Экзотический фрукт

Доллары, рубли, в  крайнем случае евро... Именно таким традиционным ассортиментом валют до недавнего времени ограничивались отечественные банки, выдававшие ипотечные кредиты. Сегодня список этих валют пополнился. Одним из самых заметных событий прошлого года стало появление ипотечных кредитов в швейцарских франках и японских йенах. Почему именно такие валюты попали в число фаворитов московских банков? Каковы преимущества данных кредитов с точки зрения потребителей? Наконец, помогут ли подобные программы решению самых болезненных проблем, тормозящих развитие ипотеки в России? А может быть, подобные акции следует воспринимать как оригинальный, чисто маркетинговый ход?

Высокая процентная ставка по кредитам - это, пожалуй, одна из главных причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в нашей стране. Так, в минувшем году она оказалась выше 11% годовых, предусмотренных параметрами национального проекта "Доступное и комфортное жильё". Оттого и не получается у нас расширить круг потребителей, кредит для которых оказался бы по карману. Ипотека в России рекламируется всё активнее и активнее, хотя по-прежнему страшно далека от народа. Но как снизить ставку в стране с уровнем инфляции, напрямую подходящим к процентной планке по кредитам? В минувшем году, благодаря развернувшейся конкуренции между банками, некоторое снижение ставок всё-таки произошло. Однако сегодня резервы возможностей к дальнейшему снижению, казалось бы, исчерпаны. Конечно же, размер ипотечных ставок зависит от колебаний ставок рефинансирования АИЖК и Банка России. Но предпосылок для серьёзного изменения этих показателей не наблюдается.

В создавшейся ситуации банкам приходится всё чаще искать новые пути и новые методы для привлечения клиентов. Такие пути иногда находятся. Один из самых ярких и оригинальных, придуманных находчивыми игроками рынка, - это новые ипотечные программы в экзотических валютах, а именно: в швейцарских франках и японских йенах.

ДОЛЛАР УХОДИТ. ДА ЗДРАВСТВУЕТ ФРАНК?

Разделение мнений по поводу валюты кредита стало в принципе одним из знаковых явлений на ипотечном рынке минувшего года. Неуклонное падение доллара провоцирует сограждан брать займы в американской валюте - в надежде сэкономить на ежемесячных выплатах. Многим это уже удалось. Скажем, если кредит получен год назад на условиях выплаты долга равными долями (аннуитетная система) и предусматривает внесение, скажем, $1 000 в месяц, то сегодня удельный вес такого взноса в общем доходе заёмщика скорее всего ощутимо снизился. Особенно эта тенденция заметна в столице: по данным исследования специалистов "Фосборн Хоум", в Москве всего 15% ипотечных займов выдаётся в российских рублях.

Действительно, кредиты в долларах в данный момент как нельзя более выгодны для заёмщиков, чего нельзя сказать о банках, вынужденных повышать ставки или отказываться от подобных программ. Например, ипотечные кредиты в долларах перестал выдавать "Юниаструмбанк", ссылаясь на нерентабельность подобной услуги. Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка отметил, что доля валютных кредитов сокращается. Изменилась разница между базовыми долларовыми и рублевыми ставками у Городского ипотечного банка: если ранее она составляла 2,4%, то осенью сократилась до 1,5%.

Но привлекать клиентов по-прежнему необходимо, причём самой действенной приманкой, как показывают наблюдения, оказывается низкая процентная ставка. "По результатам наших исследований, сегодня большинство москвичей при выборе ипотечного кредита ориентируется в первую очередь на низкие процентные ставки. При этом оперативность принятия решения уже не имеет столь большого значения, как в прошлом году", - рассказывает руководитель проектов банковского маркетинга и коммуникаций "ИМА-консалтинг" Дмитрий Афонин.

На этом, казалось бы, тупиковом и безрадостном фоне родилась инициатива Банка Москвы и "Инвестсбербанка", предложивших в 2007 г. новинку: ипотечные кредиты в швейцарских франках под 8 - 9,5% и японских йенах под ещё более низкую по сравнению с рублевыми кредитами ставку 6,5 - 7,5%. Идея заимствована из опыта растущих ипотечных рынков стран Восточной Европы, где такие виды кредитования пользуются популярностью. Почему именно франки и йены? Ответ довольно прост: эти валюты относительно стабильны, при этом обходятся банкам на внешнем рынке заимствований куда дешевле.

Если брать кредит ненадолго (не более чем на 7 лет), да ещё иметь на руках 20% стоимости жилья, то заём обойдётся всего в 7% годовых. Хотя, конечно, в Швейцарии, откуда берутся франки, ставки равняются 3 - 4%. Чуть дороже, примерно под 4,5%, кредиты в этой валюте выдаются в Европе. Но, увы, для России подобные правила игры пока невозможны.

ПЕРВЫЕ ИТОГИ

Сколько бы ни говорилось о выгодах и возможностях той или иной программы сегодня, критерием успеха можно считать только опыт. Насколько удалось продвинуть "экзотические" ипотечные программы за недолгий срок их апробации на рынке? С этим вопросом мы обратились к ведущим специалистам.

 "За прошедший год наш банк выдал чуть более 2 000 тысяч кредитов в швейцарских франках. Это примерно в 1,5 раза более, чем запланировано", - рассказывает управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович.

По мнению заместителя начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслава Шаламова, кредиты в швейцарских франках оказались очень востребованными на рынке, причём не только в Москве и Московской области, но и в других регионах. Иллюстрацией к этим утверждениям служит структура ипотечного портфеля "Инвестсбербанка": на кредиты в долларах приходится 63% общего объёма, в швейцарских франках - 22%. Доля рублёвых кредитов составила всего 11%. Кредиты в евро не выдавались - из-за отсутствия спроса со стороны клиентов.

Однако существуют специалисты, высказывающие скептическое отношение к начинанию. По словам директора по маркетингу банка DeltaCredit Ольги Базановой, "ипотека в экзотических валютах - швейцарских франках и японских йенах - это, скорее, маркетинговый ход, нежели практичные и выгодные для отечественного потребителя программы кредитования".

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Мнения специалистов - ценный материал для размышлений, без которого опытный и грамотный человек никогда не примет жизненно важное решение. Однако мнения непрофессионалов тоже очень интересны.

"Очень своевременные, очень интересные и привлекательные предложения" - такие отзывы об обсуждаемых программах приходилось слышать не раз от друзей и просто знакомых, "прощупывающих почву" перед тем, как решиться на оформление кредита. Как показывает практика, любое, даже очень выгодное предложение всегда имеет скрытые недостатки - это заложено в природе вещей. Не говоря уже о том, что банки - чисто коммерческие организации, цель которых извлечение наибольшей выгоды от совершаемых сделок. Итак, каковы они, подводные камни "экзотических" программ?

"По поводу радужных перспектив кредитования в экзотических валютах сегодня говорить очень сложно, - считает Ольга Базанова. - Это объясняется несколькими причинами. Во-первых, традиционно большая часть российских потребителей ориентирована на рубли и на доллары - валюты привычные и понятные, а главное, широко используемые в нашей стране для расчётов. Во-вторых, существуют опасения, связанные с колебанием курсов экзотических валют. Сегодня, как известно, франк ведёт себя стабильно, а вот колебания курса йены довольно существенны. В-третьих, стоимость конвертации обеих валют сравнительно высокая. Если учесть, что среднестатистический российский потребитель не готов к нетрадиционным действиям относительно финансов, то обращение к экзотическим валютам для большинства потенциальных заёмщиков сегодня не станет правильным решением".

 "Опасения относительно целесообразности получения кредита именно в такой валюте высказывались и продолжают высказываться постоянно, - комментирует ситуацию Алла Цытович. - Однако, по моему мнению, кредит в этой валюте ничем не отличается от любого другого. В любом случае при его оформлении заводят два счёта: валютный и рублёвый. Зачисления происходят на валютный счёт, так что от конвертации никуда не деться. Вид валюты как таковой не имеет значения, важно, чтобы был выгоден и понятен курс конвертации. Что касается клиентов нашего банка, то они на конвертации в рубли ничего не теряют. Второй момент, который нужно учитывать, касается оплаты по кредиту. Например, клиент, имеющий возможность купить йены, может внести нужную сумму в йенах. Если же сумма выплачивается в рублях, то в нашем банке их конвертируют по курсу Центрального Банка плюс 5% - что сегодня считается довольно выгодным. Дополнительно клиенту приходится выплачивать комиссию. Её размер стандартен и составляет 1% от выплачиваемой суммы, но не более $1 000".

ЦЕНА ВЫГОДЫ - НЕИЗВЕСТНОСТЬ

Чем же рискует клиент, сделавший выбор с пользу кредита к нетрадиционной валюте? Известный риск действительно существует. "Сегодня наиболее выгодно для населения брать кредиты в долларах, - резюмирует Ольга Базанова. Это связано, во-первых, с низкой ставкой по долларовым кредитным программам (от 8,5%) и, во-вторых, со стабильно снижающимся курсом доллара к рублю".

"Риск связан с колебанием курса той же йены относительно доллара. Подсчитано, что средний курс этой валюты находится в равном отношении к доллару. Однако в конкретный момент, когда подходит срок выплаты по кредиту, курс может отклоняться в сторону, причём не всегда выгодную для клиента, - считает Алла Цытович. - Однако и выгоды обсуждаемых кредитов налицо. Основная заключается в том, что при относительно более низкой ставке реально взять кредит, сумма которого процентов на 30 больше, чем в традиционных рублях и долларах. Реально это означает либо жильё, большее по размеру, либо наличие дополнительной комнаты. И тем не менее, мы не стремимся "впаривать" йены, хотя нас нередко пытаются в этом упрекнуть. Мы пытаемся дать клиенту продукт, выгодно отличающийся от традиционных. Технология банка работает совсем по-другому. Мы предлагаем клиенту возможность за известный валютный риск приобрести объект большей площади. По нашим наблюдениям, ипотечные программы в нетрадиционных валютах пользуются хорошим спросом в тех случаях, когда срок кредита невелик. Если учесть, что в России средний срок жизни кредита составляет 5 - 7 лет, то желающих воспользоваться нашими и подобными предложениями найдётся немало".

Член правления Московского международного банка Эдуард Иссопов в конце минувшего года предположил, что в будущем до 40% ипотечных кредитов в России будет выдаваться в экзотических валютах. Суждено ли сбыться этому оптимистичному предсказанию? Пока сказать трудно. На сегодняшний момент в нашей стране только два банка имеют небольшой опыт работы с кредитами в швейцарских франках. Что касается японских йен, то их "хождение в народе" ещё впереди: Банком Москвы одобрено лишь несколько десятков кредитов в этой валюте. Однако сам факт поиска банками новых нетрадиционных решений не может не обнадёживать и не вызывать одобрения.