 |
 |
 |
|
Котеджей много, ипотеки мало |
|
|
 |
|
|
 Сегодняшние условия ипотечных кредитов на покупку загородного жилья напоминают ситуацию с ипотекой на московские квартиры лет пять назад. Существенный первоначальный взнос (минимум 30% стоимости коттеджа, в отличие от 15 - 20% в случае с городской квартирой), очень высокие процентные ставки - до 25% в рублях; нелюбовь банков к кредитованию домов на этапе строительства и масса других ограничений - от необходимости предоставить поручителей до требования оформить в залог другой объект недвижимости, уже находящийся в собственности заемщика.
- Эта ситуация имеет множество причин, и все они - из разряда объективных. Из-за того, что цены на ликвидные в представлении банков объекты загородной недвижимости (то есть как минимум со всеми коммуникациями и с правильно оформленным земельным участком) за последние несколько лет зашкаливают, покупки таких коттеджей в обозримом будущем не грозят стать массовыми, и такого объема, как на московском рынке, банкам ожидать нет резона. Те покупатели, которые всерьез интересуются идеальными по версии банков загородными домами, вполне платежеспособны и в кредитах не нуждаются. И если учесть, что риски при работе с загородными коттеджами у банков на порядок выше, чем с городским жильем, то становится понятной дистанция огромного размера, разделяющая банки и желающих купить коттедж в кредит заемщиков. "Некоторые банки на этом рынке сознательно идут на такие риски, которые многим крупным игрокам кажутся неприемлемыми, - сказал рейтинговый аналитик Standard & Poor's Евгений Тарзиманов. - Причина этого проста: чем выше риски, тем выше доход".
-
- ПОВЫШЕННЫЕ РИСКИ
- Около 25 банков заявляют о наличии у них такой услуги, как ипотека загородной недвижимости, однако реально кредиты на коттеджи выдают около десятка, да и то не на регулярной основе, а эпизодически. В одном из московских банков сообщили , что за весь прошлый год ими было выдано всего 20 кредитов на загородную недвижимость - и надо отметить, что в сравнении с показателями других кредитных организаций успехи этого банка выглядят впечатляющими. По сравнению с ситуацией четырехлетней давности нынешнее положение дел выглядит довольно оптимистично, поскольку наблюдается хоть небольшой, но все же рост количества выданных кредитов. Однако ложку дегтя в скромную бочку меда добавляет тот факт, что некоторые банки, наоборот, сворачивают свои "коттеджные" ипотечные программы. Так, от кредитования покупок загородной недвижимости отказался один из застрельщиков на этом рынке - банк Дельта Кредит.
- Многие банки принципиально готовы работать в этой области, однако их возможности не соответствуют потребностям потенциальных заемщиков. Если средний размер кредита на квартиру за последний год составил около $30.000, то на загородном рынке приняты цены совсем иного порядка, требующие соответственно других кредитных сумм. В частности, установленный в Национальной ипотечной компании кредитный лимит в $400.000 не устраивает потенциальных заемщиков, которым для покупки загородного дома требуется сумма иного порядка; поэтому, по словам президента этого банка Елены Клепиковой, пока что по этой программе не было выдано ни одного кредита.
- Большой размер кредита, который требуется при ипотеке загородной недвижимости, становится препятствием и для заемщиков - по крайней мере, в нынешних условиях, когда требуется из собственных средств внести от 30% до 50% первоначального взноса. Не все банки готовы в массовом порядке выдавать в кредит несколько сотен тысяч долларов, но и очень немногие заемщики способны пройти андеррайтинг для получения такой суммы. По этой причине ипотека таунхаусов развита лучше, чем ипотека коттеджей, поскольку цена "полудомов" составляет в среднем $150.00 - 170.000.
- Кроме того, банки работают с коттеджами выборочно и предпочитают кредитовать покупку домов в тех поселках, соинвесторами строительства которых они выступали. В этом случае условия кредита намного привлекательнее стандартных. По такому принципу, в частности, Газпромбанк оформляет ипотеку на поселок "Зеленый мыс"; процентная ставка по кредиту здесь составляет 14% в валюте.
- Но в первую очередь круг объектов загородной недвижимости, соответствующих требованиям банка, крайне узок из-за того, что что наличие всех правоустанавливающих документов на землю - по-прежнему экзотика на этом рынке. Для того, чтобы соответствовать требованиям банка, участок должен иметь целевое назначение "Земля поселений", в то время чаще всего назначение бывает каким угодно - от личного подсобного хозяйства до сельхозугодий. Не прибавил банкам оптимизма и рештельный демарш Минприроды против незаконного строительства в Подмосковье.
- И если на московском рынке существует более десятка застройщиков, имеющих в своем портфеле несколько реализованных проектов и благодаря этому обладающих определенной репутацией, то на рынке загородной недвижимости основную массу составляют компании, название которых ничего банкам не говорит. По разным причинам: нередко более-менее известные компании оформляют поселок на свою "дочку", и очень часто строительством коттеджей занимаются компании, пришедшие на этот рынок случайно и, как правило, только на один проект. "На этом рынке очень сложно найти застройщиков, репутация которых не вызывала бы сомнений", - подчеркнул Евгений Тарзиманов. В силу этих обстоятельств понятно, почему банки не горят желанием кредитовать покупку дома на этапе строительства, когда залог пока что является более чем виртуальным, и ни правильно оформленной земли, ни самого коттеджа еще в природе не существует.
-
- ЖЕЛАНИЕ И ВОЗМОЖНОСТИ
- Большинство из представленных на рынке предложений кредитную организацию не устраивают. К "участию" в ипотеке не допускаются дома без подведенных коммуникаций, в полуфинале отпадают коттеджи с деревянными перекрытиями и без организованной в поселке охраны; некоторые банки кредитуют покупку недвижимости только на определенных направлениях (в число которых, разумеется, не попадают непопулярные восточные и юго-восточные районы Подмосковья); действуют ограничения по удаленности коттеджа от МКАД. Если вычесть из оставшегося объема те объекты, которые не проходят проверку по причине отсутствия согласований на земельный участок, получается, что к финишу приходят только высококачественные предложения, которые и так находят своего покупателя без всяких кредитов.
- Лидерами на рынке ипотеки в качестве объекта кредитования могли бы стать недорогие коттеджи стоимостью около $150.000, однако в этом сегменте предложения дефицит был, есть и остается. На сегодняшний день только приблизительно в трех десятках поселков предлагаются дома стоимостью до $200.000, и далеко не все из них могут пройти банковский андеррайтинг - либо по причине конструктивных характеристик, либо из-за своей удаленности от МКАД, либо в силу все той же неразберихи с землей.
-
- ЗЕМЛЮ - БАНКАМ
- Впрочем, в прошлом году наметилось хоть и небольшой, но положительный сдвиг. В связи с летним снижением спроса на загородное жилье владельцы коттеджных поселков стали приходить к выводу, что дольше всех продержаться на рынке сможет тот, кто раньше других повернется лицом к ипотеке. С тех пор они по своей инициативе стали заключать соглашения с банками, выдающими ипотечные кредиты.
- Кроме того, благодаря изменениям в законодательстве для банков стало значительно проще оформлять ипотеку на земельный участок. И это, не исключено, позволит уже работающим на этом рынке кредитным организациям снизить процентную ставку по кредиту, а тем банкам, которые в ипотеке загородной недвижимости пока заинтересованы не были, - создать у себя новый кредитный продукт на покупку коттеджей.
-
-
- КРЕДИТЫ НА ПОКУПКУ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКОВСКИХ БАНКАХ
- БАНК
|
- МИН. ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
|
- МАКС. РАЗМЕР КРЕДИТА
|
- ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА
|
- МАКС. СРОК
- КРЕДИТОВАНИЯ
|
- ПРИМЕЧАНИЯ
|
|
БСОЛЮТ БАНК
|
40%
|
Без огр.
|
- перв. рынок: 18-20% USD
- втор. рынок: 16-17% USD
|
15 лет
|
- При покупке на перв. рынке дом должен быть построен минимум на 60%
|
|
БАНК
|
50%
|
н.д.
|
- 11-12% USD
|
15 лет
|
- Требуется дополнительный
- залог и поручитель
|
- АНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК
|
30%
|
Без огр.
|
- 11% USD
- 25% руб.
|
10 лет
|
- Не кредитуются дома
- с деревяными перекрытиями
|
|
НАЦИОНАЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ
|
30%
|
$400.000
|
- 12% при подтв. доходе;
- 13% при неподтв. доходе
|
10 лет
|
- Только дома на вторичном
- рынке, не дальше 50 км от МКАД
|
- РУССКИЙ БАНКИРСКИЙ ДОМ
|
30%
|
Без огр.
|
- 15% руб.
|
27 лет
|
- Не кредитуются дома
- с деревяными перекрытиями
|
- ЕВРОПЕЙСКИЙ ТРАСТОВЫЙ БАНК
|
30%
|
н.д.
|
- 16% USD
|
10 лет
|
н.д.
|
|
СОЦГОРБАНК
|
30%
|
7,5 млн руб.
|
- 15-16% руб.
|
20 лет
|
- Только ликвидные объекты
- в ближнем Подмосковье
|
- ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК
|
30%
|
$400.000
|
- От 12% USD
|
10 лет
|
н.д.
|
- ИНВЕСТИЦИОННЫЙ
- ПРОМЭНЕРГОБАНК
|
30%
|
7,5 млн руб.
|
- 15% руб.
|
- 59 минус возраст заемщика
|
- Только готовые коттеджи
|
- БАНК ВОЗРОЖДЕНИЕ
|
30%
|
7,6 млн руб.
|
- 15% руб.
|
27 лет
|
- Только готовые коттеджи
|
- ЗАСТРОЙЩИКИ ЗАИНТЕРЕСОВАЛИСЬ ИПОТЕКОЙ
- Ипотечные кредиты на покупку загородной недвижимости активным спросом в России пока что не пользуются. Кредитов на коттеджи мы выдаем на порядок меньше, чем на покупку квартир. И дело не в том, что клиенты не могут получить одобрение нашего кредитного комитета - просто обращений за такими кредитами мало. Это не массовый продукт: как правило, ипотекой интересуется средний класс, а в нише коттеджных поселков "действуют" покупатели достаточно обеспеченные, и пока что они не видят смысла прибегать к кредитам. Эта категория людей имеет, в том числе, связи в банковской среде и, таким образом, может занимать деньги на особых условиях. Такая же ситуация сложилась в других банках, и хотя около десятка из них декларируют такой кредитный продукт, реально ипотека загородной недвижимости пока является исключением.
- Однако у этого сегмента есть потенциал, и он достаточно высок. Должно пройти время, чтобы ипотека загородного жилья приняла более-менее массовый характер. Сейчас наблюдается определенное повышение материального уровня населения, и наши потенциальные клиенты - это представители среднего класса, которые могут себе позволить покупку коттеджа за $200.000 - 500.000.
- В последнее время ипотекой заинтересовались и сами владельцы коттеджных поселков. Это стало заметно летом, когда продажи загородной недвижимости притормозились. Если раньше инициаторами переговоров об участии того или иного коттеджного поселка в ипотечную программу выступали мы, то сейчас застройщики стали сами к нам обращаться. У нас сейчас ведутся переговоры с представителями нескольких девелоперов о сотрудничестве такого плана.
- Надо отметить, что оформление ипотеки на загородное жилье в силу своей специфики имеет ряд нюансов, которые усложняют процесс и удлиняют сроки по сравнению с кредитами на городскую недвижимость. В ипотеке квартир есть продавец и покупатель, они заключают договор, в котором прописано, что часть средств на покупку выделяется банком, после чего автоматически появляется залог. А вот в случае ипотеки коттеджей одним договором купли-продажи дома без указания земельного участка мы не можем ограничиться - гарантий все-таки будет недостаточно, несмотря на то, что теперь согласно законодательству земельный участок и дом представляют собой единый объект недвижимости. Поэтому приходится сначала заключать договор залога, потом а затем - договор купли-продажи.
- Алексей ВОРОНИН
- замначальника управления ипотечного кредитования департамента кредитования "Абсолют банк"
-
- ВОПРОС ВРЕМЕНИ
- Ситуация с ипотекой загородной недвижимости напоминает состояние ипотеки московских новостроек года три назад. Как тогда банки не хотели работать со строящимся жильем, так и сейчас они с большой осторожностью относятся к такому залогу, как коттедж с земельным участком. Для них провести строительный аудит, чтобы оценить ликвидность коттеджа, чтобы разобраться с ситуацией на рынке, весьма сложно. Например, недавно наш клиент около двух месяцев ждал, пока один из банков, с которыми мы сотрудничаем, вынесет решение по коттеджу в поселке "Удачное": в течение этого срока банк производил оценку дома и определял круг документов, необходимых для оформления ипотечного кредита на этот коттедж. Разумеется, и клиент, и мы были не в восторге оттого, что этот процесс занял так много времени.
- Кроме того, надо учесть, что если на московском рынке сформировался круг крупных игроков, в чьей репутации банк может быть уверен, то на рынке загородной недвижимости представлены компании, чье название банковскому сообществу ничего не говорит. С другой стороны, далеко не все владельцы коттеджных поселков готовы к тому, чтобы продавать свои дома в кредит - многие не в состоянии предоставить банку весь внушительный пакет документов, состоящий из 13 наименований. У многих документы находятся в процессе согласования. Если же у коттеджного поселка все документы в порядке, дома в нем продаются быстро, и в ипотеке владельцы не заинтересованы.
- И тем не менее я считаю, что развитие ипотеки загородной недвижимости - всего лишь вопрос времени. Каждый месяц появляются новые коттеджные поселки, и участники этого рынка рано или поздно поймут, что прежние методы продажи вскоре не будут такими эффективными, как раньше. Как и в случае с Москвой, здесь определенную роль в развитии ипотеки играют риэлторы. Так, мы готовы сами заранее предоставлять в банки пакет документов на интересующий нас коттеджный поселок, чтобы оценка была произведена вовремя, и сами платить за строительный аудит.
- Опыт зарубежных мегаполисов показывает, что объем рынка ипотеки загородной недвижимости вдвое превышает объем "городской" ипотеки. И это значит, что к 2007 году кредитов на покупку коттеджей может быть выдано уже на сумму порядка 2 миллиардов долларов.
- Евгений ГРОМОВ
- Нач. отдела загородной недвижимости АН "БЕСТ"
- ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май - июнь 2005 | № (3-4) | http://www.d-n.ru/
Наталья БАЛЫНИНА
|
Источник: Дайджест Российской и Зарубежной недвижимости
|
|
|
|
 |
|
 |
|
|
|
|
|
|
| №10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Электронная версия журнала "Дайджест российской и зарубежной недвижимости"
Dайджест Недвижимости | Aпрель 2021 № 152 
|
|
