|
"Политики и чиновники, которые утверждают, что, придя к власти, сделают цены на киевское жилье ниже, лукавят. В ближайшие 5–7 лет, то есть как минимум до 2013 года, цены будут только расти".
Это заявление, сделанное недавно главой Украинской строительной ассоциации (УСА) Львом Парцхаладзе, несколько успокоило потенциальных инвесторов Украины, в том числе и тех, чьи основные интересы сосредоточены на рынке недвижимости столицы страны — Киева. А волнений у них в последнее время было немало: достаточно вспомнить, что осенью 2005 — зимой 2006 года только и разговоров было о том, что киевский рынок недвижимости находится в стагнации, что цены на жилье очень высоки и при этом "заморожены", что число заключаемых сделок упало до рекордно низкой отметки, а продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, накапливая одни — отложенное предложение, другие — отложенный спрос.
Сложившуюся ситуацию специалисты связывали со многими причинами: кто ставил во главу угла резкий рост цен на эне ргоносители и строительные материалы, кто — обострение политической борьбы накануне выборов (россияне отлично знают, сколь остро рынок недвижимости реагирует на любые политические пертурбации в стране, регионе или даже одном конкретно взятом городе), кто — все еще остающийся "подвешенным" вопрос с подоходным налогом на недвижимость и доход от продаж. Но как бы там ни было в недалеком прошлом, сейчас течение дел входит в более спокойное русло.
Тенденция к повышению цен наметилась уже в феврале нынешнего года. Так, по данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании Житло-Інвест, по сравнению с январем цена квадратного метра на первичном рынке выросла в среднем на 0,9% (при этом цена 1-комнатных квартир — на 1,1%, 2- и 3-комнатных — на 0,8%).
К весне дела пошли еще лучше — согласно исследованиям агентства недвижимости "Планета Оболонь", в апреле индекс стоимости жилья составил $1 449/м2 (+2,2% за месяц). Может, до показателей прошлого года еще далеко, но то, что прогнозы пессимистов не сбылись, обвала рынка не произошло, а произошло, напротив, его пробуждение и активизация — факт неоспоримый, и для большинства участников рынка — радостный. В конце концов, в Украине, как и в России, вложения в недвижимость, особенно в жилую, остаются одним из самых привлекательных вариантов: хранить сбережения в твердой валюте рискованно, поскольку валюта эта в последнее время заметно "обмякла"; заниматься игрой на бирже не всем под силу; договоры по приобретению земельных участков, как свидетельствуют украинские профессионалы рынка, далеко не всегда безупречны с юридической точки зрения… Так что остается жилье.
До недавних пор оно в Киеве делилось на "первичку" и "вторичку", точнее — на то, что требует доработки, и то, что доработки не требует. Ряд агентств недвижимости шли чуть дальше, проводя границу между "кирпичом" и "панелью". Однако в марте этого года УСА после нескольких месяцев работы предложила новую классификацию жилья, разбив его на 5 категорий. Первая — социальное жилье, общежития и бесплатные квартиры; вторая — жилье экономкласса стоимостью до $1 000/м2; третья — жилье бизнес-класса стоимостью до $2 000/м2; четвертая — жилье класса "премиум" стоимостью до $5 000/м2; пятая — жилье класса "де люкс" стоимостью от $5 000/м2 и выше. Ну, это, так сказать, потенциальным инвесторам для ориентира.
Совершенно очевидно, что в сложившейся ситуации самым активным спросом еще долго будет пользоваться жилье экономкласса. Однако, учитывая позицию новой киевской администрации, объявляющей о своих намерениях серьезно развивать социальные программы, нетрудно предположить, что в столице Украины будет происходить примерно то же самое, что и в столице России: плоды относительно дешевого панельного домостроения будут все больше забираться "под социалку". А оставшиеся предложения — довольно быстро "вымываться" с рынка.
Элитный сегмент всегда и везде живет по своим законам: на любом рынке недвижимости он самый стабильный, если можно так выразиться — самый "неповоротливый", самый наименее подверженный каким бы то ни было колебаниям, но и самый неинтересный с точки зрения инвестора, рассчитывающего на быструю отдачу. Сегодня в Киеве строится довольно много жилья, которое (за неимением четкой классификации) забавно обозначали как "элит-люкс", "элит-бизнес" или "элит-эконом". Цены в этом сегменте рынка колеблются от 3 000 до 800 у. е. — в зависимости от местоположения здания, исторического соседства, экологического состояния района, категории дома и т. д.
Как отмечают киевские риэлторы, в списке самых престижных районов первое место классически занимает исторический центр города, Печерск, Подол. Далее следуют Днепровский район (точнее, те его участки, которые находятся недалеко от метро), Соломенский и Шевченковский районы. Причем, в Киеве, равно как и в Москве, инвестиционно-строительные компании давно уже спорят с утверждением, что элитное — это непременно небольшое: в городе все чаще появляются многоквартирные дома высшего класса. Одновременно, правда, растет интерес и к частным домам в центре Киева — но они для самых состоятельных покупателей.
Словом, уделом "массовых" инвесторов, как обычно, остается жилье бизнес-класса. Поэтому на нем и сосредоточено сейчас внимание тех, кто приглядывается к рынку недвижимости Киева. Сразу после выборов нового руководства города, в профессиональной среде начали говорить о том, что прежние, административные методы влияния на строительную отрасль в целом и систему ценообразования в частности, должны уйти в прошлое. По крайней мере, эпохе превалирования крупных строительных компаний, связанных с прежней администрацией, должен прийти конец. Но останутся ли былые "властители рынка" в числе лидеров? Придут ли им на смену новые фавориты? Займут ли освободившиеся места иностранные инвесторы, застройщики, девелоперы, вполне способные строить больше, быстрее, дешевле? А главное, не снизятся ли общие объемы строительства, и без того явно не удовлетворяющие современным требованиям? (По словам Льва Парцхаладзе, в Киеве только строительство в объеме 2 – 3 млн. м2 способно уравновесить спрос и предложение и заставить цены прекратить расти так агрессивно).
Прежде всего, инвестору нужна ясность. До ясности на киевском рынке недвижимости пока далеко. Но вот что любопытно: риэлторская статистика гласит, что сегодня от 20% до 35% сделок приходится на долю так называемого инвестиционного жилья — то есть жилья, приобретаемого с целью сохранения и приумножения капиталов. О чем-то это все-таки говорит.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май-июнь 2006 | № 5 (15) | http://www.d-n.ru/
Ирина ПЕЧОРИНА
|
