КОРЕНЬ ПРОБЛЕМЫ
Долго строящиеся, долго не строящиеся и плохо продающиеся посёлки

Что происходит на подмосковном рынке загородной недвижимости: по-прежнему активно строятся коттеджные посёлки? Судя по цифрам, да. На сегодняшний момент, в активной продаже, но в то же время в разной степени готовности, находятся более 300 коттеджных посёлков. Перевести эту цифру в число домовладений весьма сложно, поскольку в одном случае, посёлок может быть на 10 коттеджей, в другом - на 500 и более. И всё же если брать по минимуму, в среднем эдак 80 домов на посёлок, то окажется, что сегодня в Подмосковье ищут хозяев 24 000 особняков. И это не считая вторички!

Цифра впечатляет. Учитывая, что стоимость загородного жилья начинается с недетских $300 000, остаётся только порадоваться растущему благосостоянию россиян. Однако речь не об этом. Риэлторы сетуют: с ростом цен на недвижимость существенно сокращается число потенциальных покупателей. По их скромным подсчётам, в год в продаётся порядка 700 - 800 домовладений. И вот теперь вопрос из разряда "Кто умнее пятиклассника": за сколько лет "уйдут" все дома в подмосковных посёлках? И что делать в этой ситуации продавцам, которые не очень-то жаждут, чтобы их товар ассоциировался с таким неблагозвучным словом, как "долгострой"?

"Вообще, после того как в нашем государстве стал активно развиваться рынок частного строительства, и оно, государство, фактически передало его в руки частным инвесторам, такое понятие, как „долгострой", ушло на второй план, - считает Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate. - Бешеный рост рынка недвижимости и цен на жильё заставил продаваться даже самые некачественные и неуспешные проекты. Поэтому сегодня „долгострой" - это, скорее, редкое исключение из правил, хотя такие посёлки и существуют".

Никто не спорит, что на загородном рынке предложений более чем достаточно (их качество оставляем за скобками). Однако ситуация перенасыщения пугает разве что аналитиков рынка, инвесторы и застройщики смотрят на всё происходящее довольно спокойно. "К тому же, большая часть продаваемых поселений только строится, - отмахиваются они, - так что ещё есть время  до сдачи проектов комиссии". Так, 40% заявленных в данный момент организованных посёлков в Подмосковье будут возводиться 3 года и более. Однако прежде до 2-х лет уйдёт на оформление всех разрешающих документов, затем год на подготовку земли и подведение всех коммуникаций, и только потом начнётся собственно стройка. "Если посёлок среднего масштаба, то его полное воплощение может затянуться на 3 - 5  лет, - уточняет Александр Скобкин, руководитель аналитического отдела агентства недвижимости DOKI, - но это не долгострой. В рамках заявленных мегапроектов, таких, как А-101, срок может увеличиться до 6 - 8 лет. И это опять-таки будет не долгострой, а просто постепенное воплощение очень крупного проекта. В качестве примеров можно взять такие посёлки, как „Павлово" и „Пестово"".

Предложений на загородном рынке предостаточно, но потенциальному покупателю выбрать достойное подчас оказывается трудно: то не устраивает месторасположение, то цена, то качество предлагаемого дома... Есть ещё один важный момент. В одни коттеджные посёлки потенциальные покупатели бесконечной вереницей приезжают на "смотрины", визиты же в другие - крайне редки. Почему? Грамотная PR-кампания. В результате проекты вроде бы с одинаковыми исходными данными, но одни успешно и активно продаются, а другие стоят на рынке по несколько лет и так и остаются "девственными" в смысле продаж. Вот вам и "долгострой".

Но всегда ли плохо продающиеся посёлки и "долгострой" одно и то же? "Не всегда, - считает Алексей Артемьев. - Хотя, безусловно, одно часто вытекает из другого. Есть посёлки, которые за счёт грамотной PR-кампании активно продаются на начальном этапе, даже когда строительство ещё не начато. А когда дело доходит до возведения посёлка, оказывается, что разрешение на строительство ещё не получено, коммуникации не подведены и т. п. Выясняется, что девелопер не в состоянии выдержать заявленные покупателям сроки строительства, которые частенько уменьшают в рекламных целях. И, значит, такой посёлок уже можно считать в какой-то степени „долгостроем"". Оценить количество таких плохо продающихся посёлков довольно сложно, но по данным Александра Скобкина, их не более 16% от общего числа, и, в основном, все они относятся к категории бизнес-класс.

Другой вопрос: всегда ли причина плохих продаж - отсутствие хорошей PR-кампании? Конечно, данная причина важна, но она лишь "одна из". Плюс неграмотная концепция строительства, несоответствие цены качеству, нераскрученность трассы, недостаточное и несвоевременное финансирование, неспособность девелоперов вовремя и грамотно решить задачу оформления необходимых документов, связанных с получением разрешения на строительство, подводом коммуникаций, выводом земли под строительство в собственность с получением соответствующего статуса и пр. То есть, юридическая составляющая часто приводит к проблемам с законодательством и, как следствие, к срыву сроков строительства.

Из тех 300 посёлков, что присутствуют на рынке, помимо большого количества долго строящихся и плохо продающихся, немало экземпляров долго не строящихся поселений, эдаких посёлков-призраков. У них есть название, план, проекты домов, они участвуют в формировании общей структуры предложения. Они заявлены 1,5 - 2 года назад, но их возведение так и не началось. Да и начнётся ли? "С одной стороны, тормозить строительство девелоперам невыгодно, - отмечает Александр Скобкин. - Чем в более готовой стадии находятся дома, тем выше их цена, но в то же время, тем больше людей готовы их купить. Ведь порядка 70% потенциальных покупателей не хотят несколько лет ждать окончания строительства и стремятся практически сразу после оформления сделки въехать и жить в доме. Но, с другой стороны, земля в Подмосковье с каждым годом дорожает, и инвесторам подчас выгоднее вообще ничего не строить, ждать, когда цена достигнет максимума, а потом просто продать весь проект целиком". "Бывают и другие ситуации, - добавляет Алексей Артемьев. - Девелоперы спешат осваивать землю, зачастую даже не оформив её в собственность, не говоря уже о разрешении на строительство и пр. Причина: вложить минимум собственных средств, стремясь вытащить их максимально с покупателя. Оправдать такой риск удаётся не всем. Как результат - проблемы с законом и замораживание стройки".

Каким посёлкам чаще всего грозит участь стать "долгостроем"? Большинство экспертов и продавцов рынка загородной недвижимости сходятся во мнении, что это посёлки бизнес-класса. При строительстве посёлков экономкласса девелоперы не стремятся экспериментировать - не тот уровень. К тому же, соответствующая категория покупателей довольно придирчива и особо тщательно подходит к выбору жилья. По крайне мере, эти люди не будут довольствоваться просмотром каталогов и обещаниями будущего великолепия. Они лично объедут несколько строек и несколько раз перепроверят информацию риэлторов о заинтересовавших их проектах. В классе "де люкс" инвесторы и застройщики работают с полной уверенностью, что создают дорогой продукт, который рано или поздно, но обязательно найдёт своего хозяина. Проекты эксклюзивные, а значит, дорогие, и вложения в такую недвижимость всегда выгодны, потому что она, такая недвижимость, всегда в цене.

Однако иногда застройщики слишком самоуверенны в оценках того, что они строят. Ни для кого не секрет, что даже на Рублёвке есть предложения, которые вот уже несколько лет стоят на рынке без всякого "продажного движения", и велика вероятность, что они вообще никогда не найдут своих покупателей. Бывает, что ошибаются даже крупные компании, работающие только с недвижимостью категории "де люкс". В частности, у компании "ИНКОМ" есть на Дмитровском шоссе посёлок под названием "Лазурный берег". Вот только в отличие от настоящего Лазурного берега, российский "высший свет" не выбрал этот, дмитровский, в качестве места проживания. Вроде бы все требования, которые предъявляются к посёлкам такой категории, соблюдены - и место на берегу водохранилища в окружении чуть ли не девственного леса, и попасть сюда могут только избранные (застройщики специально для жителей возвели дорогу от Дмитровского шоссе, проехать по которой могут только жители посёлка и их гости), и интересная современная архитектура коттеджей, и вполне достаточный земельный участок, и вся необходимая инфраструктура, включающая даже яхт-клуб. Но вот уже несколько лет как дома в посёлке находятся в постоянном и отчаянном поиске хозяев. Часть домов всё же куплена, но только часть. Почему посёлок по сей день не распродан? Наверное, у руководства "ИНКОМ" есть ответ на этот вопрос. По крайне мере, последний проект компании - посёлок экономкласса, первый такого уровня в её практике.

И всё же, возвращаясь к долгостроям: как говорила Коко Шанель: "Не надо путать моду со стилем". Перефразируя, можно призвать не путать долго строящиеся посёлки с посёлками-"долгостроями". Это разные вещи.  

Сергей ГОЗ
генеральный директор
компании "Элит Строй"

Для начала давайте разделим посёлки-"долгострои" на 4 категории. Во-первых, посёлки, строительство которых отстаёт от намеченных сроков сдачи по тем или иным причинам, и поэтому они не продаются. Во-вторых, посёлки, строительство которых отстаёт от намеченных сроков сдачи по тем или иным причинам, но продажи всё же идут. В-третьих, посёлки, которые уже практически построены, но имеют длительный срок экспозиции на рынке. Ну и, наконец, последняя группа - мегапроекты, которые быстро построить нельзя по определению.

Теперь давайте рассмотрим все четыре группы подробнее. По большому счёту, большинство посёлков не укладывается в ранее оговорённые сроки по тем или иным причинам - чаще всего задержка составляет 1-3 квартала. Посёлки, которые уже больше года не укладываются в сроки, можно отнести к категории "долгостроя". И "долгострой" же может быть причиной того, что посёлок не продаётся, так как рынок уже вошёл в стадию, когда потребителю нужен готовый продукт, практически завершённый дом, а не котлован или коробка.

Можно выделить несколько причин, которые приводят к задержке сдачи посёлка в срок. Одна из них - отсутствие разрешительной документации и юридические аспекты (всевозможные ТУ, утверждение Генплана, разрешение на строительство и прочие документы, отсутствие которых не позволяет соблюдать сроки реализации проекта). При отсутствии поддержки администрации решение вопросов по получению необходимой документации может затянуться на годы. Другая - проблемы с финансированием строительства: часто застройщики рассчитывают быстро начать продажи и полученные деньги вкладывать в дальнейшее развитие проекта, но это грубая ошибка. Рынок требует, чтоб работы шли в срок, покупателю нужны готовые дома, а не проекты на картинках в буклетах. И последнее, непрофессиональная концепция проекта, которая со временем потребовала ребрендинга.

В больших посёлках (от 300 домов и более) задержки в строительстве, безусловно, могут возникать. Но в таких проектах продажи чаще всего идут, так как за них берутся опытные девелоперы с именем, которые уже завоевали доверие на рынке.

К третьей категории относятся посёлки, которые, как правило, имеют непродуманную концепцию. Из концепции вытекают все остальные проблемы:  неэффективное продвижение, неверное позиционирование на рынке, неадекватная ценовая политика.

Четвёртая категория - мегапроекты. Поскольку оглашённые проекты рассчитаны на многие годы и десятилетия, точные сроки прогнозировать вообще нереально. Тем более что все заявленные проекты на сегодняшний день находятся на начальных стадиях. За годы их реализации ситуация в стране может поменяться радикально - меняются чиновники, появляются новые законы и нормативы.

Большинство посёлков, в которых затягиваются сроки сдачи, это бизнес-класс, самое массовое предложение на рынке загородной недвижимости. Такие объекты встречаются практически на всех популярных направлениях. Посёлки "де люкс" реже попадают в категорию "долгостроя". Как правило, продажи стоят до тех пор, пока посёлок находится на начальных стадиях строительства, но когда дома практически готовы, продажи начинают расти.