ТЕНДЕНЦИИ: В ОЖИДАНИИ летнего дисконта

Рост цен на жильё в столице провоцирует коррекцию арендных ставок: за 5 месяцев, в зависимости от качества жилья и места его расположения, они выросли на 5 - 15%. Спрос на квартиры в самых популярных у наёмщиков округах - ЗАО и ЮЗАО - неудовлетворён, а арендные ставки здесь максимальные.

Редкий россиянин может с уверенностью сказать, что ему ни разу в жизни не приходилось жить на съёмной квартире. В Москве арендный бизнес очень развит. Нанимателями жилья становятся регионалы, приезжающие в столицу на заработки, иностранные специалисты, рабочие разной квалификации из стран СНГ, студенты коммерческих вузов. Постоянно пополняют клиентскую базу риэлторов и москвичи, которые из-за высоких темпов роста цен не смогли накопить средств на собственное жильё.

У всех нанимателей требования разные. Иностранные специалисты, работающие в западных компаниях, выбирают элитное жильё (впрочем, по данным компании "МИЭЛЬ-Аренда", на заявки квартир по ставкам выше $6 000 в месяц в первой половине 2008 года пришлось менее 1%). Также лучшие предложения рынка аренды интересуют топ-менеджеров московских компаний, приглашённых в столицу из региональных офисов. Это квартиры в домах бизнес-класса, которые сдаются по ставкам от $3 000 до $6 000 в месяц (примерно 4% в общей структуре спроса). По словам Татьяны Вакуленко, руководителя департамента городской недвижимости HomeHunter, основная доля заявок содержит в себе такие требования, как наличие охраны, парковки, инфраструктурной составляющей, а также качественного ремонта. Ирина Полунина, руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills, отмечает, что в данной категории нанимателей спросом пользуются 3-комнатные квартиры, так как они в наибольшей степени отвечают требованиям и семейных, и одиноких клиентов. Особенно такой подход характерен для иностранцев, которые предпочитают иметь в квартире хотя бы одну гостевую спальню. Наиболее востребованными являются объекты площадью от 150 м2.

Претендентами на жильё хорошего качества, но без дорогого ремонта (по ставкам от $1 000 до $3 000 в месяц), являются москвичи, а также россияне, заработок которых позволяет выбирать место проживания и площадь (63% заявок). Самые же нетребовательные арендаторы - рабочие и служащие мелких компаний, включая гастарбайтеров и студентов, а также молодые семьи (34% клиентов риэлторских компаний): они довольствуются скромными квартирами - до $1 000 в месяц.

Ситуация на рынке аренды не была бы столь острой, если бы спрос соответствовал предложению. По данным компании "МИЭЛЬ-Аренда" за март 2008 года, в общей структуре предложения на квартиры по ставкам выше $6 000 в месяц пришлось около 10%, от $3 000 до $6 000 - 16%, от $1 000 до $3 000 - 65%, а на квартиры экономкласса, ставки по которым ниже $1 000 в месяц, - менее 9%. Таким образом, на каждую заявку об аренде элитного жилья приходится более 10 предложений, спрос и предложение на квартиры по ставкам от $1 000 до $3 000 в месяц практически совпадают, тогда как нанимателям самого дешёвого жилья очень сложно найти крышу над головой: на одну сдающуюся квартиру приходится около четырёх претендентов. "В результате всё большее число нанимателей обращают внимание на объекты, расположенные в ближайшем Подмосковье", - резюмируент Татьяна Вакуленко.

По мнению Марии Жуковой, заместителя директора компании "МИЭЛЬ-Аренда", на протяжении нескольких лет основной тенденцией на рынке аренды жилой недвижимости является уменьшение предложений жилья экономкласса. В начале 2008 года из структуры предложения ряда административных округов такие варианты исчезли полностью. В ЦАО в течение января не предлагалось ни одной 2-комнатной или 3-комнатной квартиры экономкласса. В ЮЗАО также не было возможности снять как 2-комнатную, так и 3-комнатную квартиру данного уровня, а в ВАО экономкласс не был представлен только 3-комнатными квартирами. Весной ситуация немного улучшилась, так как объём предложения вырос. В марте наибольшее количество квартир экономкласса (31%) вышло на рынок аренды в САО, за ним следовал ЮВАО и ВАО, на которые приходилось 29% и 18% соответственно от общего объёма предложения. Не смогли порадовать риэлторы нанимателей, стремящихся снять жилплощадь в ЗАО и ЮЗАО, на которые пришлось 5% и 4% предложения соответственно. При общей картине неудовлетворённого спроса надежда на подбор жилья в названных административных округах ничтожно мала.

По словам Татьяны Вакуленко, тенденция 2008 года проявляется в том, что наниматели объектов элитного сегмента и бизнес-класса стали всё больше внимания обращать не только на центр города, но и на районы ЗАО и ЮЗАО. "Во многом данная тенденция обусловлена наличием развитой инфраструктуры, обилием качественных жилых комплексов, а также близостью к наиболее популярным загородным направлениям", - уточняет Татьяна Вакуленко. В структуре предложения, представленной компанией "МИЭЛЬ-Аренда", на объекты данного ценового сегмента в ЦАО в общей структуре предложения приходится 28%, в ЗАО - 15%, в ЮЗАО - 8%.

Совсем недавно хороший спрос был на квартиры в сталинских, дореволюционных и ведомственных, так называемых "цековских" домах. Часто они выходили на рынок как элитное жильё. "Сейчас такие объекты пользуются минимальным спросом, а количество заявок, поступающих на квартиры в данном сегменте, занимает не более 5% в структуре спроса", - говорит Татьяна Вакуленко. "Люди хотят жить с высокой степенью комфортности, безопасности, а этого сталинские дома обеспечить не могут", - объясняет Валерия Родионова, руководитель филиала "Сивцев Вражек" компании "Новый город".

В преддверии лета рынок аренды входит в стадию спокойствия. Начинается сезон отпусков и каникул, поэтому желающих арендовать квартиру становится меньше. Но, наоборот, возрастает число арендодателей, которые готовы сдать свои квартиры. Нередко речь идёт об аренде на оговорённый срок - от 1 до 4 месяцев. Такие предложения чаще всего поступают от пенсионеров, проводящих лето на садовых участках и дачах. Спрос на краткосрочную аренду в домах экономкласса есть, но он значительно ниже, чем тогда, когда наниматели подыскивают жильё на нужный срок. Необходимость переезда по требованию хозяев жилища позволяет им выторговать дисконт. По словам Ольги Владиславлевой, руководителя департамента аренды корпорации "Рескор", цена на краткосрочную аренду ниже средней по рынку примерно на 20%. Хотя эксперт предупреждает, что такой сценарий реален при условии, что наниматель попадёт на честного хозяина: "Вполне могут заверить, что сдают квартиру на длительный срок, по средней по рынку цене, а в августе выставят арендаторов за порог". По мнению эксперта, защититься от обмана очень сложно. В любом договоре обязательно есть пункт, что в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств у одной из сторон договор разрывается. Нечистоплотный хозяин обязательно скажет, что у него именно такой случай.

Краткосрочная аренда практикуется и в элитных объектах. "Бывают случаи, когда наниматели не хотят жить в гостиницах и снимают квартиры, - рассказывает Ирина Полунина. - Тогда нам приходится объяснять, что хозяевам это не выгодно, так как элитная квартира для длительной сдачи в аренду должна быть с иголочки. Если наниматель очень заинтересован в квартире, он предлагает хозяину увеличить арендную ставку примерно на 15 - 25%, чтобы покрыть расходы на восстановление первозданности квартиры".

Свои нюансы есть при сдаче квартир нанимателям из стран бывшего СССР, не имеющим российского гражданства, так называемым гастарбайтерам. Как правило, они стараются арендовать квартиру на несколько человек, часто в 1-комнатной квартире планируют поселиться 4 человека, а то и более. По существующему закону, все они должны пройти процедуру регистрации по месту пребывания. "Это дополнительная нагрузка, которая полностью ложится на плечи собственника недвижимости", - подчёркивает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость". За услугу хозяин повышает ставку аренды на 20 - 30%, требует гарантий соблюдения порядка и правил проживания. Но на практике условия договорённости часто не соблюдает ни одна, ни другая сторона. Наниматели утаивают реальное число проживающих, а собственники жилья регистрируют далеко не всех, даже в том случае, когда осведомлены об их количестве. Отсюда следует - у нанимателей нет гарантий, что по заявлению соседей они не будут выдворены не только из квартиры, но и вообще из страны. В качестве арендаторов квартир для своих рабочих выступают и сами работодатели. По оценке экспертов, около 15% заявок на недорогое жильё поступает от компаний, привлекающих дешёвую рабочую силу из других регионов и стран ближнего зарубежья. По словам Галины Киселёвой, руководителя управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость", раньше такая схема была востребована намного больше, но сейчас к ней прибегает небольшое число компаний. "Причиной являются активные действия властей по ужесточению миграционной политики", - считает Галина Киселёва. Сдать квартиру под общежитие решится только хозяин низкого по качеству жилья, в которое вряд ли поедут другие квартиранты. Но выгода очевидна: кроме более высокой ставки, которую он получает, хозяину недвижимости не нужно платить налоги. Объясняется это тем, что с юридическим лицом заключается не договор найма, а договор аренды. По закону налоговое бремя ложится на того, кто снимает объект, то есть на юридическое лицо. Важный нюанс: в договоре аренды обязательно указывается количество проживающих в квартире лиц, их место работы, гражданство, что является гарантией как для одной, так и для второй стороны.

За прошедшие с начала года месяцы арендные ставки выросли. В зависимости от качества и категории жилплощади рост в долларовом эквиваленте составил от 5% до 15%. А с апреля 2007 года по апрель 2008 года, по данным "МИЭЛЬ-Аренда", максимальный рост (45%) арендных ставок отмечен по 2-комнатным квартирам в домах экономкласса в ЮЗАО, где средняя ставка составила $1 065 в месяц, а минимальный (12%) - по 3-комнатным квартирам в САО - $1 120 в месяц. По элитному жилью также отличился ЮЗАО, где максимальный рост (43%) арендных ставок тоже пришёлся на 2-комнатные квартиры (средняя ставка - $2 755 в месяц), а минимальный - на 2-комнатные квартиры в ЗАО, которые за год подорожали всего на 2,4% и в среднем сдаются по $2 343 в месяц.

По данным аналитиков PENNY LANE REALTY, если весной 2007 года квартиры с арендной ставкой до $2 000 составляли около 20% от общего объёма, то сегодня найти жильё в пределах Садового кольца в этом бюджете уже не представляется возможным. По словам Вадима Ламина, руководителя отдела эксклюзивов PENNY LANE REALTY, цены на квартиры в этом сегменте за год повысились почти в два раза.

"Стоимость аренды может различаться в зависимости от района. Разница ставок составляет 15 - 30%", - конкретизирует Татьяна Вакуленко. Как объясняет Мария Жукова, рост арендных ставок связан и с падением курса доллара, поэтому в рублёвом эквиваленте рост средней стоимости найма был значительно меньше. Так, например, снять 1-комнатную квартиру в марте стало дороже в среднем на 1 000 руб., чем в январе, 2-комнатную - на 1 640 руб., а 3-комнатную - на 1 050 руб. Ирина Полунина подчёркивает: если в предыдущие годы арендная плата в договорах найма и аренды указывалась в долларовом эквиваленте, в последнее время большинство хозяев назначают цену в рублях. По словам Ольги Владиславлевой, сейчас стандартная 1-комнатная квартира в периферийных районах сдаётся примерно за 22 000 руб. в месяц, но при большом желании, если согласиться на определённые дефекты, можно найти и за 20 000 руб. А, например, арендная ставка на квартиру площадью 50 - 60 м2 в районе Патриарших прудов в IV квартале 2007 года составляла $2 500 - 3 000 в месяц, в I квартале 2008 года - $3 300 - 3 500, а в апреле - $3 800. В районе Чистых прудов цены на такие же по площади квартиры выросли с $2 000 - 2 500 в конце прошлого года до $3 200 в апреле. Валерия Родионова отмечает, что инфляция, рост цен на все товары, в том числе на коммунальные платежи, вынуждают хозяев поднимать цены, но арендаторы не всегда соглашаются: "Компромиссы достигаются с большим трудом", - делится впечатлениями Валерия Родионова.

В надежде сэкономить, часть нанимателей переезжает в летние квартиры, предлагающиеся на дачный сезон. По словам Марии Жуковой, такие квартиры сдаются на $50 - 80 ниже стоимости аналогичных квартир, сдаваемых на длительный срок. Но уже в августе ставки начнут расти. По прогнозам аналитиков PENNY LANE REALTY, выравнивание соотношения спроса и предложения ожидается только к концу сентября, а повышение арендных ставок к осени составит 10 - 15%. 
Графики: по данным компании "МИЭЛЬ-Аренда"