какая-то постоянно растущая величина. В частности, потому, что Швейцария (равно как и Лондон, Сардиния или Лазурный берег) — это все одного, очень высокого ценового поля ягоды. Испания, Кипр, Греция — это более доступный вариант. Еще более низкий ценовой ряд — Хорватия, Чехия, Болгария. Швейцария же — все-таки своеобразный "индпошив". 

КОГДА ВАЖНА НЕ ФОРМА, А СУТЬ

О чем надо непременно помнить человеку, задумывающемуся о приобретении недвижимости в Швейцарии? Мне кажется, прежде всего — о системе швейцарского налогообложения. Все налоги здесь подразделяются на федеральные, кантональные и муниципальные, то есть действует так называемая трехколонная система налогообложения. Федеральные ставки едины по всей стране, а вот кантональные (в Швейцарии 26 кантонов) и муниципальные сильно отличаются друг от друга, и ставка налога на прибыль очень варьируется. Начиная от недорогого кантона Цуг и заканчивая дорогими кантонами — такими как Женева или отдельными общинами и муниципалитетами в Цюрихе — она может колебаться от 14% до 26 – 28%.

Следующий момент — ставка подоходного налога. Всем в мире известен уже упоминавшийся кантон Цуг, где в принципе самое низкое налогообложение (и потому, кстати, одни из самых высоких цен на недвижимость). Но местом проживания многих состоятельных людей является кантон Швиц, где нет крупных городов, зато есть очень красивая природа — так вот именно там действует самый низкий по стране подоходный налог. Поэтому выбор кантона (то есть выбор системы налогообложения) крайне важен при покупке недвижимости, в случае если вы собираетесь открывать компанию или поселиться в этой стране.

Подходы к налогообложению в отношении жилой и коммерческой недвижимости различны. Если мы говорим о жилой недвижимости, оформленной на физическое лицо, то это налог на землю и налог на имущество. Если речь идет о приросте капитала, то это подоходный налог. Если же мы возьмем компанию, то она платит налоги на принадлежащие ей землю и имущество, а также налог на прибыль. Стоит помнить, что компания вправе приобрести и оформить на себя и жилую недвижимость. Прежде всего, это делается по налоговым причинам — иногда в этом случае налог на прибыль может быть ниже, хотя и здесь есть ряд ограничений для компаний с иностранным капиталом. 

Еще один интересный момент — расходы на содержание недвижимости. Когда физическое лицо владеет жильем, считается само собой разумеющимся, что владелец делает ремонт за свой счет. Если же жильем владеет компания, то, например, расходы по ремонту она может списать в счет расходов на содержание недвижимости. (К слову, подобная схема действует и во Франции, где приобретение недвижимости на местные компании позволяет при грамотном планировании значительно сэкономить на налогах и гарантирует более лояльное отношение местных банков при оформлении ипотеки).

Часто возникает вопрос, может ли иностранец взять ипотечный кредит в швейцарском банке. Конечно, на Западе ипотечный кредит — один из самых распространенных банковских продуктов, который предлагается большинством банков, в России ипотека также получает все более широкое распространение. Но если посмотреть типичный договор ипотечного кредитования, станет ясно: банк зачастую пристрастно относится к своему клиенту и старается обезопасить себя от любых рисков, что делает ряд условий просто кабальными.

Так вот, за рубежом отношение банка к клиенту более лояльно, а процедура оформления ипотечного кредита отработана и зачастую связана с меньшей бюрократией. Но каждый банк сам для себя решает, работает он с иностранцами или нет, и, как правило, отказ от подобной работы продиктован чисто финансовыми причинами. Банку приходится создавать целый отдел, который будет проверять, откуда приехал клиент и какова его платежеспособность, решать огромное число вопросов — что делает предоставление банковской услуги по сути невыгодным. Поэтому нередко банки делают следующее разграничение: создают отдел для работы с особо состоятельными иностранными клиентами, так называемый private banking, а в "общий поток" иностранцев не пускают. Эта система действует и в отношении ипотечных кредитов.

В некоторых странах (например, на Кипре) финансовые структуры, давно работающие с Россией, берут на себя риск выдачи кредитов российским клиентам. Но в большинстве стран, в том числе и в Швейцарии, у россиян возникают проблемы — если, конечно, они не имеют швейцарского вида на жительство или местной кредитной или финансовой истории. Очень часто состоятельные клиенты при приобретении недвижимости пользуются имеющимися частными счетами для предоставления необходимых гарантий для оформления ипотечного кредита. Обычно требуется предоставить дополнительные гарантии в размере 20 – 30% от стоимости объекта. 

С выдачей кредитов компаниям, зарегистрированным в Швейцарии, дело обстоит несколько проще, поскольку находящуюся под боком компанию можно проверить. Хотя и здесь необходима кредитная история. И, конечно же, банк обязательно запросит данные о реальном владельце — бенефициаре компании. Если выяснится, что за сложной структурой стоит все тот же покупатель Х из России, то, возможно, банк запросит дополнительную информацию или гарантии. 

Другой постоянно возникающий вопрос — дает ли недвижимость в Швейцарии право на получение вида на жительство. Увы, в Швейцарии действуют те же нормы международного права, что и в ЕС: владеющий недвижимостью иностранец вправе получить туристическую визу на срок не более 90 дней в течение полугода — и все. Кстати, у Швейцарии уже заключены соглашения с Евросоюзом, и есть договоренность, что в 2007 году на территории страны вступят в силу положения Шенгенского договора.

Однако не стоит забывать, что в Швейцарии существует так называемая пенсионная программа. Люди, достигшие 55 лет, имеющие капитал от 1 млн. франков или ежемесячный доход от 70 000 франков, а также — что очень важно! — близкие связи с этой страной, вправе получить разрешение на проживание без права работы. И вот тут недвижимость может очень даже пригодиться: человек регулярно в течение нескольких лет приезжает в страну, живет там какое-то время, знает всех соседей — это ли не близкие связи?

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | сентябрь 2006 | № 7 (17) | http://www.d-n.ru/