 |
 |
 |
|
Субъект, а не объект |
|
|
 |
|
-
 В свое время в нашем банке имелась программа ипотечного кредитования строящегося загородного жилья. Однако впоследствии нам пришлось отказаться от нее из-за того, что масса лежащих в законодательной плоскости вопросов была не урегулирована.
- Теперь же, после принятия пакета законов о доступном жилье, эта ситуация улучшилась, и мы планируем вернуться к этой программе. Раньше банки сталкивались с очень сложной системой оформления обязательств. По закону и по логике, коттедж - это неразрывно связанный с земельным участком объект недвижимости, поэтому корректно оформлять в залог одним договором и землю, и дом. Однако до последних изменений в законодательстве это были объекты разного правового регулирования. Когда речь шла о построенном коттедже, имеющем включенный в единый реестр титул собственности, то процедура была хоть и сложная, но понятная. Нужно было обременить залогом сам дом, затем обременить залогом землю - причем обременения оформлялись в разных органах: земельный комитет занимался землей, а регистрационный - домом.
- Полная неопределенность появляется (и вместе с ней дополнительные затраты и риски), если коттедж находился в состоянии строительства. А ведь именно строящаяся недвижимость и интересует заемщиков в первую очередь. До недавних пор отсутствовала такая законодательная норма, как ипотека в силу закона по земельному участку и связанному с ним индивидуальному дому. Залогом можно было обременить только то, на что есть право собственности. А как раз на приобретение этого права заемщик должен был получить кредит в банке. Эта коллизия напоминала дискуссию на тему "Что первично - курица или яйцо?". В свое время разработчики закона об ипотеке ввели такое необходимое понятие, как ипотека в силу закона. Но распространили они эту норму только на квартиры. Только в последнем законе из пакета по доступному жилью эта норма была распространена на земельные участки и связанные с ними дома. Сейчас обременение земельного участка ипотекой влечет за собой автоматическое обременение залогом строящегося на нем объекта недвижимости.
-
- СВОИ ДЛЯ СВОИХ
- Неудивительно, что кредит на покупку загородного жилья, тем более строящегося, до сих пор оставался экзотикой. Всего несколько банков имеют подобные программы. И как правило, они кредитуют покупку коттеджей в тех поселках, строительство которых они профинансировали. Фактически речь идет о перекредитовании: эти банки теперь реструктурируют свой кредитный портфель, замещают кредит застройщику на кредиты физлицам, которые покупают у этого застройщика коттеджи. Поэтому новых рисков здесь у банков не появляется. Ипотека загородной недвижимости мало развита по двум причинам: это отсутствие полного пакета исходно-разрешительной документации (что можно назвать повсеместным случаем) и абсолютное отсутствие финансовой прозрачности застройщика. Девелоперы редко когда могут удовлетворить очень жестким банковским требованиям. Поэтому чаще всего финансируют строительство коттеджного поселка те банки, которые тем или иным образом аффилированы с застройщиками. Причем в последнее время эта тенденция укрепляется.
-
- КАЧЕСТВО ЗАЕМЩИКА
- Сейчас стоящая перед банком-кредитором задача по установлению и оформлению прав, возникающих при ипотеке, облегчена. Однако другие проблемы остались. В частности, при ипотеке дома в коттеджном поселке банк может оценить риски в гораздо меньшей степени, чем на рынке городского жилья. Квартира - это объект массового спроса и, таким образом, массовой оценки. А у нас на рынке, по моему мнению, отсутствуют оценочные компании, на результат работы которых банк может всерьез полагаться. Рынок загородного жилья имеет свою специфику, и поскольку двух похожих объектов там не существует, о сравнительной оценке и речи быть не может. Ликвидность такого залога, как дом, тем более в перспективе, оценить невозможно. Если по квартирам это реально сделать с помощью статистических методов, то по коттеджам этот риск просто не просчитывается.
- На сегодняшний день все банки - как централизованно, путем инструкций Центробанка, так и сами по себе - пришли к пониманию, что залог не является определяющим фактором при принятии решении о кредитовании заемщика. Основное значение здесь имеет финансовое состояние заемщика и его кредитная история. Зарубежный опыт говорит об этом же. Прежде всего банк интересуется самим заемщиком, его платеже- и кредитоспособностью. Если она его удовлетворяет, то коттедж уходит на второй план, потому что сумма средств, вырученных банком после обращения взыскания на коттедж, в случае дефолта заемщика может не покрыть всех накопленных обязательств. Риск такой возможности можно значительно уменьшить за счет качества самого заемщика. Поэтому нас интересует не объект, а субъект залога.
- ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май - июнь 2005 | № (3-4) | http://www.d-n.ru/
автор Александр СИНЕЛЬНИКОВ, председатель правления АКБ «ФОРА-БАНК»
|
Источник: Дайджест Российской и Зарубежной недвижимости
|
|
|
|
 |
|
 |
|
|
|
|
|
|
| №10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Электронная версия журнала "Дайджест российской и зарубежной недвижимости"
Dайджест Недвижимости | Aпрель 2021 № 152 
|
|
