ТЕНДЕНЦИИ
Неисчерпаемые грани бытия

По мере того, как прогрессировали потребительские предпочтения, эволюционировал и подход застройщиков к созданию объектов, формулой успеха которых сегодня является безупречное  качество. Одно из первых мест в рейтинге критериев, определяющих высокий уровень проекта, занимает развитая инфраструктура, наиболее наглядно представленная в столичных жилых комплексах.

"    Во благо новосёлам

На сегодняшний день развитая социальная и коммерческая инфраструктура является для крупных девелоперов практически обязательным условием строительства. Градостроительные нормы Госстроя обязывают застройщиков при возведении новых жилых объектов предусматривать и необходимый инфраструктурный минимум. "На плечи девелопера может лечь строительство школы или пристройка к уже существующей школе с целью её расширения, возведение детского сада, поликлиники, физкультурно-оздоровительного комплекса, крытой многоуровневой парковки, - поясняет Алла Аксёнова, ведущий эксперт компании DOKI. - Более того, при массовой застройке особое внимание уделяется благоустройству и озеленению территорий, повышению уровня „экологичности" проектов, обязательное включение в состав комплексов детских и спортивных площадок". Однако, по данным компании Blackwood,  если жилой комплекс возводится в рамках комплексной реконструкции района или является частью массовой застройки, власти накладывают обязательства по созданию социальной инфраструктуры при условии, что уже имеющиеся объекты не смогут удовлетворить потребности потенциальных жителей.

Верхняя же граница требований по инфраструктуре в данном случае практически отсутствует. При создании объектов, обеспечивающих дополнительный уровень комфорта, поле деятельности ограничивается исключительно фантазией девелопера. Так, например, некоторые инвесторы предлагают потенциальным жильцам теннисные корты, гольф-поля, боулинг, кинотеатры, есть даже идеи собственных мини-театров.

Максимальный диапазон предлагаемых объектов зависит в первую очередь от местонахождения данного комплекса. "Если объект расположен в центре города, то нет необходимости дополнительно возводить рестораны, магазины, развлекательные центры, так как они вряд ли будут востребованы, - резонно замечает Юрий Синяев, директор по маркетингу компании „Конти". - Если же комплекс расположен в уединённом, отдалённом от центра мегаполиса месте, то необходимо дополнить его разнообразной инфраструктурой: магазином, химчисткой, прачечной, спортивным комплексом и т. д. При этом, чтобы инфраструктура не была убыточной, качества предлагаемых услуг должны соответствовать статусу жилого комплекса".

Не секрет, что столица в пределах Садового кольца насыщена объектами инфраструктуры на разный вкус и кошелёк. Однако сегодня, как утверждают игроки рынка, предлагаемых участков под комплексную застройку практически нет. Поэтому основная масса жилых комплексов с развитой инфраструктурой расположена не только за пределами центра столицы, но и на участках площадью от 5 га за пределами МКАД. "Здесь и покрытие инфраструктурой не всегда достаточное, и объекты рассчитаны на большее число жителей, да и участки наиболее приспособлены для размещения инфраструктуры, - аргументирует Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации „Лидер". - Хотя даже здесь доля квартир в жилых комплексах с развитой инфраструктурой составляет не более 30%".

"Поскольку подобные комплексы строятся далеко от обжитых районов, то наличие комфортных условий для жизни рядом с домом является необходимостью для новосёлов, - дополняет Елена Максименкова, руководитель департамента маркетинга инвестиционной компании МГСН. - Количество же и ёмкость объектов инфраструктуры в этом случае напрямую зависят от числа жителей в возводимом микрорайоне, что регламентируется правительством Московской области в соответствующем постановлении „О нормативной потребности муниципальных образований Московской области в объектах социальной инфраструктуры"".

"    Внушительный перечень

Требования к степени развитости инфраструктуры зависят преимущественно от категории предлагаемого жилья. Современное жильё высокого класса сегодня немыслимо без наличия подземного паркинга, многоуровневой охраны, детской площадки, а также эксплуатирующей обслуживающей  организации, отвечающей за исправность и функционирование коммуникаций и систем. "Если для домов экономкласса достаточно детской площадки, социальных объектов и магазинов, то обязательным фактором для жителей дорогих домов являются подземный паркинг (с возможностью получения не менее двух машиномест на квартиру) и наличие благоустроенной охраняемой придомовой территории, - подтверждает Наталия Тихоновская, управляющий партнёр компании „МИЭЛЬ-Новостройки". - При этом собственникам дорогого жилья важно, чтобы все „шумные" или посещаемые не только жителями дома объекты находились вне придомового пространства". "Потенциальные жильцы предпочитают иметь магазины и кафе не в непосредственной близости от дома, а в пределах шаговой доступности из-за постоянного шума и большого потока людей, - соглашается Юрий Синяев. - К тому же, расположенные рядом с домом казино или ночные клубы способны серьёзно снизить ликвидность этого жилья".

Очень важно при размещении любой инфраструктуры в жилом доме разделить отсеки по функциональному назначению таким образом, чтобы владельцы квартир и потоки посетителей не пересекались друг с другом. "Поэтому при проектировании новостроек принимается в расчёт качество инфраструктуры района, - развивают тему представители пресс-службы компании „ДОН-Строй". - Это даёт возможность разместить на территории объекты двойного назначения, востребованные как жителями  самого жилого комплекса, так и окружающей территории. В этом случае для жильцов дома предусматривается отдельный вход". Как подчёркивают в "ДОН-Строе", именно таким путём пошла компания, спроектировав на территории ЖК "Измайловский", "Дом на Беговой", "Дом в Сокольниках", торговые центры с супермаркетом, магазинами, сервисными службами.

Сегодня первые этажи почти во всех жилых комплексах предназначены под нежилые помещения, в которых и располагаются объекты инфраструктуры (мини-маркеты, аптеки, службы сервиса, отделения банка). В более крупных комплексах площадью от 100 000 м² могут находиться также полноценный супермаркет, специализированные магазины, приёмный пункт химчистки, мастерские, службы клининга и многое другое. В качестве дополнительных "опций" в домах категории de luxe можно увидеть и такие престижные атрибуты, как салон красоты, тренажёрный зал, бассейн, SPA-салон, боулинг, мойку для автомобилей, яхт-клуб. Иногда в подобных комплексах встречаются и вовсе редкие объекты: оборудование для хранения мехов, где поддерживается специальный микроклимат, сигарные помещения, ванны для мытья лап собакам, вертолётные площадки на крышах. В таком "анклаве", безусловно, есть все предпосылки для создания близких к идеальным условий для жизни, работы и отдыха. В то же время, по оценкам аналитиков, подобные службы могут увеличивать коммунальные расходы жильцов на 15 - 20%.

Хотя при этом, как считают эксперты компании МГСН, востребованность развитой инфраструктуры жителями многоквартирных комплексов пропорциональна классу предлагаемого жилья. "Если речь идёт о „бизнес" сегменте и домах класса de luxe, то наличие таких элементов, как яхт-клуб или всесезонный горнолыжный комплекс рядом с домом с полной спортивной, оздоровительной и развлекательной инфраструктурой, вполне оправдано", - констатирует Елена Максименкова.

Разумеется, многим импонирует развитая и адекватная по качеству инфраструктура, которая помогает решать множество повседневных бытовых проблем, однако во многом степень её развитости формируется исходя из индивидуальных потребностей каждого человека. "К примеру, некоторые покупатели не ищут „всё в одном", а отбирают место проживания по наличию наиболее значимых для них объектов, - замечает Григорий Алтухов. - Скажем, для молодой семьи важно наличие собственного детского сада, школы, а покупатели постарше предпочитают иметь рядом с домом магазины, аптеки и банк". К слову, многие крупные банки (в частности, Сбербанк) стремятся разместить на территории комплекса банкоматы, поскольку почти всем жителям дома необходимо минимальное банковское обслуживание.

"    Достойная коллекция

Классикой жанра жилых комплексов с развитой инфраструктурой на территории Москвы стали объекты компании "Дон-Строй", где традиционно располагаются многоуровневый паркинг с автомойкой, а также салоны красоты, SPA, фитнес-клубы, сервисные службы, торговые галереи. По словам экспертов компании, при комплексном освоении больших территорий линейка инфраструктурных объектов расширяется. Так, например, масштабность проектов дала возможность спроектировать в ЖК "Алые Паруса", "Воробьёвы горы", "Триумф-Палас" большие спортивные комплексы с полным набором услуг (бассейны, сауны, тренажёрные залы), что очень удобно для местных обитателей. Кроме того, в "Алых Парусах" есть профессиональное футбольное поле, боулинг и теннисные корты, а в "Воробьёвых горах" - большой торговый центр. Инфраструктура экопарка "Лосиный остров" дополнительно располагает экокафе, детским клубом с прогулочной площадкой и игровым городком. "Особенно тщательно прорабатывается инфраструктура комплексов категории de luxe, которая должна предлагать эксклюзивные услуги, - поясняют в компании „Дон-Строй". - В частности, в жилом комплексе „Новая Остоженка" был открыт суперсовременный фитнес-клуб, а в новом жилом квартале на Плющихе запроектированы уникальный SPA-салон с новым термальным направлением и винный бутик".

К числу ярких примеров новостроек класса de luxe, бесспорно, относится и жилой комплекс "Коперник" (ул. Б. Якиманка, 22, корп. 3). "Основным его преимуществом является наличие сер­висного обслуживания гос­тинич­ного уровня, включающего услуги по управлению домом, службы технической эксплуатации, службы безопасности, службы бытовых услуг, службы гостевых услуг (ресепшен), - комментирует Константин Ковалёв, исполнительный директор компании Blackwood. - Коммерческая инфраструктура включает ресторан, фитнес-центр с бассейном (в том числе, детским), банным комплексом, SPA-салоном, фитобаром, тренажёрными залами".

Исключительного внимания среди объектов комплексной застройки заслуживает жилой комплекс "Покровское-Глебово" (компания "Конти"), на территории которого реализован проект первого в Москве полноценного Pitch & Putt Club международного уровня, расположенного на берегу Химкинского водохранилища. Спортивные площадки клуба предназначены для игры в мини-гольф, теннис, гандбол, а специально оборудованная пристань предлагает широкие возможности для занятия водными видами спорта. Особой популярностью, по словам специалистов компании "Конти", пользуются ресторан на территории пляжного клуба "Покровский берег", витаминный фитобар, а также кислородный бар. Жителей комплекса привлекают открытые беседки на берегу водохранилища и качественная кухня. Помимо всего к услугам жильцов детский центр, где можно оставить ребёнка на попечение специально обученного персонала. Рядом с комплексом находится англо-американская школа.

В настоящий момент "Конти" ведёт строительство многофункционального жилого комплекса с собственной инфраструктурой "Континенталь" (про­спект Маршала Жукова), где будет представлен широкий спектр услуг, обеспечивающих комфортное проживание. Из объектов инфраструктуры можно назвать бизнес-центр, детский досуговый центр, музыкальную школу, супермаркет, ресторан, бар, боулинг, прачечную и химчистку. Кроме того, в комплексе есть четырёхуровневая подземная стоянка с мойкой и автосервисом.

Эксперты компании "МИЭЛЬ-Новостройки" считают одним из наиболее удачных проектов домов со "стандартным" набором инфраструктурных объектов масштабный жилой комплекс "Гранд-Паркъ" (Хорошёвское шоссе). На территории комплекса есть школа, вуз, обустроенные детские площадки, Ледовый дворец, подземный паркинг на 4 000 машиномест, магазины, рестораны, турбюро и целый ряд других полезных объектов. Некоторые девелоперы, как замечает Наталия Тихоновская, помимо стандартного набора объектов инфраструктуры,  предпочитают оснащать свои проекты "изюминками". Так, например, MIRAX GROUP создала на территории жилого комплекса "Золотые ключи-2" зоопарк, который является дополнительным конкурентным преимуществом проекта, а также  позволяет ему выделиться в ряду похожих по характеристикам домов.

За последнее время, по оценкам экспертов, наметилась активная тенденция насыщать объектами инфраструктуры и типовое жильё. "Однако здесь всё же уместнее говорить о „необходимой" инфраструктуре, которая отличается от „развитой", пожалуй, только отсутствием некоего „пафоса" (к примеру, яхт-клуб), - считает Елена Максименкова. - Вместе с тем, инфраструктурная „начинка" подобных комплексов действительно предполагает все необходимые для жизни условия".

"    Разумная достаточность

Наличие инфраструктуры, несомненно, имеет большое значение для покупателей квартир в подобных комплексах, ведь она во многом определяет качество, безопасность и удобство их жизни. Тем не менее, согласно оценкам экспертов, за последнее время наметилась тенденция к сокращению перечня многочисленных граней инфраструктуры. Люди стали понимать: чем она обширнее, тем дороже они платят за м2 жилья при покупке и тем больше будут в дальнейшем ежемесячные эксплуатационные расходы и платежи. Закрытая для посторонних инфраструктура жилых комплексов полностью ложится на семейные бюджеты их жителей; затраты на её обслуживание составляют от $1 до $6 с м2 квартиры, что может стать значительной финансовой нагрузкой.

Одним из определяющих показателей расходной статьи является наличие закрытой (охраняемой) или открытой (неохраняемой) прилегающей территории ЖК. "К примеру, если салон красоты или фитнес-центр открыты для доступа жильцов из соседних домов, то они находятся на самоокупаемости и могут ничего не стоить жителям домов, хотя в таком случае возникает опасность проникновения нежелательных лиц в подъезды, - рассуждает Алла Аксёнова. - Если же фитнес-центр могут посещать только жители дома, то они же и платят за амортизацию тренажёров, обслуживание бассейна, на их плечи ложится зарплата персонала и т. п. При этом не факт, что все жители дома будут посещать фитнес-центр регулярно. Кто же захочет платить за то, чем не пользуется? С другой стороны, если платить за тренажёрный зал будут только те, кто туда ходит, то стоимость абонемента может быть намного выше среднерыночной цены или посетителей будет настолько мало, что зал будет убыточным".

К тому же, как замечают специалисты компании Blackwood, большинство людей, имеющих уже сложившиеся привычки, предпочитают посещать знакомые им крупные специализированные комплексы, а также места проведения досуга, расположенные в городе. Не стоит также забывать, что в случае открытого доступа к внутренней территории нарушается приватность жителей дома. "Более того, существует категория элитного жилья на 10 - 50 квартир, размещение объектов инфраструктуры в которых скорее нежелательно как для девелопера, так и с точки зрения будущего владельца квартиры, - добавляет Григорий Алтухов. - Жители подобных домов не смогут обеспечить достаточный поток клиентов, а, открыв доступ к инфраструктуре для внешнего мира, можно сильно снизить престижность объекта, которая опирается на такие понятия, как эксклюзивность и камерность".

Стабильно высокий спрос на качественные проекты привёл к тому, что многоквартирные ЖК пользуются всё большей популярностью среди столичных жителей. Однако современные покупатели готовы платить за достойный продукт, но не склонны переплачивать за мнимые выгоды. "Сегодняшний рынок способен удовлетворить даже самый взыскательный спрос, - подводит итог Наталия Тихоновская. - Конечно, человек, желающий приобрести квартиру в доме с бассейном, наверняка, найдёт подходящий вариант. Но всё же следует признать, что основной объём спроса приходится на продуманные проекты с необходимым для комфортного проживания набором инфраструктурных объектов".