Закрытые фонды, с открытыми правилами игры

Наталья ПРОКОПЬЕВА

автор - директор по развитию
УК "РЕГИОН Девелопмент"

Во всем мире частные инвесторы вкладывают свои сбережения в фонды недвижимости (REIT). На данный момент суммарные активы только американских биржевых и частных REIT превышают $300 миллиардов долларов. В России пока не сложилась широкая практика инвестирования средств частными инвесторами в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), но это вопрос времени и развития самого продукта. В России уровень культуры инвестирования растет.

Сейчас рынок ЗПИФов недвижимости находится только в стадии становления. Фонды недвижимости, которые формируются на срок от года до 15 лет, как правило, подводят итоги в конце срока работы. А это значит, что первые сформированные фонды через 3-4 года подтвердят свою состоятельность и место на рынке.

В ДОЛГИЙ ЯЩИК

Недвижимость - актив, требующий длинных инвестиций. В этом есть свой плюс, поскольку для пайщика нет необходимости следить за рынком так активно, как в открытых фондах: нирынок недвижимости, ни проект быстро не меняются. Но длительный срок вложений требует закрытой формы ПИФа, и это означает, что пайщик ограничен в возможности выхода изфонда. Активного вторичного рынка паев ПИФов недвижимости пока не существует. Сейчас на ММВБ представлены паи лишь 4 фондов недвижимости ("Первый Инвестиционный фонд" УК Конкордия Эссет менеджмент, "РЕГИОН фонд недвижимости" УК РЕГИОН Девелопмент, "Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость" УК Свиньин и партнеры и "Жилая недвижимость" УК Промышленно-строительного банка). Паи этих фондов включены вкотировальные листы разных уровней. Существует возможность купли-продажи паев закрытых фондов недвижимости на неорганизованном вторичном рынке.

Помимо этих возможностей, продать пай теоретически можно самостоятельно, нужно лишь найти покупателя и договориться о цене сделки. Некоторые УК предусматривают возможность оферты, то есть досрочного выкупа паев. Однако на практике публичных оферт еще не было.

ДОХОД ПО ПЛАНУ

Управляющим компаниям запрещено говорить о доходности фонда и гарантировать потенциальным пайщикам фиксированный процент. Однако, вотличие от открытых интервальных фондов, средства ПИФов недвижимости вкладываются в определенный проект, а у этого проекта обязательно существует свой бизнес-план. Инаего основе можно делать выводы отой доходности, на которую может рассчитывать пайщик. Конечно, всегда существуют риски - можно неправильно просчитать стоимость объекта после его выхода на рынок или цену арендной ставки, если речь идет о рентном фонде.

Та доходность, которую рынок недвижимости давал раньше, была обоснована в первую очередь ростом самого рынка и повышенным спросом на недвижимость. Сейчас же, при определенной стабильности рынка, строительные проекты могут приносить от 30% годовой доходности.

Принято считать, что московские проекты более доходны, чем региональные. Однако вложения врегиональную недвижимость могут принести не меньшую доходность. Такими проектами, например, являются проекты жилого строительства в городах-миллионниках, где существует устойчивый спрос на недвижимость, доходы граждан увеличиваются, рост стоимости квадратного метра в какой-то мере повторяет рост московского рынка.

Стоит оговорить одну особенность закрытых фондов недвижимости. В более известных открытых фондах рост стоимости чистых активов (СЧА) означает и рост стоимости самого пая. В закрытых паевых фондах изменения СЧА не являются очевидным показателем деятельности Фонда. То есть, даже при росте или падении СЧА пайщик может купить или продать пай по цене, которая никак не связана с расчетной стоимостью пая. Оценивая динамику СЧА закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, необходимо обращать внимание на параметры и инвестиционный портфель фонда. Так, в фондах недвижимости, инвестирующих средства в строительные проекты, СЧА ежемесячно будет уменьшаться на величину вознаграждения инфраструктуры, а после продажи объекта недвижимости резко вырастет, этот рост и составит доход для пайщиков фонда. А в фондах, инвестирующих в коммерческую недвижимость, где денежные потоки позволяют регулярно выплачивать промежуточный доход, СЧА и расчетная стоимость пая будет вести себя совсем по-другому.

ПРАВИЛА ИГРЫ

Выбирая инструмент для вложений, важно ознакомиться с проектной программой фонда недвижимости. Если фонд только формируется, то управляющий лишь заявляет предполагаемые проекты для инвестирования. Вдальнейшем он может изменить стратегию инвестирования и сами проекты. Это не запрещено законом, однако такую практику нельзя считать правильной, иэто может говорить о том, что УКнедержит своих обещаний. Это риск, который пайщик принимает на себя, инвестируя средства в фонд в момент его формирования. Поэтому особо стоит обратить внимание на соответствие обещаниям в предыдущих проектах ина репутацию управляющего.