ЧЕРНОГОРИЯ
АЗБУКА приобретения недвижимости

Черногория или Montenegro, что в переводе означает "страна чёрных гор", стала суверенной державой лишь два года назад. Однако недвижимость этого государства россияне облюбовали гораздо раньше. Нетронутый заповедный уголок Адриатики, приятное и тёплое море, язык, похожий на русский, гостеприимное местное население, исповедующее православие, - всё это лишь дополнение к главному: недвижимость Черногории привлекательна для инвестиций, процесс оформления её в собственность прост и не занимает много времени. И всё же, не стоит обольщаться...

"Самым серьёзным препятствием в приобретении недвижимости в Черногории является запутанное законодательство этой страны, - считает Вячеслав Лейбман, управляющий партнёр MIRAX Balkan. - Здесь действует много законов, принятых ещё в социалистические времена, с учётом прежних реалий. Они плохо подходят для современной действительности, однако до сих пор действуют. При этом речь даже не столько о наличии или отсутствии правоустанавливающих документов, сколько о проблемах с запутанной процедурой прав на недвижимость. Однако ситуация постепенно исправляется".

Помимо проблем, порождённых несовершенством законодательства, существует и другая проблема: некоторые застройщики и инвесторы не прочь погреть руки на законодательных недоработках. "В Черногории есть проекты, на которые ещё не получено разрешение на строительство, а они уже предлагаются к продаже, - отмечает Елена Некрытова, менеджер проектов курортной недвижимости компании „Новое Качество". - Приобрести их можно, заключив предварительный договор и заплатив определённую сумму. Риск в этой ситуации неизбежен. В случае неполучения данного разрешения, внесённые по договору деньги могут быть не возвращены".

Не стоит сбрасывать со счетов и ещё один факт недавнего прошлого этой страны. Некоторое время назад здесь, на территории Югославии, частью которой была и Черногория, шла война, сопровождаемая бегством из государства его жителей. В результате появились брошенные дома, которые юридически не являются бесхозными. "Купив такой, казалось бы, ничейный объект, документы на собственность которого оформлялись после вооружённых конфликтов уже на "новых владельцев", есть вероятность в будущем столкнуться с родственниками прежнего хозяина дома, - рассказывает Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 Россия. - Родственники могут захотеть получить законную долю, и при этом у них будут оригинальные „листы непокретности" (аналог российского свидетельства о праве собственности) на недвижимость или её часть. Поэтому в Черногории так важно тщательно изучить перед сделкой все документы на собственность и проштудировать домовую книгу, что может сделать только опытный адвокат".

Можно приобрести недвижимость непосредственно у её хозяина, но и в этом случае легко попасть впросак. Скажем, вы покупаете апартаменты в перестроенной под многоквартирный дом вилле, но при этом собственником на землю останется изначальный хозяин этого родового дома. Де-юре невозможно даже будет ходить по участку - чужая земля. Правда, де-факто до такого абсурда дело пока не доходило. Хотя, как знать...

Риэлторы рынка недвижимости Черногории предлагают потенциальному покупателю, дабы не оказаться в сложной ситуации, в первую очередь выбирать надёжного агента. "Лучше начать с консультации в московском агентстве, - советует Юлия Кайнова. - Заранее подобрать несколько объектов, отвечающих всем требованиям к „хорошему дому", пошагово обсудить процедуру приобретения недвижимости, сопряжённые с этим расходы и стоимость последующего годового содержания, чтобы уже на месте, в Черногории, быть готовым разумно выбрать свой второй дом".

При покупке недвижимости на первичном рынке оформляется договор уступки права требования либо договор на строительство апартаментов, и вносится платёж согласно графику договора. После сдачи объекта комиссии в суде оформляются документы на собственность и оплачиваются соответствующие налоги и сборы. В случае приобретения объекта на вторичном рынке в суде между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи, и также оплачиваются все необходимые налоги и сборы: 2% от стоимости объекта - налог на приобретение недвижимости, и около 500 € - регистрационный сбор в суде за регистрацию и внесение в кадастровую книгу. На оформление сделки уходит 2 - 3 дня, регистрация нового права собственности занимает около 15 дней.

Однако нужно помнить об одном серьёзном ограничении для иностранных покупателей. Если иностранец - нерезидент, то ему не могут продать в собственность землю. Иными словами, приобретается вилла или дом, земля же под строениями оформляется в аренду, срок которой не ограничивается. Правда, изменить эту ситуацию возможно. На короткий срок можно создать юридическое лицо и приобрести в собственность всё - и виллу, и землю.

Долгое время специалисты говорили, что на рынке недвижимости Черногории есть две серьёзные беды: отсутствует система ценообразования и возникают серьёзные проблемы с подлинностью предоставляемых правоустанавливающих документов. "Действительно, у большинства черногорских застройщиков и риэлторских компаний отсутствует определённая система ценообразования, а порой даже и заверенные печатью и подписью руководителя прайс-листы с действующими ценами, - соглашается Милан Рачич, директор инве-стиционно-строительной компании REALITY D.O.O. - Часто цены озвучиваются при личной встрече продавца с покупателем после субъективной оценки платёжеспособности клиента. При этом продавцы не могут внятно объявить покупателю дату ближайшего повышения цен и процент, на который вырастет эта цена, и, как следствие, не в состоянии указать эти детали в договоре купли-продажи. Поэтому при выборе застройщика обязательно надо обращать внимание на вышеуказанный момент, т. е. выбирать продавца, который уже заранее, до встречи, определил и систему ценообразования, и гибкую систему скидок".

Но постепенно первая проблема - отсутствие системы ценообразования - сходит в Черногории на нет. "Во-первых, изменился калибр застройщиков, - констатируют эксперты агентства элитной недвижимости IntermarkSavills. - В Черногории стало много ирландских, шведских, российских застройщиков, которые придерживаются современных методов в продвижении и ценообразовании. Многие из них обращаются к профессиональным консультантам, которые помогают им сформировать продукт, основываясь на исследованиях покупательских ожиданий и международном опыте".

Улучшается ситуация и с документами. Но опять же, советуют эксперты рынка Черногории, необходимо обращаться к независимым юристам и рекомендованным агентствам недвижимости, в обязанности которых входит проверка документов и сопровождение сделки.

Как уже было сказано, законодательство Черногории разрешает иностранцам, в том числе и россиянам, беспрепятственно приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость, а также сдавать её в аренду. Более того, иностранный собственник "автоматом" получает временную прописку. "Для россиян Черногория - это страна безвизового въезда, - уточняет Елена Некрытова. - Одновременно с пропиской иностранец (по действующим законам) получает вид на жительство в этой стране на полгода, который впоследствии может быть продлён. По истечении двух лет можно будет подавать прошение на получение ПМЖ. А этот статус даёт право на работу, медицинскую страховку, пенсионное обеспечение". Владелец ПМЖ также может оформить трудовую книжку и гарантированно получать пенсию при достижении определённого возраста. Единственное, что не может сделать владелец ПМЖ, так это голосовать на выборах местных и государственных властей.

Владение собственностью в Черногории накладывает определённые обязательства на её хозяина: он платит ежегодный налог на недвижимость - от 0,08% до 0,8%, в зависимости от типа недвижимости и её месторасположения, а также пошлину на вывоз мусора. Кроме того, оплачиваются ежемесячные коммунальные платежи (в зависимости от показания счётчика). В случае приобретения апартаментов или дома в комплексе с инфраструктурой вносится определённая сумма на её содержание; в среднем это составляет 2 € за м2.

Сегодня, когда Черногория стремится войти в Евросоюз, постепенно меняется и её законодательство. Хотя в первую очередь это связано с нехваткой рабочей силы. "Сейчас рассматриваются изменения в законодательстве, которые будут способствовать более простой процедуре получения вида на жительство и разрешения на работу, - подчёркивают в агентстве элитной недвижимости IntermarkSavills. - В связи с выходом ряда крупных проектов, рассчитанных на международный рынок и поддерживаемых государством, рассматривается пул законов, которые позволили бы иностранцам обладать теми же правами, что и местное население. В первую очередь это касается права на частное владение землёй и права временного проживания в стране". Также в законодательство вносятся изменения, упрощающие привлечение иностранных инвестиций.

И всё же стоит ещё раз сказать: несмотря на все проблемы, которые существуют на рынке недвижимости Черногории для иностранного покупателя, к тем, кто собирается приобрести здесь дом или виллу, государство относится очень доброжелательно и лояльно. И непреодолимые препятствия в ходе покупки понравившегося объекта здесь вряд ли возникнут.