ПЕРСПЕКТИВЫ: Все в Питер! Или все под Питер?

Санкт-Петербург уже более трёх столетий соперничает с Москвой, и, конечно, звание "вечно второго" не устраивает не только жителей города, но и девелоперов, вкладывающих немалые средства в его развитие. Минувший год показал: цены на недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области растут хоть и медленно, но верно. Только в 2007 году недвижимость в Северо-Западном регионе России прибавила в цене в среднем около 75%, да и сейчас продолжает расти в среднем из расчёта 1 - 1,5% в месяц. Конечно, это не сравнить с 2006 годом, когда на питерском рынке недвижимости произошло сразу несколько резких скачков вверх. Но тенденция к росту не может не обнадёживать инвесторов - как тех, кто уже работает на рынке данного региона, так и тех, кто только к нему присматривается.

Кто строит? Кто продаёт?

Крупных игроков на рынке Северо-Западной коммерческой недвижимости несколько. Примечательно, что среди них выделяется Фонд имущества Санкт-Петербурга, в собственности которого находится более 50% офисных помещений города на Неве. Оставшийся кусок "пирога" поделили между собой такие крупные инвесторы, как холдинг "Империя" (он владеет популярным в деловых кругах бизнес-центром "Сенатор"), компания Ruric АВ (собственник бизнес-центров Oscar, Gustaf и Magnus). Это лишь некоторые из наиболее значимых игроков. Заметим, что недвижимость Санкт-Петербурга интересует и иностранные компании: так, недавно финская SRV купила на проспекте Шаумяна 5-этажный бизнес-центр "Базен", общая площадь которого составляет около 8 000 м2. Видимо, таким образом финны пытаются компенсировать неудачу в другом своём проекте - строительстве на Охте многофункционального комплекса, в который они планировали инвестировать более $200 млн, но на том же месте решил возвести свой очередной небоскрёб "Газпром".

Разумеется, финны здесь не единственные. В Питере уже открыли свои представительства такие "звёзды", как London & Regional Properties, ЕРН, Raven Russia, Meinl European Land. Тщательно присматриваются к городу Deutsche Bank, Fleming Family & Partners и многие другие компании - как отечественные, так и иностранные.

Петербург - это выгодно

"Внимание российских и зарубежных девелоперских и строительных фирм к Санкт-Петербургу неудивительно, - поясняет Ирина Гудкина, генеральный директор АН „Бекар". - Ведь в странах Европы доходность от сдачи в аренду офисов класса „А" составляет в среднем 5%, класса „В" - 7%, а в Санкт-Петербурге, соответственно, 10% и 14%. Такая разница в доходах позволяет западным девелоперам убедить себя в том, что инвестиционные риски в России не более чем стереотип недавнего прошлого, тем более что арендные ставки в городе сейчас составляют (включая НДС и коммунальные платежи) $760 - 1 350 по классу „А" и $410 - 860 по классу „В". Сдача в аренду офисов в Санкт-Петербурге по доходности сегодня обгоняет даже Москву: там в среднем класс „А" даёт 7,5% дохода, класс „В" - 9,5%. Хотя, конечно, и уступает по объёмам".

Общий рынок офисной недвижимости классов "А" и "В" в Санкт-Петербурге эксперты оценивают примерно в 650 000 м2. Ещё около 2 млн м2 составляет площадь питерской коммерческой недвижимости класса "С", но её серьёзные западные компании если и рассматривают, то скорее как потенциальные площадки под застройку (часто бывает так, что при сносе здания стоимость участка даже вырастает). И, несмотря на многочисленные протесты общественности, считающей, что новомодные бизнес-центры портят исторический облик города, все идёт к тому, что скоро баланс сместится в сторону офисной недвижимости двух высших классов. Достаточно привести лишь одну цифру: доходность инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга сейчас составляет 15 - 17% и в России может сравниться только с сочинским предолимпийским строительством. Причём, если "олимпийский" скачок цен в Сочи (по некоторым данным, стоимость сотки земли здесь кое-где дошла до рекордной отметки $800 000) можно считать временным явлением - понятно, что по окончании Олимпиады цены упадут в несколько раз, то Санкт-Петербург является стабильным местом вложения капитала для самых дальновидных.

"Как и в Москве цены на недвижимость в Санкт-Петербурге весьма зависимы от места расположения объекта и отличаются порой в несколько раз, - рассказывает Мария Сорокина, директор Санкт-Петербургского отделения компании „МИЭЛЬ-Брокеридж" холдинга „МИЭЛЬ". - Так, коммерческая недвижимость в Московском районе при покупке в собственность обойдётся в среднем в 15 000 - 20 000 руб. за м2, в Невском, Красносельском, Красногвардейском и Василеостровском районах - в 42 000 - 45 000 руб. А лидирует по ценам, конечно же, престижный Адмиралтейский район. Здесь при покупке офиса придётся выложить от 85 000 руб. до 90 000 руб. за м2. Та же тенденция наблюдается и с арендой - в зависимости от района города она может стоить от 1 000 руб. до 2 000 руб. за м2 в месяц".

Жильё на берегах Невы

"Как и во всех крупных городах мира, в Санкт-Петербурге наблюдается значительный дефицит земли под жилищную застройку, что, разумеется, сказывается на ценах, - отмечает Марк Лернер, генеральный директор компании „Петрополь". - К примеру, сотка земли в промышленном районе (где можно построить склад, терминал или завод) будет стоить от $8 000, в „спальном" - значительно дороже. Конечно же, инвесторов и девелоперов эти цены не отпугивают, только в ближайшем будущем планируется сдача в эксплуатацию сразу нескольких крупных жилищных комплексов: „Новая Ижора", „Балтийская жемчужина" и „Кудрово". Всего же в 2007 году в Питере строители сдали в эксплуатацию примерно 1 100 жилых домов, а их общая площадь составила 2,64 млн м2. В 2008 году, по прогнозам экспертов, объёмы нового жилья возрастут до 2,75 млн м2".

Интересна динамика на рынке жилья в Санкт-Петербурге. Опять же, по данным специализированных информационных агентств, в прошлом году число сделок с 1-комнатными квартирами увеличилось до 40%, в то время, как, например, с 3-комнатными снизилось до 12%. Причём недвижимость элитного класса демонстрирует самую высокую ценовую динамику: только за прошлый год её стоимость выросла на 46,5%. Эксперты связывают это с повышением спроса на квартиры VIP-класса, на которое застройщики пока не отреагировали должным предложением, и дальновидностью людей, расценивающих такое жильё не столько как крышу над головой, сколько как выгодное и высоколиквидное вложение капитала. Ведь по прогнозам экспертов, только в текущем году подобные квартиры подорожают ещё примерно на 25%. Кроме того, у кажущейся нерасторопности строителей есть и объективная причина: нехватка площадок под застройку в более престижных районах ощущается острее, чем в обычных "спальниках". Сейчас основная часть элитного жилья в Санкт-Петербурге строится на Крестовском острове, далее с большим отставанием идут Выборгский и Центральный районы. Но девелоперы смотрят в будущее и постепенно расширяют географию строительства домов высшего ценового класса, всё более присматриваясь к ближайшему пригороду и Ленинградской области. О ней наш особый разговор.

Город шагает в область

"Идея об административном объединении Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассматривается российскими властями уже несколько лет, с тех пор как её выдвинула питерский губернатор Валентина Матвиенко, - констатирует Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития компании „Петербургская Недвижимость". - На эту тему проводятся симпозиумы, семинары, круглые столы и митинги - как за проект, так и против него. Разумеется, рынок недвижимости не мог не отреагировать на данную тенденцию некоторым ростом цен на объекты в городах областного подчинения, таких, как Тосно, Выборг, Гатчина, Сланцы, Луга, Ломоносов и других. Правда, в отличие от самого Санкт-Петербурга, элитных бизнес-центров в Ленинградской области нет и в ближайшие годы не предвидится, а вот полуразвалившихся заводов и ферм более чем достаточно. Поэтому интересы бизнеса здесь как нельзя лучше совпадают с планами городских властей вынести из города в область большинство вредных производств и тем самым к тому же решить проблему безработицы в регионе".

Пока девелоперы осторожно работают в области, ведь окончательное решение неизвестно (скорее всего, оно будет принято на референдуме). Но первые проекты уже есть. Например, компания "Новая площадь" взялась за реализацию масштабного строительства в Ижоре. Здесь власти выделили девелоперам 512 га земли, на которых намечено возвести элитные жилые дома, развлекательные заведения и отели. Планируемый объём инвестиций - $2,5 млрд. Но это близко от мегаполиса. А в более дальних районах области инвесторы и девелоперы предпочитают вкладывать в производственные площади и конечно, пока не в таком масштабе. Из наиболее крупных проектов стоит назвать строительство в Гатчине завода строительных конструкций (без малого $100 млн инвестиций), современное предприятие по производству гофротары в Гатчинском районе, в которое вложено около $237 млн, и завод, производящий химико-термомеханическую массу в Светогорске, обошедшийся инвесторам примерно в $215 млн.

Есть и ряд других проектов, помельче.

Если объединение регионов состоится, состоится и объединение капиталов, а также приток новых. Эксперты уверены, что перспективы у Ленинградской области есть, а рынок производственной недвижимости чутко реагирует на все тенденции, поэтому инвестировать сюда, по всей видимости, стоит.