Калужское шоссе -- Направление,рвущееся вверх

Рынок предложений загородной недвижимости Подмосковья разнообразен. На данный момент практически на всех направлениях идет активное строительство коттеджных поселков, не говоря уже об отдельно стоящих домах. Застройщикам и риэлторам в этой ситуации приходится прилагать неимоверные усилия - как по части качества возводимых особняков, так и в деле продвижение брэнда - для того лишь, чтобы оставаться заметными на загородном рынке недвижимости. Но подчас на помощь игрокам рынка приходят обстоятельства.

Завершающаяся реконструкция Киевского и Боровского шоссе вновь вернула утерянный было интерес к Калужскому направлению. Не то чтобы положение Калуги до этого момента было, что называется, критическим. Просто на пятки стали наступать ранее не столь активные на загородном рынке направления, Пятницкое и Дмитровское, где есть то, чем не может похвастаться юго-запад Подмосковья - водохранилища, большие лесные угодья и горнолыжные спуски. Нет только хорошей, освещенной трассы и возможности при форс-мажорных обстоятельствах быстро добраться до Москвы или загородного дома, используя другие трассы. У Калуги вся эта необходимая роскошь цивилизации, особенно после реконструкция рядом проходящих шоссе, есть. Дополнительные бонусы получила недвижимость Калужского направления после строительства у въезда крупных торговых и развлекательных комплексов -
"МЕГА", "Ашан", "ИКЕА".

Одна из особенностей этого направления, коренным образом отличающая его от всех остальных, - присутствие на рынке поселков различных категорий, от "де люкс" до экономкласса. Из более чем 30 поселков, находящихся сейчас на разных этапах строительства, 5 коттеджных комплексов таунхаусов, три из которых эконом-класса, практически столько же "де люкс", оставшиеся принадлежат к категории "бизнес-класс". Увы, но экономкласс, в котором сейчас рынок загородного жилья испытывает особую потребность, представлен весьма вяло - лишь три поселка. Но, с другой стороны, шоссе само по себе короткое, чуть более 40 километров от МКАД, а на таком расстоянии доступное загородное жилье практически не строят. Так что радует, что здесь оно есть хоть в таком количестве.

Два года назад поселком-событием на подмосковном рынке недвижимости была названа "Бельгийская деревня", чьим застройщиком выступила известная компания "Лоджик Риэлти". Поселение по-прежнему остается самым оригинальным и интересным среди всех загородных проектов. Прежде всего, уникален ландшафт местности, выбранной под застройку: лесная поляна с живописным озером. Несмотря на столь русский пейзаж, архитектурное воплощение - европейское. Застройщики создают в Подмосковье кусочек Бельгии, если точнее - Северной Фландрии. Конечно же, это стилизация, но очень добротная. Европейское качество присутствует везде - в проектах особняков, в используемых материалах и даже в уровне строительства. Несмотря на то, что сейчас поселок находится на стадии возведения, стройплощадка не завалена строительным мусором, пластиковыми пакетами и бутылками, как это обычно бывает. Согласно плану застройки, "Бельгийская деревня" будет состоять из 70 домов площадью 350-600 квадратных метров с участками от 20 до 50 соток. На ее территории возведут детский городок, спортивные площадки, общественно-досуговый центр с магазинами и аптекой. Проведут и ландшафтные работы - предполагается разбить парк с мощеными прогулочными аллеями, а на берегу озера построить лодочную станцию и пляж. Для придания местности идиллии, через озеро перекинут пешеходный мост. На данный момент средняя цена особняка в поселке - $2.000.000.

Застройщики коттеджного поселка "Сенатор Клуб", появившегося на загородном рынке несколько позже, чем "Бельгийская деревня", также являются поклонниками европейского стиля, правда, на этот раз английского. Жилой комплекс, состоящий из 9 коттеджей и 43 секций в таунхаусах, расположен в лесопарковой зоне, на территории санаторно-курортного комплекса "Десна" Управления делами президента Российской Федерации. Общая площадь отдельно стоящих домов - 450 "квадратов", при стоимость квадратного метра - от 3.100 у. е. Секции таунхаусов поселка будут как двухуровневые (площадью 192 м²), так и трехуровневые (площадью 221 м²). Цена таунхаусов - от 230 у. е./м².

Архитектурное решение домов и ландшафтный дизайн будут выполнены в английском стиле. За поддержанием этого стиля и чистотой территории будут следить садовники. К тому же, предусматривается и собственный обслуживающий персонал, в обязанности которого будет входить, в частности, уборка квартир. Поскольку коттеджный поселок построен на территории санатория "Десна", можно будет смело пользоваться его инфраструктурой: крытым бассейном, теннисными кортами, бильярдом, солярием, джакузи, сауной и рестораном.

Коттеджный поселок "Новоспасское", застройщиком которого является "АльтерВЕСТ", был одним из первых организованных поселений не только этого направления, но и в целом Подмосковья. Несмотря на то, что особняки в нем возведены по различным проектам, и, скорее всего, разными архитекторами, он оказался выдержанным в едином стиле. На сегодняшний день этот поселок бизнес-класса функционирует, и практически у всех домов, за редким исключением, есть свои владельцы. По размеру "Новоспасское" довольно приличный поселок, около 190 домов, но, вместе с тем, уютный и удобный. Из инфраструктуры есть культурно-оздоровительный центр, магазин, ресторан, детская площадка.

Еще один проект "АльтерВЕСТа" на Калужском шоссе - поселки "Новотроицкое" и "Новотроицкое 1". Несмотря на то, что оба поселения расположены у деревни Пучково, они существенно отличаются друг от друга. Одно - "Новотроицкое" - достаточно большое: 89 домов со всей необходимой инфраструктурой, включая магазин, кафе, детскую и спортивные площадки, пруд, зону отдыха. Другое камерное - 23 особняка площадью 260-418 м² на участках 15-20 соток. А несколько резиденций площадью около 680 м² построят у кромки лес, который, при желании, владельцы могут взять в аренду на 49 лет. Удачно и месторасположение поселка - с трех сторон территория примыкает к лесному массиву, вдоль границы четвертой протекает лесной ручей. С территории "Новотроицкого-1" открывается уникальный вид на храм Казанской Иконы Божьей Матери, построенный помещиками Хитрово в 1802 году. Вот уже десять лет как при храме открыта Троицкая православная школа, которую смогут посещать маленькие жители коттеджный поселков компании "АльтерВЕСТ".

До недавнего времени поселки с названием "Европейская деревня" можно было встретить только по Киевскому шоссе. В этом году поселение Старого света появилось и на Калужском направлении. "Европейская деревня-III" находится в 22 километрах от МКАД. Она будет объединять 52 дома площадью от 230 до 465 м², расположенных на участках от 13 до 25 соток, сдаваемых без отделки, со свободной планировкой. Будущим владельцам предоставляется возможность аренды прилегающих участков леса. В перспективе планируется строительство второй очереди из 30 домов.

Тенденция последних лет Калужского направления, как, впрочем, и всех остальных подмосковных направлений - активная застройка так называемых дальних рубежей. Прилагательное "дальнее" как-то несопоставимо с Калугой, протяженность которой от МКАД, повторим, чуть больше 40 километров. И, тем не менее, за последние год-два именно на этих рубежах, а если точнее, от Красной Пахры до Вороново, стала вестись впечатляющая по своему размаху работа. Причем, впечатляют не столько проекты, предлагаемые на рынке, сколько их претенциозные названия вроде "Графская усадьба" и "Великий герцог". В одном, по заверению застройщиков, из пробуренной скважины течет морская вода, в другом территория будет поделена на зоны бизнесс-класс и VIP, и у каждой будет свой отдельный въезд.

Несколько месяцев назад в прессе прошло сообщение о том, что девелоперская компания "Авгур Эстейт", занимающаяся строительством и продажей элитного жилья, стала единственным владельцев племзавода "Коммунарка", которому принадлежит около 3.000 гектаров земли, расположенных вдоль Калужского шоссе, примерно в 5 километрах от МКАД. По какому пути пойдет новый хозяин - будет инвестировать в производство молока или в элитное подмосковное строительство, - остается только догадываться. Специалисты рынка недвижимости склоняются к тому, что компания выберет прибыль, то есть элитный загородный коттеджный поселок (сотка земли в котором с подведенными коммуникациями обойдется в сумму около $20.000). Так что велика вероятность, что в перспективе Калужское направление, благодаря интересным предложениям в категории "де люкс", может потеснить и саму Рублевку. По крайне мере, переманивать на свои территории сильных мира российского ей удается - в одном из элитных поселений проживает сам господин Фрадков.

Анна ЯГИШ
вице-президент корпорации "РЕСКОР"

Если говорить о спросе, то Калужское направление сегодня входит в первую тройку вместе с Рублево-Успенским и Новорижским шоссе. Трасса проложена на месте древнего, известного с XIV века торгового пути из Москвы на Калугу, Боровск, Верею. История этих мест удивительна. Например, на 41-м километре, в живописной местности, богатой лесами и реками, раскинулось село Красная Пахра, бывшее в XVIII столетии усадьбой известной своей жестокостью помещицы Салтычихи; на 56-м километре расположена деревня Моча, принадлежавшая когда-то М. И. Кутузову, а неподалеку - село Вороново, бывшая усадьба А. П. Волынского.

Однако, направление интересно потенциальным покупателям не только своими достопримечательностями. Есть и сугубо рациональные причины. Во-первых, свободной земли, которую можно использовать под строительство коттеджных поселков, здесь немного. Земля дорожает, и состоятельные и успешные люди, приобретая здесь коттедж, оказываются в кругу себе подобных. Во-вторых, Калужское шocce славится уникальностью природного ландшафта и хорошей экологией. С одной стороны, этому способствует его географическое положение - западная роза ветров, благодаря которой все вредные выбросы столицы идут на восток, а с другой - бережно сохраняемые лесные массивы. Не обижено направление и водоемами: здесь нет больших водохранилищ, как на Дмитровском направление, зато много лесных озер, где водится карась, окунь, щука и даже раки. Отсутствие железной дороги делает Калужское направление "камерным", мало доступным для широкого круга отдыхающих. Поэтому и природа здесь сохранилась лучше.

Неслучайно Калужское направление было выбрано для размещения многочисленных санаториев, пансионатов и домов отдыха. Благодаря этому на шоссе отлично развита инфраструктура. Например, можно воспользоваться крытым бассейном, теннисными кортами, бильярдом, солярием, джакузи, сауной и рестораном в санатории "Десна". Сразу на въезде на шоссе огромный торговый центр с магазинами "Ашан", "ИКЕА", "Мега". У одного из больших поселков направления - "Дубровка" предполагается возвести McDonald's, рестораны, кафе, супермаркет. Активно развивается и инфраструктура единственного города направления - Троицка.

Рынок коттеджных поселков в Подмосковье сформировался за короткие сроки, поэтому сейчас, в основном, предлагаются дома в строящихся поселках. Если в 2002 году на рынке было представлено около 50 поселков, то в 2004 их было уже 260. На Калужском направлении на сегодняшний день около 20 коттеджных поселков. В роли инвесторов все чаще выступают крупные банки и финансовые структуры, и на рынке стали появляться поселки с продуманной концепцией. Один из самых ярких примеров такого поселка - строящийся жилой комплекс "Сенатор Клуб", который возводится в одном из наиболее живописных мест лесопарковой зоны, в 12 километрах от МКАД, на территории санаторно-курортного комплекса "Десна".

Алексей ЛИТВИНОВ
начальник отдела маркетинга и рекламы Группы Компаний СКМ. Проект - "Европейская деревня"

На протяжении нескольких лет Калужское направление прочно держится в тройке лидеров по количеству предложений и продаж на рынке загородного жилищного строительства, пропуская вперед себя лишь Рублево-Успенское шоссе и деля с Новорижским направлением второе-третье место. Причиной такого постоянства является хорошее экологическое состояние района. Этому, в свою очередь, способствует отсутствие вредных производств, а также наличие больших лесных массивов.

Впрочем, и транспортная составляющая вносит свою лепту в спрос на данное направление. Калужское шоссе, имеющее четыре полосы с довольно приличным покрытием и с освещением вплоть до бетонного кольца, - практически тупиковая трасса, по ней не ходит транзитный грузовой транспорт, и, как следствие, практически полностью отсутствуют автомобильные пробки.

Одной из особенностей Калужского направления является отсутствие садовых товариществ. Железнодорожной ветки, как это практикуется по всем остальным направлениям, здесь нет, так что и желающих обзавестись участком в 6 соток не нашлось. Зато старинные усадьбы, которых на направлении оказалось предостаточно, были облюбованы советскими министерствами и ведомствами под дома отдыха и пансионаты. Благодаря этим факторам, на направлении поначалу было много места для возведения коттеджных поселений в непосредственной близости от пансионатов. Рядом с ними у застройщиков не возникало особых проблем при подведении коммуникаций и необходимости возведения собственной поселковой инфраструктуры - все необходимое для жизни было в пансионатах.

Сейчас ситуация меняется. Свободных мест остается все меньше, а инфраструктура старых пансионатов уже не может удовлетворить запросы новых жителей Калужского направления. Эту проблему пытается решить Троицк, но пока, кроме ресторанов и баров, предложить ничего не может. Но опять же вопрос не столь критичен и будет решен со временем.

Ценовая политика направления также соответствует спросу, как и на Новой Риге, до лидера - Рублевки с ее гипертрофированными ценами еще далеко. На Калужском направлении цены на землю прямо зависят от удаленности от окружной дороги. Например, в пределах 15 километров от МКАД цена за сотку земли доходит в престижных местах до $30.000 - при наличии леса, реки или озера, а если говорить о земельных участках в районе п. Вороново (это примерно 40 километров от МКАД), то здесь цена за сотку - $2.000.

Цена предлагаемых в продажу домов зависит от множества факторов. Но главное, что на этом направлении есть предложения как особняков класса VIP, так и бизнес-класса.

Валерий ЛУКИНОВ
коммерческий директор компании АльтерВЕСТ

В данный момент Калужское направление выходит на особый уровень развития. Если раньше по спросу и количеству предложений оно шло на третьем месте - после Рублевки и Новой Риги, то сейчас, с расширением Киевского шоссе, земли, находящиеся между Калужским и Киевским направлениями, стали приобретать особую значимость; фактически, началась их "вторая жизнь".

К этим участкам без особых хлопот можно будет подъехать сразу по двум трассам, да и самих земель там еще достаточно много - и в районе Крекшино, и в Первомайском. К тому же, по калужскому направлению уже выстроено достаточно большое количество поселков, дома в которых готовы к проживанию. Есть также и свободные наделы под застройку. Кроме всего прочего, велика вероятность, что популярность Новорижского направления несколько упадет: количество поселков, которые сейчас там есть и находятся в стадии строительства, настолько велико, что когда все они начнут функционировать, пропускная способность даже столь широкой трассы заметно сократится.

Конкуренция по Калуге очень высока. Раньше было лишь два традиционных конкурента - Новоспасское и Фоминское (последнее отличалось тем, что там продавали участки без подряда). Скорость продаж была немаленькой, но поселки выходили на рынок без единого архитектурный стиля (отмечу, что наша скорость продаж была ниже, но наши поселки имеют единый архитектурный стиль). Сейчас на рынок вышли такие игроки как "Бельгийская деревня" и "Стародачное". Это достаточно серьезные конкуренты, хотя и существующие в другом ценовом диапазоне. К примеру, в "Бельгийской деревне" особняки идут по $1.800.000, но это поселение расположено ближе к Москве и относится к классу "элит", а наши поселки по уровню цен относятся к бизнес-классу.

Несмотря на то, что в последнее время по Калужскому направлению появилось несколько дорогих поселков, будущее все же за бизнес- и эконом-классами. Если бы я был инвестором, то для поселков экономкласса взял бы землю, расположенную за 30 километрами от МКАД - например, поселки в районе деревни Вороново или "бетонки": место интересное, да и свободная земля под застройку еще есть.

Для удобства жителей направления создается и вся необходимая инфраструктура. Так, за последние пять лет очень сильно изменился Троицк - в нем появились новые магазины высокого класса, рестораны, кафе. Строится и инфраструктура в некоторых коттеджных поселках, но главное, чтобы у нее были потребители.

Если же говорить о главном - о ценах, - то земли на Калуге дешеветь не будут. И, тем не менее, мы попытаемся выработать уровень цен, которые будут интереснее, чем на Рублевке и на Новой Риге. Я думаю, что хороший домик в 350 "квадратов", с участком в 15 соток, в охраняемом коттеджном поселке можно будет купить примерно за $220.000.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   | май - июнь  2005  |   №  (3-4)   |   http://www.d-n.ru/