Виртуальный карман

Константин РОМАНОВ
автор - Председатель совета директоров
управляющей компании "НОВА"

Сегодня для всех участников рынка недвижимости очевидно, что после выхода закона об участии вдолевом строительстве придется работать по другим схемам. Узастройщиков теперь есть несколько вариантов финансирования строительства.

Первый - ограничиться сотрудничеством сбанком. Для этого застройщикам придется, фигурально выражаясь, "срастаться" с той или иной банковской структурой, фактически становиться "дочкой" банка со всеми плюсами и минусами этого положения. Плюсы заключаются всоблюдении сроков финансирования, минусы - вполном лишении самостоятельности. Например, велика вероятность того, что банк потребует своего участия в акционерном капитале застройщика.

Второй вариант - использование только собственных средств. Это возможно для тех компаний, которые итак значительную часть расходов финансируют из собственных средств, однако вэтом случае им придется кардинально снижать объемы строительства.

Третий вариант - использование альтернативных источников финансирования, которыми и являются паевые инвестиционные фонды недвижимости. ПИФы недвижимости - сравнительно новый инструмент, поэтому механизмы взаимодействия их с девелоперами сейчас находятся впроцессе разработки. Однако уже сегодня можно сказать, что ПИФ - это наиболее понятный и прозрачный механизм для инвесторов. Для строительных же компаний этот механизм уже работающий, однако вырисовывать схему взаимодействия нужно в зависимости от конкретной ситуации каждого застройщика.

НА ПАЯХ

Схема использования ПИФа в финансировании строительства объектов позволяет привлечь деньги физических лиц на первоначальном этапе - то есть еще до момента получения исходно-разрешительной документации на строительство и юридического оформления прав на земельный участок.

Также возможен вариант подключения ПИФа к проекту и не на начальной стадии строительства. Необходимо учитывать многообразие ситуаций и проблем, которые есть сегодня у каждого застройщика- в том числе и у такого, который уже ведет строительство на том или ином этапе. Например, если объект в том или ином виде уже существует, его также можно включить в структуру активов. Кроме того, собственные средства застройщика тоже могут быть внесены в фонд. Механизмов взаимодействия достаточно много.

Плюсы финансирования через ПИФ для застройщика очевидны: финансирование не может быть приостановлено - в отличие кредитных банковских линий, так как фонд формируется на всю необходимую сумму сразу и представляет собой некое подобие виртуального кармана.

Минусы - схема финансирования может быть достаточно сложной, поскольку еепридется приводить в соответствие с законодательством в области недвижимости. Правовое поле до конца не урегулировано, остаются вопросы, связанные с налогообложением. Другой минус для застройщика- лишение определенной доли независимости. Если сейчас застройщик обладает практически полной свободой, имея возможность привлекать деньги из разных источников в зависимости от той или иной ситуации. В случае же работы с ПИФом ему придется оговаривать все эти нюансы с управляющей компанией.

Сегодня крупные строительные организации даже создают собственные управляющие компании. Причем вероятнее всего, именно перспектива принятия закона об участии в долевом строительстве сыграла свою роль в их решении о создании собственных УК и ПИФов. Кроме того, строительный рынок в последнее время стремится использовать более прозрачные схемы финансирования. Вместе с тем, очевидно, что создание собственной управляющей компании - вопрос далеко не такой простой, как это представляется, и потрудозатратам я бы сравнил этот процесс с организацией собственного банка.

ГАРАНТИИ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ

В законе об участии в долевом строительстве появилась возможность защитить частного инвестора, но с другой стороны, ущемлены права других участников рынка- впервую очередь застройщиков, атакже, институциональных инвесторов, которыми являются управляющие компании. Надеюсь, что впринятых поправках к закону будет расширено поле для взаимодействия всех участников, тем более, что УК имеют все возможности защитить права частного инвестора, так как схема работы ПИФов жестко регламентирована и формирует четкие правила "игры".

Сегодня достаточно много людей, кто заинтересован во вложениях такого рода. Надо сказать, что эти инвесторы нуждаются в дополнительных гарантиях - прежде всего из-за несоблюдения сроков сдачи объекта и из-за возникающих сложностей с регистрацией инвестконтрактов. Здесь управляющая компания в отличие от частного инвестора может в определенной степени снизить риски.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   | май - июнь  2005  |   №  (3-4)   |   http://www.d-n.ru/